提起一座城市的活力中心，我們不約而同的會(huì)想到廣場(chǎng)、公園、街區(qū)等公共空間。

▼ 時(shí)代廣場(chǎng)是紐約的活力中心之一，但周邊的街巷卻一直是治理的難點(diǎn)

因此，很多城市陸續(xù)頒布了治理公共空間的規(guī)范、法規(guī)。

▼ 上海黃浦濱江的公共空間

放眼全球，那些更早步入城市化進(jìn)程的大都市，已經(jīng)歷了數(shù)次公共空間治理的陣痛期。

▼ 公私之間的「模糊地帶」

這也就意味著公共空間的管理難點(diǎn)，不在公，不在私，而在「公私之間」。

我們也看到，眾多城市在出臺(tái)管理公共空間規(guī)范、法規(guī)的基礎(chǔ)之上，探索了對(duì)模糊地帶的整合治理，形成了一些較為有效的管理模式。

▼ 采用POPS模式的明尼阿波利斯將企業(yè)建設(shè)的連廊，轉(zhuǎn)化成為公眾廣泛使用的公共空間

雖然這些模式的機(jī)制有所不同，但目標(biāo)卻高度一致——通過(guò)調(diào)整公、私之間的「制約與平衡」，實(shí)現(xiàn)空間的可持續(xù)活力。

01 美國(guó)POPS模式私有空間公共化

POPS模式（Privately Owned Public Space）始于1960年代的美國(guó)，是全球采用最多的城市空間管理模式之一。

▼ POPS模式的容積率獎(jiǎng)勵(lì)示意

當(dāng)然，加入POPS模式的私有土地，并不意味著公共化之后可以做「甩手掌柜」。這些空間所有者需要繼續(xù)履行維護(hù)運(yùn)營(yíng)義務(wù)，一旦違反協(xié)議，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將會(huì)對(duì)其處罰并監(jiān)督整改，甚至?xí)](méi)收此前獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積所獲得的收入。

▼ 明尼阿波利斯私有土地公共化的區(qū)域仍有建設(shè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)

例如2016年紐約特朗普大廈違規(guī)占用POPS空間，將競(jìng)選商品柜放置在公共空間中，被處罰后，在管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督下空間恢復(fù)公共性。

▼ 恢復(fù)公共功能后的紐約特朗普大廈「私有空間」（來(lái)源：Wikipedia）

POPS模式經(jīng)歷三個(gè)階段發(fā)展后，逐步完善：初期的寬松階段，中期的嚴(yán)控階段，現(xiàn)在的監(jiān)督階段。

①. 寬松階段

初期管理較為粗狂。私有空間公共化的類型，從早期的廣場(chǎng)、騎廊兩類，逐漸擴(kuò)展到跨街區(qū)騎廊、風(fēng)雨步行空間、內(nèi)部廣場(chǎng)、住宅廣場(chǎng)等12類。

▼ 寬松階段的代表項(xiàng)目——芝加哥聯(lián)邦中心廣場(chǎng)

②. 嚴(yán)控階段

修訂空間獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)解決前期空間品質(zhì)參差不齊的問(wèn)題。如公共化的私有空間要符合可達(dá)性、開放性、安全感、社交性、景觀化等城市設(shè)計(jì)要求。

▼ 明尼阿波利斯符合城市設(shè)計(jì)要求的公共化的私有區(qū)域

③. 監(jiān)督階段

進(jìn)入發(fā)展平穩(wěn)期，重點(diǎn)通過(guò)社會(huì)資源共同監(jiān)督、共同參與推動(dòng)私有空間的持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

▼ 紐約佩斯廣場(chǎng)的公示監(jiān)管信息牌（來(lái)源：flrck）

POPS模式對(duì)城市設(shè)計(jì)、活力塑造方面有那些影響呢？

紐約市作為最早發(fā)展POPS模式的城市之一，到2018年為止，已有354座建筑物使用該模式，為城市貢獻(xiàn)了近35.3公頃的公共空間。

▼ 紐約花旗集團(tuán)中心

花旗集團(tuán)中心共建設(shè)了四類公共空間：廣場(chǎng)（含人行道拓展區(qū)）、戶外廣場(chǎng)、跨街區(qū)騎廊、風(fēng)雨步行空間（含建筑中庭）。根據(jù)容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，花旗集團(tuán)中心獲得了16.7%的額外建筑面積。

