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2022年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期，樓市持續(xù)低迷，房企面臨危機。中央各部委就房地產(chǎn)行業(yè)密集表態(tài)，釋放強烈維穩(wěn)信號。

1月17日，發(fā)改委發(fā)文，提出促進住房消費健康發(fā)展，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

1月19日，央行副行長劉國強表示，當前重點的目標是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力。要充足發(fā)力，、精準發(fā)力、靠前發(fā)力。

3月4日，銀保監(jiān)會發(fā)文，提出要滿足新市民合理購房信貸需求，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。

3月5日，兩會政府工作報告定調(diào)：繼續(xù)保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

兩會期間，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任劉世錦表示，短期內(nèi)貨幣政策重點在穩(wěn)房地產(chǎn)，重點支持城市化和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級過程中住房建設(shè)資金需求，房地產(chǎn)行業(yè)在未來很長一段時間內(nèi)，依然會是產(chǎn)業(yè)鏈最長、產(chǎn)業(yè)帶動能力最強的行業(yè)之一。

3月16日，國務(wù)院金融委召開專題會議，強調(diào)要切實振作一季度經(jīng)濟，貨幣政策要主動應(yīng)對，新增貸款要保持適度增長。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。有關(guān)部門要切實承擔起自身職責，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

隨即，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委迅速表態(tài)，釋放強烈“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。其中，財政部有關(guān)負責人在接受采訪時表示，房地產(chǎn)稅改革試點依照全國人大常委會的授權(quán)進行，一些城市開展了調(diào)查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。

……略……

（本節(jié)有刪減）

居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及放寬公積金貸款、下調(diào)首付比例、局部放松限貸、下調(diào)房貸利率。

第一，濟南、北海、自貢、福州等18城放寬公積金貸款。馬鞍山、衢州、南寧、晉中、東莞、唐山、南昌、中山、宣城、貴州、達州等11城調(diào)升公積金貸款額度，譬如南寧，首套最高貸款額度從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元。自貢實行公積金認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執(zhí)行，有一筆已結(jié)清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執(zhí)行。北海、南寧、晉中、福州下調(diào)公積金貸款首付比例，北海購買二套房或申請第二次公積金貸款，最低首付比例由 60%下調(diào)至 40%，福州、南寧、晉中二套房公積金最低首付比例分別調(diào)整至40%、30%、20%。濟南、青島、福州放寬公積金異地貸款政策，濟南取消公積金異地貸款戶籍限制，福州規(guī)定外地繳存公積金可以在福州申請公積金買房，青島同膠東四市實現(xiàn)公積金轉(zhuǎn)移接續(xù)同城化待遇，異地公積金貸款最高次數(shù)由一次調(diào)整為兩次。

第二，重慶、菏澤、南寧等9市下調(diào)首付比例。重慶、贛州、菏澤、北海、防城港重啟首套房兩成首付，佛山、南通、蚌埠部分區(qū)域樓盤首套房首付比例按20%執(zhí)行，南寧二套房首付比例由40%降為30%。

第三，鄭州局部放松限貸，實行認房不認貸。鄭州對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

第四，廣州、南京、杭州、蘇州等多城下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期，滿足居民合理信貸需求。

1月20日，央行公布1年期LPR降低10BP至3.7%，5年期及以上LPR降低5BP至4.60%，這是5年期LPR自2020年4月來首次調(diào)整。

伴隨著LPR利率下調(diào)，各地房貸利率步入下降通道。比如杭州房貸利率迎來三連降，首套房利率降至5.3%，二套房利率降至5.5%，基本已回到一年前水平，又比如蘇州主流銀行首套房貸利率降至4.6%，為近5年來新低。與此同時，房貸放款速度明顯加快，譬如上海，平均放款周期縮短至1個月左右，個別銀行僅需2-3周，而去年動輒4個月到半年才能放款。

2022年一季度，房地產(chǎn)市場繼續(xù)走弱，成交量價處在持續(xù)下行通道。受此影響，全國15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發(fā)布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

第一，南昌、鄭州變相放松限購。南昌大專以上學歷人員可以不遷戶口，提供租賃和學歷證明即可購房，夫妻雙方不管多少套住房都可以辦理夫妻財產(chǎn)約定。鄭州鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

第二，哈爾濱取消限售。哈爾濱2018年5月開始實施區(qū)域性限售，在道里、南崗等主城六區(qū)內(nèi)購房自合同簽訂起滿三年方可上市交易，據(jù)悉，區(qū)域性限售政策即將到期廢止。

