去年8月，司法平臺(tái)上一套標(biāo)的為“上海市紅松東路1099弄15號(hào)2002室”的房產(chǎn)被競拍者以69228921.37元（約7千萬）的價(jià)格拍下，比評(píng)估價(jià)5287萬高出了1636萬。

該套房屋的市場價(jià)在7161萬，7000萬成交的價(jià)格要比市場價(jià)低了100多萬，或許大家會(huì)覺得撿漏了。

然而，令人錯(cuò)愕的事情在后頭，這套房子不僅沒辦產(chǎn)權(quán)證，而且來源還是繼承。

我們請專業(yè)機(jī)構(gòu)的人士粗略計(jì)算了該套房源所需要繳納的稅費(fèi)：

房子沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，也就是說當(dāng)前房子的權(quán)利人還是開發(fā)商，所以要辦理二次過戶，每過戶一次要繳納契稅和印花稅。

房子被執(zhí)行拍賣前是原房主繼承得來的，需要繳納增值稅和個(gè)人所得稅，而且稅費(fèi)由買家承擔(dān)。

上述的幾項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)要2093萬，加上成交價(jià)7000萬，該房產(chǎn)的成本達(dá)到了9016萬，比市場價(jià)竟然高出2000萬元左右。

明明總價(jià)7000萬的房產(chǎn)，竟然還要交2000萬的稅費(fèi)，實(shí)在不像話。

02

大眾普遍認(rèn)為，法拍房的房主自己不可能聯(lián)系到，也沒有充足的時(shí)間去跑相關(guān)部門，對于具體稅費(fèi)的計(jì)算也不是很懂，如果在拍賣網(wǎng)站上沒有公布，法官也沒有告知這一信息，如果出了問題，責(zé)任不應(yīng)該在買受人自己。

2、那么法院應(yīng)不應(yīng)該將具體稅費(fèi)公布在司法拍賣平臺(tái)上呢?

我們也聯(lián)系到了相關(guān)負(fù)責(zé)人，他表示法院一般情況下會(huì)查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息以及有無查封、抵押等情況并公布到競買公告中，但具體的稅費(fèi)需要自行聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行咨詢，這一點(diǎn)也會(huì)在競買公告上說明。

對于是否將具體稅費(fèi)在競買公告中標(biāo)明的問題，也歡迎大家在文章下方留言討論～

同時(shí)，我們也總結(jié)了影響稅費(fèi)計(jì)算的三種情況供大家參考：

1、二次過戶

首先需要明確的是，二次過戶不是第二次過戶，而是需要過兩次戶。

多數(shù)表現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)人是房地產(chǎn)公司，實(shí)際所有人（被執(zhí)行人）還沒有從地產(chǎn)公司過戶，需要二次過戶，房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人才能過戶到買受人名下。

每次過戶，都需要支付相關(guān)稅費(fèi)，所以一旦涉及到多次過戶，需要繳納的稅費(fèi)不僅計(jì)算規(guī)則復(fù)雜，并且繳納額度也會(huì)很高，更別提還要一次一次得往交易中心跑，一旦其中任何一方經(jīng)辦人不配合，就會(huì)產(chǎn)生麻煩。

2、產(chǎn)權(quán)人是公司還是個(gè)人

購買法拍房時(shí)房產(chǎn)歸屬個(gè)人名下還是公司名下有很大區(qū)別。根據(jù)當(dāng)前的法律和政策規(guī)定，個(gè)人持有的住房無需每年繳稅，而公司名下房產(chǎn)每年都要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，購買時(shí)需要額外繳納“土地增值稅”。

拍賣的房產(chǎn)證上注明的權(quán)利人有些是公司，有些是個(gè)人，還有個(gè)人和公司混合的情況。產(chǎn)權(quán)不同，在繳稅過戶流程中，需要繳納的稅費(fèi)金額差異巨大。

3、房產(chǎn)的來源

來源不同其過戶時(shí)承擔(dān)的稅費(fèi)也不相同。繼承或贈(zèng)與得來的房屋再進(jìn)行過戶交易的話，繳稅方式與普通過戶不太一樣。

法拍房的權(quán)利來源是贈(zèng)與、繼承等特殊情況，需要繳納的稅費(fèi)會(huì)更高。

贈(zèng)與、繼承所得的房產(chǎn)，在交易中心辦理過戶繳稅時(shí)，個(gè)人所得稅依照交易價(jià)格的20%征收。

當(dāng)法拍房的原房主獲得房產(chǎn)的方式是贈(zèng)與或繼承時(shí)，且上拍公告中明確規(guī)定“由買受人承擔(dān)全部稅費(fèi)”，那么在買受人辦理過戶時(shí)，稅費(fèi)將高出普通法拍房交易價(jià)格20%的個(gè)人所得稅。