▼ 紐約花旗集團(tuán)中心公共空間

花旗集團(tuán)中心是如何執(zhí)行POPS模式的呢？

①. 共享廣場(chǎng)空間

花旗集團(tuán)中心將原本私有的下沉廣場(chǎng)，改為市民交流休憩場(chǎng)所。廣場(chǎng)為市民提供19張固定的桌子和76把可移動(dòng)的座椅，全天對(duì)外開放。

▼ 花旗集團(tuán)中心下沉廣場(chǎng)的樞紐作用

廣場(chǎng)還是區(qū)域的文化中心。如在夏季的幾個(gè)月里，每個(gè)星期四，露天廣場(chǎng)上都會(huì)為中城社區(qū)舉辦一系列免費(fèi)的爵士音樂(lè)會(huì)；五月則是來(lái)自地區(qū)學(xué)院和表演藝術(shù)高中的樂(lè)團(tuán)在此演出。

②. 共享步行廊道

大廈內(nèi)部有6個(gè)入口，其中3個(gè)可直達(dá)建筑外圍的街道，人們可以穿越中庭到達(dá)城市其它空間。大廈的中庭配置了56張桌子和144個(gè)座位，廊道周邊則設(shè)置各類便民性的商業(yè)功能，使建筑室內(nèi)空間公共化。

▼ 花旗集團(tuán)中心公共化的中庭（來(lái)源：Wikipedia）

花旗集團(tuán)中心通過(guò)POPS所獲得的獎(jiǎng)勵(lì)面積，使建筑能夠突破區(qū)劃條例規(guī)定的高度，成為紐約當(dāng)時(shí)第五高的大廈，從而「閃耀」天際線。

02 英國(guó)BID模式打造消費(fèi)中心城市

英國(guó)BID模式（Business Improvement District），即建立商業(yè)促進(jìn)區(qū)。主要針對(duì)發(fā)展成熟的街區(qū)進(jìn)行商業(yè)化提升，從而調(diào)和「寸土寸金」所導(dǎo)致的公、私雙方的利益沖突。

▼ BID模式特點(diǎn)

英國(guó)并非BID模式的發(fā)源地(1970年，多倫多第一個(gè)使用)，卻是該模式應(yīng)用最為成功的地區(qū)之一，并發(fā)展出更為有效的「共同參與、共同出資、共同決策 、共同獲益」策略。

▼ 利物浦老城區(qū)借助BID模式獲得復(fù)蘇

▼ 加的夫老城區(qū)BID模式促進(jìn)了「新舊融合」

英國(guó)BID模式由非營(yíng)利組織運(yùn)營(yíng)，運(yùn)行資金主要來(lái)自政府的稅收、撥款等，組織成員則由業(yè)主、企業(yè)、政府官員組成。

▼ BID模式架構(gòu)

英國(guó)采用BID模式最有成效的城市當(dāng)屬倫敦。

▼ 大倫敦范圍內(nèi)的BID項(xiàng)目分布示意

▼ 倫敦市區(qū)BID項(xiàng)目分布示意

倫敦對(duì)BID模式提升商業(yè)區(qū)步行系統(tǒng)的作用尤為關(guān)注，這不只是為增加城市步行系統(tǒng)的舒適性，更是為了將倫敦塑造成——國(guó)際消費(fèi)中心城市。

▼ 倫敦?cái)z政街的商業(yè)復(fù)蘇，BID模式功不可沒(méi)

BID模式具體是怎樣推動(dòng)倫敦駛向消費(fèi)中心城市的呢？

位于大倫敦西南部的金斯頓區(qū)，于1989年開始推行商業(yè)步行化改造，一度成為英國(guó)最大的零售中心之一，每年接待1800萬(wàn)游客。

▼ 倫敦金斯頓商業(yè)促進(jìn)區(qū)俯瞰

但在倫敦《內(nèi)城地區(qū)法》的持續(xù)作用下，倫敦老城區(qū)開始了大規(guī)模的商業(yè)化改造。而金斯頓的公共空間發(fā)展中也出現(xiàn)了管理混亂的局面，其商業(yè)吸引力一路下滑至第17位，區(qū)域發(fā)展前景黯淡。

