張莉 作者：張莉 現(xiàn)任日華資產(chǎn)首席合伙人，曾擔任過某大型國企任集團總法律顧問、跨國公司法務總監(jiān)，在主持重大資產(chǎn)收并購及商事案件訴訟及執(zhí)行方面有超20年的工作經(jīng)驗。
一、商辦進入養(yǎng)老是自愿還是被迫？
房地產(chǎn)行業(yè)目前的慘狀有目共睹，北京房地產(chǎn)市場2022年至今為止大宗成交量為210億左右，較去年同期下降了57%，較最高成交量的2019年下降達72%，即使一線城市商業(yè)和辦公（以下簡稱“商辦”）也改變不了經(jīng)濟下行期流動性差的命運。通常不良資產(chǎn)機構手中的商辦資產(chǎn)主要通過轉讓變現(xiàn)，現(xiàn)在也不得不面臨盤活的方案。而在商辦資產(chǎn)方面商業(yè)地產(chǎn)與電商對沖，辦公地產(chǎn)與目前疫情及遠程辦公對沖。而保障性住房和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是國家十四五大力支持產(chǎn)業(yè)，因此對一線商辦資產(chǎn)作為保障性住房和保險企業(yè)的養(yǎng)老產(chǎn)品進行盤活不失為一個好選擇。今天我們首先通過案例來了解下養(yǎng)老地產(chǎn)情況。
二、時下養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀
第一部分，中國已進入老齡化社會
2000年后中國已正式進入人口老齡化社會，到2021年中國老年人口已達2.67億，根據(jù)聯(lián)合國預測顯示到2050年中國老年人口占總人口比例將上升至36.55%，中國將進入嚴重老齡化社會，由于中國人口基數(shù)大，養(yǎng)老需求的層次也不相同，解決養(yǎng)老服務問題已是迫在眉睫，這些迫使養(yǎng)老服務發(fā)展進入一個新階段。
老齡化社會問題越來越突出，而解決這個社會問題的一個有效途徑是通過政府和社會各方的努力來滿足老年人的養(yǎng)老服務需求。目前養(yǎng)老服務已得到全社會的重視，有關部門及各地優(yōu)惠政策頻出，例如2015年1月1日起執(zhí)行的財政部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關于減免養(yǎng)老和醫(yī)療機構行政事業(yè)性收費的有關通知》，2019年11月廣東省辦公廳《廣東省加快養(yǎng)老服務若干措施》，2021年9月北京市民政局出臺了《北京市養(yǎng)老服務專項規(guī)劃》。
經(jīng)過30年的探索，中國初步建立了“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐”的中國養(yǎng)老服務體系，養(yǎng)老消費市場初步形成。國內目前的養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老為主，其中機構養(yǎng)老的類型有公辦養(yǎng)老院、民辦養(yǎng)老院、公建民營養(yǎng)老院等，都對養(yǎng)老服務事業(yè)做出了不同的貢獻。但是無論哪種養(yǎng)老方式，都存在現(xiàn)有的養(yǎng)老服務床位供給遠不能滿足社會需求的問題，增加養(yǎng)老服務床位是一個急待解決的現(xiàn)實。
第二部分，保險企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)分類
目前從事養(yǎng)老地產(chǎn)的保險公司多為國有企業(yè)，業(yè)務板塊大多于2015年左右成立養(yǎng)老地產(chǎn)板塊，該板塊通常布局三大類養(yǎng)老產(chǎn)品，分別是“城郊養(yǎng)老”、“城心養(yǎng)老”、“居家養(yǎng)老”，產(chǎn)品介紹如下：
保險企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的投資模式多為“輕重結合”，即重資產(chǎn)自建模式和輕資產(chǎn)合作模式相結合?！俺侵叙B(yǎng)老”作為核心發(fā)力產(chǎn)品，采用“租賃-改造-運營”的輕資產(chǎn)模式，該模式也是行業(yè)內開展城市核心區(qū)養(yǎng)老業(yè)務的通行做法。
城中養(yǎng)老產(chǎn)品為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的核心業(yè)務，該產(chǎn)品目標物業(yè)以位于城市核心區(qū)、生活氛圍濃厚、緊鄰優(yōu)質醫(yī)療資源、交通條件優(yōu)越為必要條件，針對自理、半自理、不能自理和需要特殊照護的老年人群。