第三，昆明、玉林、延吉等13個市（區(qū)縣）財稅托市，發(fā)布購房補貼刺激住房消費。比如延吉對農(nóng)民購房所繳納的契稅給予全額補貼，又比如保定，對在保定市落戶的非保定籍高校畢業(yè)生，在中心城區(qū)購買家庭首套住房，享受博士15萬元、碩士6萬元、本科2萬元購房補貼。

第四，鄭州重啟棚改貨幣化安置，助力樓市去庫存。鄭州堅持以貨幣化安置為主，推進棚戶區(qū)改造，同時促進安置房轉(zhuǎn)化，對已建安置房中群眾自住以外房屋, 采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

值得一提的是，3月2日鄭州19條樓市新政最具示范意義，作為新年以來首個下場“救市”的二線城市，新政一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，可謂條條重磅，且成效斐然，據(jù)了解，近期鄭州新房項目到訪量企穩(wěn)回升，二手房帶看量、成交量顯著提升。

展望未來，中央政策將適度松綁，貨幣政策方面，二季度有望繼續(xù)降準、降息，房地產(chǎn)行業(yè)也將從中受益。信貸政策層面，繼續(xù)支持房企合理融資需求，支持居民合理按揭貸款需求，具體而言：

一方面，支持房企的合理融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)開展并購貸款融資，至少做到不抽貸、續(xù)作到期債務(wù)、發(fā)行并購票據(jù)等，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤?。問題房企則有序出清，并給出實際的解決方案，至少不能突破“保交樓”的政策底線，最大程度維護住房消費者的合法權(quán)益。融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”適度放松，適度延長達標期限，給予企業(yè)緩沖期。

另一方面，支持合理住房消費，二季度降準、降息，帶動作為房貸利率錨的5年期LPR報價下調(diào)，從而降低居民按揭貸款成本，執(zhí)行好差別化的住房信貸政策，保障剛需、滿足改善，給予新市民購房相應(yīng)信貸支持，合理評估新市民信用水平，制定合理按揭貸款標準，優(yōu)化借貸流程。

需要說明的是，現(xiàn)階段中央政策也僅限于適度松綁，并不會走向全面刺激樓市，類似于2008年“四萬億投資計劃”、2014年“930新政”之類的政策不會出臺。

一城一策框架下，地方政府仍需落實城市主體責任，從地方實際出發(fā)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，限購等“四限”政策短期內(nèi)較難退出，同時，嚴堵監(jiān)管漏洞。但考慮到房地產(chǎn)市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟壓力，近期調(diào)控政策再加碼的頻率將明顯下降。

弱二線和三四線城市或?qū)⒎诸惙潘?，一方面，多措并舉助企紓困，另一方面，適度放松調(diào)控，以期穩(wěn)定市場預期，壓力城市或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M。具體來說：

房企端，優(yōu)化土地競拍、預售監(jiān)管等規(guī)則，提高行政審批效率，多措并舉助企紓困，緩解企業(yè)流動性壓力。譬如適度降低土拍門檻、調(diào)整土拍保證金比例、允許分期延期繳納土地出讓金。又比如在保證交付的前提下，因企施策，提高誠信企業(yè)預售資金支取比例。又或是適當調(diào)降商品房預售取證門檻，簡化行政審批流程，縮短審批時間等。

居民端，適度松綁限購、限貸，比如調(diào)降落戶門檻，中小型城市全面放開落戶，出臺就業(yè)、租房補貼，吸引青年人才落戶。又比如信貸層面，提高公積金貸款額度、貸款比例，放開異地公積金貸款，降低商貸首付比例，取消認房又認貸，下調(diào)房貸利率。而那些市場下行過大、庫存高企、去化承壓的城市，可以通過棚改貨幣化安置、財稅托市等方式來刺激居民購房消費，譬如出臺購房補貼，鼓勵進城農(nóng)民、大學生、外來務(wù)工人員等新市民群體購房，又或者推進棚戶區(qū)改造，提高貨幣化安置比例，創(chuàng)造更多增量購房需求。

07 探索新發(fā)展模式，完善保障體系、推進租購并舉、盤活存量資源

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附表：2022年一季度重要政策匯總

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02 行業(yè)篇

銷售投資增速6年次低，二季度仍將低位

2022年一季度行業(yè)繼續(xù)調(diào)整，前2月銷售和投資同比增速均為近6年次低，全國商品房銷售面積、金額分別同比下降10%和19%，銷售均價同比下降11%。土地購置面積和房屋新開工、竣工面積分別同比下降42%、12%和10%，僅房屋施工面積微增2%，受此影響下開發(fā)投資額僅同比微增4%。

預計二季度，全國銷售和投資規(guī)模將繼續(xù)維持較低水平。從中央到地方的調(diào)控寬松對市場信心的修正需要較長時間。東部地區(qū)和中高端市場預計將率先回暖，但整體新房銷售將延續(xù)一季度“量價齊跌”的走勢。民營房企財務(wù)風險尚未化解，建安投資和土拓投資難以高規(guī)模放量，整體開發(fā)投資增速將進一步收窄。