▼ 管理混亂讓金斯頓的人氣下滑（來(lái)源：flickr）

2005年，金斯頓引入BID模式，在老城中心建立金斯頓商業(yè)促進(jìn)區(qū)，提升區(qū)域商業(yè)地位。

金斯頓商業(yè)促進(jìn)區(qū)匯集了750多家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和組織，以公共管理、環(huán)境品質(zhì)為切入點(diǎn)，促進(jìn)區(qū)域復(fù)蘇。

①. 24小時(shí)廣場(chǎng)空間

空間保持開放性成為各類節(jié)慶活動(dòng)、商業(yè)體驗(yàn)的承載地。通過(guò)夜間照明設(shè)計(jì)，發(fā)展夜經(jīng)濟(jì)。

▼ 金斯頓集市廣場(chǎng)提供開敞的活動(dòng)空間（來(lái)源：flickr）

②. 特色集市空間

各類集市曾是金斯頓區(qū)域特色之一，通過(guò)將這些集市化零為整的安置在公共空間內(nèi)，形成區(qū)域特色。

▼ 歷史集市廣場(chǎng)內(nèi)的永久性集市（來(lái)源：flickr）

③. 步行空間分級(jí)

步行道路分級(jí)管理。

▼ 金斯頓BID步行道路分級(jí)示意

▼ 針對(duì)不同等級(jí)的街道，采用不同的品質(zhì)提升策略（來(lái)源：flickr）

此外，商業(yè)促進(jìn)區(qū)內(nèi)以聯(lián)合巡邏隊(duì)形式，提升街區(qū)的治安環(huán)境；通過(guò)從政府到企業(yè)的宣傳推廣組合，提升民眾對(duì)街區(qū)環(huán)境的共同維護(hù)。

▼ BID模式對(duì)街道的部分作用

金斯頓BID模式以企業(yè)、商家、政府共同維系的步行友好空間，共同運(yùn)營(yíng)的活動(dòng)空間，以及整體包裝營(yíng)銷，再次成為英國(guó)消費(fèi)中心城市的代表。

03 日本官民連攜模式城市中心再生的催化劑

日本在高速城市化后，人口、資源的高度聚集，造成了城市中心建筑密度持續(xù)升高，而人均公園、綠地等公共空間不斷走低的現(xiàn)象。

▼ 高密度的東京

2002年，日本頒布《都市再生特別措置法》，法案中提出通過(guò)官民連攜模式，推動(dòng)、管理公共空間的復(fù)興，帶動(dòng)城市中心的再生。

▼ 官民連攜模式

「官民連攜」模式在實(shí)際應(yīng)用中，主要通過(guò)「擴(kuò)大增量」「共享存量」兩種途徑實(shí)現(xiàn)。

①. 擴(kuò)大空間增量

針對(duì)私有用地，通過(guò)政策條例的鼓勵(lì)，擴(kuò)大公共空間。如《綜合設(shè)計(jì)制度》鼓勵(lì)私人土地修建寫字樓、商業(yè)、住宅時(shí)增加公共空間，會(huì)獲得容積率形式的補(bǔ)償。

▼ 東京中城的公開空地

「公開空地」是指大型開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共開放空間，這些空間必須具備空間非盈利化、空間非消極化、空間權(quán)屬明確化的三大特點(diǎn)。

▼ 公開空地的三要素

東京新宿三井大廈55廣場(chǎng)是第一個(gè)試水公開空地的項(xiàng)目，精心設(shè)計(jì)的開放空間成為市民休閑、交流、舉辦活動(dòng)的場(chǎng)所。

▼ 東京新宿三井大廈的公開空地，成為市民休憩場(chǎng)所

②. 共享公共空間存量

共享存量主要針對(duì)城市的道路、廣場(chǎng)等公共空間進(jìn)行挖掘再利用。

▼ 道路占用許可特例準(zhǔn)許的部分占用類型

如空心化嚴(yán)重的千葉市，在城市中心通過(guò)道路占用許可特例的方式推動(dòng)中心城區(qū)再生：特別準(zhǔn)許中心城區(qū)的沿街商鋪，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)占用街道空間，設(shè)置露天餐飲、露天集市、露天表演等設(shè)施活動(dòng)，城市中心區(qū)的人氣得到提升。

