近期在與華潤(rùn)的朋友聊天，兩個(gè)觀點(diǎn)讓我記憶猶新，也與本篇文章相契合

一位工程口的朋友：

「華潤(rùn)商業(yè)對(duì)整個(gè)的開發(fā)節(jié)奏、成本控制不太滿意，這幾年，對(duì)比之下，龍湖商業(yè)的開業(yè)數(shù)量和收入都比較猛，華潤(rùn)感受到了一些威脅」

一位城市公司投資負(fù)責(zé)人：

「華潤(rùn)內(nèi)部商業(yè)產(chǎn)品線M1-M4中，唯一能夠感受到碰撞力量的就是與M3、M4（萬象匯）對(duì)標(biāo)的龍湖天街，現(xiàn)在集團(tuán)上下要求對(duì)標(biāo)龍湖，我們投資口比較簡(jiǎn)單粗暴：龍湖能干的商業(yè)項(xiàng)目我們?nèi)A潤(rùn)為啥不能干？」

華潤(rùn)內(nèi)部從三月份開始，集團(tuán)層面要求內(nèi)部對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)龍湖，從組織架構(gòu)、戰(zhàn)略布局、成本管控、開發(fā)節(jié)奏等各個(gè)維度開展

2021年是華潤(rùn)提出加速規(guī)模擴(kuò)張的元年，一方面借此對(duì)標(biāo)機(jī)會(huì)，組織架構(gòu)重新調(diào)整，集團(tuán)收回更多管控權(quán)利，打造大中臺(tái)的同時(shí)，弱化大區(qū)

終極目標(biāo)是集團(tuán)-城市的強(qiáng)管控體系，從而縮短審批半徑，加快行業(yè)反應(yīng)速度和規(guī)模擴(kuò)張速度

另一方面，在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，華潤(rùn)的行業(yè)領(lǐng)先地位正在受到?jīng)_擊，且在某些方面甚至被趕超

華潤(rùn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的明顯優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品線清晰且與存量運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目與城市和區(qū)位均適配，以及強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力

而劣勢(shì)在于近些年規(guī)模擴(kuò)張速度與成本控制能力不及龍湖、新城等后起之秀

華潤(rùn)目前的組織架構(gòu)為集團(tuán)-區(qū)域-城市公司三級(jí)架構(gòu)。在以往的對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)中，更多的是大區(qū)層面主導(dǎo)。但像這次在集團(tuán)層面統(tǒng)一號(hào)召和強(qiáng)要求的情況確實(shí)第一次

從這個(gè)層面也可以看出，華潤(rùn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地位看重，以及對(duì)標(biāo)進(jìn)步提升之切！

而這場(chǎng)對(duì)標(biāo)運(yùn)動(dòng)，表面上是學(xué)習(xí)改進(jìn)，實(shí)則反應(yīng)出龍湖對(duì)華潤(rùn)的威脅以及華潤(rùn)對(duì)龍湖的“暗中較勁”

華潤(rùn)與龍湖作為兩家規(guī)模相近、均涉及商業(yè)地產(chǎn)的龍頭房企，雖成立背景不同，分別為國(guó)資與民營(yíng)，但在規(guī)模擴(kuò)張、商業(yè)特征、城市布局等方面的異同存在一定的可比性

從商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張速度、產(chǎn)品線、城市布局等維度來綜合剖析兩家公司的實(shí)力區(qū)別:

龍湖的追趕速度

從1993年由重慶起家，到2000年，吳亞軍拿下了重慶觀音橋一片爛尾項(xiàng)目，經(jīng)過 20年的迭代，成為現(xiàn)在的重慶北城天街——一個(gè)號(hào)稱每平方米都能擠出錢的購(gòu)物中心

自此，龍湖的商業(yè)不斷開掛，快速擴(kuò)張的同時(shí)，也表現(xiàn)出穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀態(tài)，而商業(yè)尤其是以龍湖天街輸出的IP也越來越成為核心競(jìng)爭(zhēng)力

2019年，龍湖商業(yè)整體回報(bào)率（NPI/Cost）為7%，實(shí)現(xiàn)了正杠桿

截至20年底，龍湖商業(yè)在全國(guó)開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)到49座，全年實(shí)現(xiàn)租金60億元左右

同時(shí)，至少在未來5年，龍湖商業(yè)的租金將保持30%的增長(zhǎng)，比住宅開發(fā)業(yè)務(wù)要快，同時(shí)對(duì)集團(tuán)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)力爭(zhēng)保持每年一個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)

目前，龍湖已開業(yè)和儲(chǔ)備項(xiàng)目合計(jì)近100座，這背后是20年來上千億元的投資

未來龍湖在TOD戰(zhàn)略上對(duì)商業(yè)的投入將會(huì)進(jìn)一步加大，可以預(yù)測(cè)龍湖在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的地位將會(huì)進(jìn)一步鞏固

產(chǎn)品線對(duì)標(biāo)：

華潤(rùn)和龍湖各自走出了一條清晰的產(chǎn)品線道路

其中，華潤(rùn)的產(chǎn)品線分為萬象城、萬象天地、萬象匯、1234space四種

龍湖的商業(yè)地產(chǎn)包括天街、星悅薈和家悅薈三種

產(chǎn)品線定位方面，華潤(rùn)的產(chǎn)品覆蓋城市綜合體、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心，而龍湖的產(chǎn)品定位于都市購(gòu)物、社區(qū)商業(yè)等

華潤(rùn)和龍湖的產(chǎn)品線定位各有優(yōu)劣勢(shì)，華潤(rùn)在于產(chǎn)品線更加全面，城市綜合體方面在國(guó)內(nèi)尚無較為強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

而龍湖的產(chǎn)品線定位更加清晰，在區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)這塊是完全具備與華潤(rùn)分庭抗禮的實(shí)力，且這方面的潛力，龍湖要比華潤(rùn)更大

隨著房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的縮窄以及住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)逐漸攤薄，未來存量市場(chǎng)以及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模和定位將成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力

華潤(rùn)和龍湖都是走在前列的值得對(duì)標(biāo)的開發(fā)商，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑵椒智锷?，華潤(rùn)未來將會(huì)在規(guī)模上進(jìn)一步提速，而龍湖在戰(zhàn)略上也將進(jìn)一步引導(dǎo)住宅+商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)！

不得不說，華潤(rùn)的這場(chǎng)內(nèi)部對(duì)標(biāo)，是一次很有必要的未雨綢繆！