丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC證券
近日來，地產(chǎn)股表現(xiàn)強勢，5月11日，房地產(chǎn)板塊午后拉升，多只個股盤中漲停，收跌1.01%。
消息層面上，重點城市蘇州、南京相繼為樓市松綁，央行則表示支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。
當前資本場最大的問題在于，受房企暴雷、信用危機頻出的影響，原有行業(yè)信念、相對估值標準不斷被市場實際表現(xiàn)所打破，行業(yè)仍需要很長一段時間的修復(fù)期。
01 超七成樣本房企股價下跌
當前可謂樓市低迷，股市不振。
克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)4月震蕩后下行，月末跌至上月水平，指數(shù)下降1.6%。同期，恒生指數(shù)下降4.3%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降1.7%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降11.3%。
自2021年1月1日至4月底，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅38.1%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅37.4%，恒生指數(shù)跌幅22.6%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅13.4%。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)走勢
備注：恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要營業(yè)收入來自中國內(nèi)地的房地產(chǎn)股票表現(xiàn)。當前成分股共10只，分別為：中國海外發(fā)展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園、中國恒大、恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)中國。
上市房企漲跌幅情況如何？
我們篩選了TOP200房企中86家A+H股上市房企，截止5月11日，86家A+H股上市房企股價平均下跌7.9%。
其中，有63家房企股價下跌，最大跌幅為85.3%，有20家房企股價上漲，最大漲幅達349.5%。無論是A股還是港股內(nèi)房股，股價走勢也有分化跡象，保利、中海等國企、央企性質(zhì)的地產(chǎn)公司表現(xiàn)強勢，股價上漲也多為類房企。
當下多數(shù)上市民營房企仍然面臨較大的資金困難，基本面良好且發(fā)展穩(wěn)健的房企在股價表現(xiàn)上也會優(yōu)于其他房企。
從市值來看，截止5月11日，86家A+H股上市房企整體市值平均縮水5%，千億市值房企目前僅有8家。
表：86家樣本房企年初至今股價漲幅前十排名
數(shù)據(jù)來源：克而瑞證券
02 估值水平仍維持低位
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值水平仍維持低位，
4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值整體PE較上月上升，上旬達到今年最高水平；PB微幅下降，月初走勢呈現(xiàn)回升。指數(shù)相對恒指PE較上月上升，首次高于2021年均值，月末回落，相對恒指PB較上月下降，月末至0.2%。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2022年4月周均值為5.14，高于上月周均值4.31，月初明顯回升，接近2021年全年周均值5.75。
圖：4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PE整體較上月上升
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
圖：4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)相對恒指整體PE首次高于2021年均值
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
備注：相對PE=（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE/恒生指數(shù)成分股整體PE-1）*100%
房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對恒指成分股4月出現(xiàn)較大幅度回落，月末至0.2%， 總體維持低位。
4月相對恒指PB周均值為2.4% ，低于上月的周均值7.2%，低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。
克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股4月整體PB周均值為0.76，低于上月周均值0.79，4月上旬有所回升，低于2021年全年P(guān)B周均值0.97。
圖：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)PB估值走勢與3月持平，中旬開始下降
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
圖：4月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對恒指整體PB下降
數(shù)據(jù)來源：Wind 克而瑞證券資產(chǎn)管理部
值得注意的是，2021年至今，房企暴雷頻現(xiàn)，股票、債券價格波動劇烈，在此情況下，原有的行業(yè)信心、估值體系不斷被打破。
要知道，市場原有估值體系更多是相對估值，但市場下行之下參考標的缺失，評價標準、財務(wù)優(yōu)化等容易失真，相對估值則更容易被輿情所操控，行業(yè)往往會采用較為悲觀的模式去估值，因此很難呈現(xiàn)出企業(yè)真實的價值，一些基本面良好的企業(yè)則容易被誤傷。
房地產(chǎn)行業(yè)的信心需要重塑，無論是從樓市成交情況，還是資本市場表現(xiàn)來看，當前樓市最大的問題仍然是信心問題。畢竟當前任何一些風(fēng)吹草動，都很有可能刺激行業(yè)的敏感神經(jīng)，而投資者也應(yīng)給予行業(yè)及房企恢復(fù)元氣的時間。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標題： 超七成房企股價下跌，原有估值體系被打破