二、具體看事實——“酒店改造養(yǎng)老社區(qū)”項目案例
（一）項目背景
2017年中國誠通其以100億元的資本注冊成立了中國康養(yǎng)集團，正式將發(fā)展健康養(yǎng)老作為履行國有資本運營公司職責的重點領域，探索多層次養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。2018年，中國康養(yǎng)集團完成了對首厚康健(北京)資本投資有限公司(簡稱首厚康健)的注資，并與首旅集團下屬的首旅置業(yè)以及厚樸投資合資成立了服務運營公司。其中，首厚康健由首旅置業(yè)提供優(yōu)質物業(yè)；厚樸投資以雄厚的資本實力注入企業(yè)，同時為企業(yè)帶來更加市場化的管理與運營模式；而中國健康養(yǎng)老集團則帶來良好信用背書與優(yōu)質產(chǎn)業(yè)資源。三方共同開發(fā)北京新北緯飯店開發(fā)為養(yǎng)老產(chǎn)品。
本案例項目即為北京新北緯飯店，該酒店位于北京市南二環(huán)內的，于1990年開業(yè)，地上13層、地下2層，是一家集住宿、餐飲、會議、娛樂于一體的四星級主題文化酒店，隨著時代的發(fā)展，該酒店的定位不再符合時代要求，2005年不得不加盟如家，即使如此，2017年不得不再次面臨轉型。2018年該物業(yè)裝入首厚康健，后首厚康健就該項目與大家保險深度合作，經(jīng)過改造，該項目成功打造為養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
（二）項目基本情況
1、項目區(qū)位
新北緯飯店位于北京二環(huán)以內，在方圓三公里內由五家三甲醫(yī)院，方圓兩公里之內由三座公園、兩座博物館和一座話劇院。
2、項目規(guī)模
項目占地面積11余畝，地上一獨棟建筑物，地上13層、2層，總建筑面積2.9445萬平方米，公共活動區(qū)域0.8萬多平方米；房間數(shù)量386個，分為單人間和雙人套間，房間套內面積在25平米至37平米之間；還設置有醫(yī)療中心、餐廳、文化活動中心。
3、開發(fā)、運營重要節(jié)點
（1） 2017年5月，改造工程項目取得施工許可；
（2） 2018年12月，改造工程竣工驗收；
（3） 2019年初，養(yǎng)老社區(qū)開業(yè)運營；
4、項目定位
為自理、半自理和不能自理的老人提供全日集中住宿和照料服務的高端養(yǎng)老社區(qū)。
5、運營團隊
物業(yè)管理，由險企全資控股的養(yǎng)老服務公司負責；
醫(yī)療服務，具有醫(yī)療機構執(zhí)業(yè)許可，可開展全科醫(yī)療科、內科、中醫(yī)科診療；
臨床照護服務，由海外照護服務公司提供專業(yè)服務。
6、收費模式
目前主要采取“保險費+月費”的收費模式，即，通過購買相應壽險獲取入住資格，按月繳納服務費購買入住服務，依據(jù)保險投保額度會得到相應月費折扣，基礎月費為9000-16000元/房。另外有，醫(yī)療保證金5萬元，餐費1800元/月，護理費1800-9000元/月，一對一護理15000元/月。
7、項目特點
1、 國有保險機構的信用加持對招徠客戶有強增益效果。
2、 輕資產(chǎn)模式下有效縮短收支平衡到達年限，保證項目良性可持續(xù)運營。
3、 形成了從前期設計、改造到后期運營的完整服務鏈條，改造團隊、投拓團隊、運營團隊均已成熟。
（三）項目的運營結果
目前項目據(jù)相關人士介紹入住率達90%，除經(jīng)營收益外還有政府補助。具體運營數(shù)據(jù)未獲得，但是根據(jù)售價、入住率對比酒店及寫字樓可以感受到收益具有明顯的比較優(yōu)勢。
三、結論
國家近年來多次提到盤活閑置資產(chǎn)，在目前的市場環(huán)境下，手握大量不動產(chǎn)的不良資產(chǎn)從業(yè)者，如果依然被動等待市場，也許等到的就是市場的淘汰，因為城市化帶來由房地產(chǎn)驅動發(fā)展的時代已經(jīng)漸行漸遠。只有擁有膽識、眼光才可以活下來，只有適應市場的變化才能發(fā)展，將閑置資產(chǎn)改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項目，會成為一個穿越低谷的好選擇嗎？結論不言而喻。更多干貨文章，請關注資產(chǎn)界，助您搞定資金、搞定資產(chǎn)、搞定運營。
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