01 一季度銷售量價齊跌，金額同比降19%近6年次低、均價同比跌11%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

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1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環(huán)比上升3%，同比下降11%。2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比上升1.2%，其中三四線城市同比下降0.1%。

“量價齊跌”的市場行情下房價增速也降至歷史低點。不難看出在當前低迷市場環(huán)境下存在的兩個特征：

一方面，房價處于短期低點。全國商品房房價同比下降、70城商品住宅房價漲幅縮至新低、三四線商品住宅房價同比下降。從CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1-2月二線城市沈陽、鄭州商品住宅成交均價分別同比降16%和10%；三四線城市東莞、溫州則同比均降8%?！胺孔〔怀础钡姆结樅统掷m(xù)近6個月的行業(yè)下行使得全國城市房價已壓降至短期低點。

另一方面，房價已下降至底部。全國商品房銷售均價環(huán)比上升，2月起多數(shù)城市不再“以價換量”甚至收回了特價房源。持續(xù)降價和零星的房企暴雷下購房者觀望心態(tài)濃厚，“只看不買”下房企在新房銷售上已采取“躺平”策略。

02 新開工、竣工、土地購置均負增長，開發(fā)投資規(guī)模增速為6年次低

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14499億元，同比增長3.7%。對比往年同期來看為近6年次低，僅高于2020年。

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建安投資方面，受到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)行業(yè)信心的影響，房屋新開工和竣工增速無力維持正增。一方面，民營房企資金緊缺下項目新開工進度一再取消拖延，需集中力量于“保交付”任務(wù)；另一方面建筑業(yè)在難以收到足額工程款項的預估下，房屋竣工進度也曾一再延遲，延綿一年的“竣工?！表暱讨兄?。

土拓投資方面，房地產(chǎn)資金面收到嚴控下，民營開發(fā)企業(yè)多已無力購置土地。加之1-2月并非22城集中供地節(jié)點，房企無購置土地動力。3月北京、上海、福州、廈門和合肥等核心城市陸續(xù)開展了首輪集中土拍，雖在土拍規(guī)則和利潤空間上多有放寬，但從成交成果來看仍多以國企央企和本土城投為主。

03 待售庫存增量創(chuàng)新高致總量增至5.7億平，商品住宅較去年末激增24%

國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加104萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少335萬平方米。

根據(jù)歷史規(guī)律，開年之初整體商品房待售面積都會迎來一輪顯著跳增，今年也不例外，不過今年增量突破6000萬平方米，創(chuàng)歷史新高。究其原因，與樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬平方米，由此不難看出，居民購房自住熱情迅速消退，觀望情緒持續(xù)加劇，即便中央到地方“托市”政策不斷，短期內(nèi)仍難修復行業(yè)信心。

……略……

04 高基數(shù)和信心博弈疊加，二季度銷售仍負增長但東部市場或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)

短期內(nèi)，市場仍將處于調(diào)控信貸松綁和居民購房信心的博弈之中。新房銷售東部地區(qū)和中高端項目或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)，但全國整體仍將負增長。基于2021年上半年較高基數(shù)，二季度新房銷售表現(xiàn)將維持負增長。

政策寬松最先刺激到高端購房者需求釋放，市場回暖將率先出現(xiàn)在東部地區(qū)核心城市，如蘇州、寧波、臺州等已有明顯升溫；豪宅銷售回暖將領(lǐng)先于其他產(chǎn)品（2月70個大中城市144㎡以上新建商品住宅銷售價格同比增1.4%）。

05 開發(fā)投資信心與融資資金短期尚難恢復，二季度投資增速再降

近期政策雖有一定利好，但傳導到市場、企業(yè)還需一定時間，尤其是經(jīng)歷財務(wù)危機的房企則需要更長恢復期。房企拿地方面，高流拍、國企央企托底仍將為土地市場常態(tài)。重點城市已經(jīng)開始進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則，如北京、福州和廈門均已完成2022年首輪集中土拍，在土拍規(guī)則基本保持不變的原則下調(diào)高了銷售指導價、降低限售期限等。雖然給予了參拍房企更多的利潤空間，但實際土拍結(jié)果收效一般。

房企資金鏈緊繃而新房銷售遇冷下，疊加保交付、促施工在建，房企將繼續(xù)對項目新開工保持謹慎態(tài)度，新開工規(guī)?；蜻M一步縮減。房企暴雷引發(fā)的關(guān)聯(lián)行業(yè)波動下，施工強度的下降使得整體建安投資規(guī)模難以維持。土拓投資有限且建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐。疊加2021年上半年投資規(guī)模較高的因素。因此預計二季度投資增速將繼續(xù)收窄，并有負增長的可能。