▼ 通過(guò)道路占用許可特例激活城市活力（來(lái)源：flickr）

對(duì)于存量的挖掘，不僅限于街道，還會(huì)針對(duì)不同區(qū)域的特質(zhì)進(jìn)行區(qū)別化管理。如濱河帶、活動(dòng)線路等，都具有針對(duì)性的空間活用政策。

▼ 大板站前廣場(chǎng)成為活動(dòng)廣場(chǎng)

東京對(duì)官民連攜模式的應(yīng)用最為積極，已有超過(guò)709個(gè)官民連攜模式實(shí)踐區(qū)。在為數(shù)眾多的實(shí)踐區(qū)之中，東京丸之內(nèi)商務(wù)區(qū)可謂是官民連攜模式的樣板。

丸之內(nèi)是東京最早的商務(wù)區(qū)，同時(shí)，它也是東京晝夜人口差異最大的區(qū)域之一。

1990年代，丸之內(nèi)啟動(dòng)了公共空間再生計(jì)劃，希望通過(guò)公共空間改造，擺脫「夜間似鬼城」的區(qū)域形象。但改造后的空間對(duì)人氣的拉動(dòng)并不明顯，直到引入官民連攜模式，才有了質(zhì)的改變。

▼ 丸之內(nèi)商務(wù)區(qū)俯瞰

①. 適度讓利，擴(kuò)大增量

丸之內(nèi)首先解決了公、私之間的空間權(quán)屬模糊問(wèn)題，并適度讓利于私人空間。畢竟企業(yè)比主管機(jī)構(gòu)，更善于兌現(xiàn)小空間的大價(jià)值。

如在丸之內(nèi)仲大街的步行道加寬改造中，被壓縮的車行道所有權(quán)屬于千代田區(qū)，被加寬后的步行空間劃撥給企業(yè)管理使用。

▼ 丸之內(nèi)仲大街改造后部分公共道路交于企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)

此外，公共空間的改造采用了「城市客廳」的城市設(shè)計(jì)理念：仲大街兩側(cè)建筑始終保持著31米高的視覺(jué)通廊，實(shí)現(xiàn)整體上的統(tǒng)一；步行空間種植行道樹，使四季富有變化；設(shè)置多種交往節(jié)點(diǎn)，提升街區(qū)空間可參與性。

▼ 丸之內(nèi)仲大街改造的風(fēng)貌及交流節(jié)點(diǎn)（來(lái)源：flickr）

公共空間舒適度的提升，為建筑臨街面從商務(wù)到商業(yè)的轉(zhuǎn)型，提供了必要條件。如重塑后的丸之內(nèi)仲大街，集聚了64家商店和16家咖啡與休閑餐廳，為商務(wù)區(qū)注入了時(shí)尚活力。

▼ 丸之內(nèi)仲大街改造后促進(jìn)了商業(yè)氛圍發(fā)展（來(lái)源：flickr）

②. 公綠私用，共享存量

針對(duì)激活公共空間活力持續(xù)問(wèn)題，丸之內(nèi)鼓勵(lì)私人企業(yè)使用公共綠地舉辦活動(dòng)，不斷豐富步行空間的功能。

▼ 企業(yè)在公共空間舉辦的活動(dòng)

例如在丸之內(nèi)公共空間中 ，鼓勵(lì)企業(yè)舉辦各類主題活動(dòng)，設(shè)置能夠代表企業(yè)文化的藝術(shù)雕塑，展現(xiàn)出企業(yè)文化的同時(shí)，讓中央商務(wù)區(qū)的公共空間成為藝術(shù)空間。

▼ 道路兩側(cè)企業(yè)冠名的雕塑（來(lái)源：flickr）

▼ 在主軸大道設(shè)置「丸之內(nèi)之?！顾囆g(shù)雕塑項(xiàng)目（來(lái)源：flickr）

最終，丸之內(nèi)通過(guò)「適度讓利」和「公綠私用」，重新激發(fā)了商務(wù)區(qū)活力，扭轉(zhuǎn)了區(qū)域形象，推動(dòng)從CBD向CAZ轉(zhuǎn)型。

04 制約與平衡，道同術(shù)異

無(wú)論是強(qiáng)調(diào)私有空間公共化的POPS模式，打造消費(fèi)中心城市的BID模式，還是城市中心再生的官民連攜模式，不僅是對(duì)公共空間的管理，更是針對(duì)管理模糊地帶的不同解法。