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突破拿地資金審查,房企炫的一手好財(cái)技

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2021-05-24 14:36 3432 0 0
上有政策、下有對(duì)策

作者:陽新芽

來源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)

前天新芽和某房企融資總吃飯,聊到很多關(guān)于最近集中拿地土地保證金和土地款融資的問題。

“一些房企為了圍獵核心地塊,準(zhǔn)備了超大量的馬甲號(hào),為單個(gè)地塊就準(zhǔn)備了上百億的保證金。這么集中的資金使用,不可能都是自有資金,主要還是依賴于土地款融資。

但怎么應(yīng)對(duì)自有資金的穿透審查、三道紅線下的融資出表,大家都有一套。"

1、關(guān)于自有資金的審查

根據(jù)目前的招拍掛政策,大部分地區(qū)的國土、自然資源等部門都會(huì)在招拍掛公告中明確要求競(jìng)買人必須承諾保證金和土地出讓價(jià)款為自有資金,其中個(gè)別地區(qū)的國土部門還會(huì)穿透核查競(jìng)拍主體的資金來源:

(1)對(duì)競(jìng)拍主體的自有資金核查越來越嚴(yán)格,包括核查競(jìng)拍主體的股東中是否有信托、資管、基金等可能提供融資的主體。例(某市集中拿地掛牌公告中關(guān)于自有資金的要求):

(2)對(duì)競(jìng)拍主體競(jìng)得土地后的股權(quán)變更限制越來越多,比如需穿透到上面第三層級(jí)的股東,甚至不允許競(jìng)得主體的實(shí)控人發(fā)生變更。例(某市集中拿地掛牌公告中關(guān)于競(jìng)得主體不得變更的要求):

2、房企應(yīng)對(duì)審查的炫技方式

目前,在地產(chǎn)融資監(jiān)管政策下,土地競(jìng)拍保證金和土地款融資基本屬于銀行、信托、資管、基金等禁止進(jìn)入或限制進(jìn)入的領(lǐng)域。

但是,你以為他們就沒有對(duì)策嗎?錯(cuò)!

炫技方式:在股權(quán)合作的大背景下,通過實(shí)體類企業(yè)或其他非融資性的主體與開發(fā)商設(shè)立合作公司參與土地競(jìng)拍,并通過實(shí)繳注冊(cè)資本或提供股東借款的形式輸送融資款項(xiàng)。

目前這種競(jìng)拍主體的股東構(gòu)成及資金來源方式本身還是在合規(guī)的范疇之內(nèi)。

除上述自有資金來源的問題外,因競(jìng)得主體(項(xiàng)目公司)拿地后的股權(quán)不得變更,甚至穿透到第三層的股東或?qū)嵖厝司坏米兏?。因此大家普遍采用的多層SPV的架構(gòu)。

以下為相應(yīng)實(shí)操中,應(yīng)對(duì)上述審查和限制的融資交易架構(gòu):

上述結(jié)構(gòu)圖設(shè)置的步驟解讀:

Step1:首先由前融機(jī)構(gòu),指定某“實(shí)業(yè)、貿(mào)易類公司”承擔(dān)放款主體。

Step2:由該放款主體與開發(fā)商共同出資設(shè)立平臺(tái)公(SPV1)。平臺(tái)公司作為承載土地保證金的資金池。

Step3:前融機(jī)構(gòu)指定的放款主體與開發(fā)商共同按配資比例以股加債形式將資金注入平臺(tái)公司SPV1。

其中:平臺(tái)公司SPV1注冊(cè)資本設(shè)置為較小金額(如300萬元)。放款主體需轉(zhuǎn)入的剩余融資款以股東借款的形式注入平臺(tái)公司SPV1。另外開發(fā)商持有的平臺(tái)公司SPV1的股權(quán)質(zhì)押給放款主體,同時(shí)由開發(fā)商的上市或發(fā)債主體提供擔(dān)保。

④平臺(tái)公司SPV1繼續(xù)以“小股+大債”的形式向其新設(shè)平臺(tái)公司SPV2注入資金。

就此,前融機(jī)構(gòu)指定的放款主體向平臺(tái)公司SPV1注入資金且資金池成立后開始連續(xù)計(jì)息。SPV1又向SPV2注入資金。開發(fā)商通過平臺(tái)公司SPV2或其設(shè)立的全資控股的項(xiàng)目公司反復(fù)參與土地競(jìng)拍,繳納土地競(jìng)拍保證金。如未能競(jìng)拍成功,則保證金原路退回平臺(tái)公司后繼續(xù)用于其他地塊的競(jìng)拍及保證金的繳納,如此循環(huán)使用。

⑤項(xiàng)目公司繳完土地款后可由信托優(yōu)先股或其他前融方式取得融資款后歸還平臺(tái)公司(SPV1和SPV2)支付的土地保證金(即貸款置換),平臺(tái)公司(SPV1和SPV2)在上述放款主體提供的貸款期限內(nèi)繼續(xù)將項(xiàng)目公司退還的資金用于其他拿地項(xiàng)目。貸款到期并還完本息后開發(fā)商以名義價(jià)格回購上述放款主體持有的平臺(tái)公司SPV1的股權(quán)。

所以說,上有政策、下有對(duì)策。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 突破拿地資金審查,房企炫的一手好財(cái)技

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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