03 土地篇

一季度成交建面跌入谷底 供地門檻降低下市場熱度略有回升

2022第一季度，受集中供地階段性“低谷”和樓市下行的影響，土地成交規(guī)模跌入谷底，同比降幅高達六成，成交均價也因此呈現(xiàn)出同環(huán)比明顯下降趨勢。市場熱度方面，受多城土拍降門檻影響，溢價率、流拍率等熱度指標表現(xiàn)略好于去年年末，一季度市場熱度略有回升。

接下來，在各地積極調(diào)整供地端策略應(yīng)對市場變化及政策端利好消息的影響下，預計二季度少數(shù)重點城市土拍或?qū)⒂兴販亍５苤朴诙鄶?shù)房企資金壓力仍未得到實質(zhì)性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位，尤其是樓市持續(xù)下行的城市，土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)仍難以避免。在此影響下，預計二季度整體市場熱度仍將維持中低位運行。

01 一季度土地成交量價齊跌，多城土拍降門檻、溢價率得以環(huán)比微漲 （節(jié)選）

成交規(guī)模跌入谷底，同比降幅高達六成。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅15771萬平方米，環(huán)比跌幅高達81%，同比來看，受集中供地階段性“低谷”和市場下行的影響，同比降幅高達60%。分月來看，在供地節(jié)奏變化及多地疫情反彈的影響下，1-3月的土地成交量均明顯不及去年同期，一季度土地成交規(guī)模也因此跌入谷底。

各能級城市表現(xiàn)基本一致，成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均大幅縮減。一線城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均明顯減少，尤其是成交面積，環(huán)比降幅更是高達84%；二線城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數(shù)城市有集中土拍，因此成交規(guī)模和成交金額也大幅減少；三四線城市受樓市下行的影響更為嚴重，土地市場更是低位運行，成交規(guī)模和成交金額環(huán)比降幅均超八成。

表1  2022年一季度各能級城市經(jīng)營性土地成交量價（略）

02 長三角成為供地主力，寧波、杭州、合肥、臺州等城市競拍熱度較高（節(jié)選）

從重點監(jiān)測的城市來看，長三角二三線城市成為一季度土地市場的成交主力。從成交建面TOP20城市來看，有12個城市都是長三角城市，前5位城市均為長三角城市，其中寧波以380萬平方米的成交體量位居于首位，徐州、杭州、鹽城及淮安分列二、三、四、五位，成交量均超190萬平方米。排在第六位的是北京，成交建面達188萬平方米，同時其也是一線城市中唯一上榜的城市。二線城市除上文提到的寧波和杭州外，還有合肥、南昌、青島、西安、石家莊和成都六個城市，成交建面均超100萬平方米；三四線城市則占據(jù)11席，除位于榜單前5位的徐州、鹽城、淮安外，大部分城市均位于榜單后半段，成交建面也基本少于100萬平方米。

03 流拍現(xiàn)象較去年年末有所緩和，樓市萎靡致弱二三線地塊流拍現(xiàn)象頻發(fā)（略）

04 二季度成交規(guī)模將周期性回升但難追平去年同期，市場分化趨勢將更加凸顯（節(jié)選）

2021年一季度，受疫情反復及供地節(jié)奏變化影響，全國土地市場成交規(guī)模同環(huán)比均呈現(xiàn)了大幅下降趨勢。接下來，隨著各城市供地計劃逐漸提上日程，二季度成交規(guī)模也將迎來周期性回升。但需要注意的是，由于當前多數(shù)房企流動性仍存較大壓力，拿地態(tài)度仍舊謹慎；同時，為了減少流拍現(xiàn)象，以22城為代表的重點城市多縮減了首輪集中供地規(guī)模，如重慶、武漢、青島等此前供地大戶的供應(yīng)量基本在150萬平方米以下；由此來看，二季度土地市場成交規(guī)模也仍難追平去年同期。

場熱度方面。為了提振市場、穩(wěn)定預期，自去年年末以來，市場利好消息不斷釋放，各地政府也在供地端主動調(diào)整，如合肥、廈門加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例、減配建、降低回爐地塊地價等，一季度成交溢價率、流拍率等熱度指標也因此較去年年末有所好轉(zhuǎn)。若二季度利好政策細則能落地實施，尤其是金融端，房企資金壓力得到實質(zhì)性紓解，以重點城市市場將率先回暖。但回暖預期僅限于樓市韌性較強的一二線及強三線城市，購房需求萎縮、樓市成交疲軟的城市土地市場熱度仍將維持在低位，市場分化趨勢會更加凸顯。