克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
未來城市更新的發(fā)展或以舊改為基礎，結合城市更新與租賃住房為新的增長點，形成多樣性市場供應。
改革開放以來，在上海市政府的不懈努力下已完成了城市中諸多舊改項目，現(xiàn)階段城市從“增量時代”轉化為“存量時代”，上海已進入了新的一輪城市更新。今年6月上海成立800億城市更新基金后，12月17日上海聯(lián)合五大房企又成立百億城市更新引導基金，并明確未來基金投資領域將聚焦于上海市城區(qū)的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。
01 舊改30年，中心城區(qū)進入最后階段
相較其他核心城市，上海城市更新之路起步較早且穩(wěn)步推進，迄今為止已走過近30個年頭。一直以來城市更新主要以“舊改”為主，從1992年起上海就開始了“365 棚改計劃”等大規(guī)模的舊改更新工作。進入21世紀后，上海市政府總結了“365棚改計劃”的經(jīng)驗，主要以“拆、改、留”等方式對二級舊里一下房屋進行改造，并在2001年發(fā)布了《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》（市府111號令）。
隨著“舊改”細則逐漸完善，上海開始步入城市更新計劃，自2015 年5 月15 日發(fā)布《上海市城市更新（實施）辦法》后，上海就開始更系統(tǒng)化的規(guī)范城市更新工作構建，以“試點試行”的方式推進城市更新的實踐發(fā)展。
從“十一五”至“十三五”期間，中心城區(qū)二級舊里以下房屋改造總受益居民超40萬戶，其中“十一五”期間中心城區(qū)實際完成343萬平方米；“十二五”期間完成320萬平方米；“十三五”期間完成281萬平方米。
此外，根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》將在2022年末，全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，約110余萬平方米。“十四五”期間，力爭提前全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米、受益居民約1.7萬戶。一系列數(shù)據(jù)與政策均反映“十四五”期間，上海中心城區(qū)舊改已進入最后階段。
02 城市更新資金難“創(chuàng)新金融+”推動市場資金
長久以來，城市更新的高門檻都令一些房企望而卻步，通常來說，城市更新項目都伴隨著公共服務配套等一系列要求，資金壓力大、投資期長，規(guī)劃難度高，都是房企繞不開的問題。而城市更新的資金來源主要通過政府債、自有資金、銀行貸款等方式進行，因此央企和本土國有企業(yè)可以充分發(fā)揮投融資效應及政府溝通上的優(yōu)勢。
隨著，6月上海成立800億城市更新基金與12月17日100.02億城市更新引導基金先后落地，“創(chuàng)新金融+”模式正式進入上海城市更新。據(jù)住建部部長王蒙徽專訪表示，未來政府也將積極地探索城市更新新機制，以相應的金融、財稅、土地等政策體系，推動實施城市更新行動。
事實上，僅城市更新基金很難撬動整個上海城市更新的舊改資金問題，但此次引導基金參與企業(yè)多以地方國企為主，其引入創(chuàng)新金融+城市更新的模式，一方面是政府作為嘗試加大金融政策支持力度，另一方面是利用地方國企背景推動市場資金進入。
03 結合租賃住房 尋找城市更新新機遇
就當前來說，結合《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》與此次城市更新引導基金公告，已明確指明未來投資方向主要分為三類：
一是，上海市城區(qū)的舊城改造。根據(jù)上海市新聞發(fā)布會介紹，未來“十四五”期間，將全力以赴加大推進力度，堅決完成成片二級以下舊里收尾殲滅戰(zhàn)。在最新一輪的城市更新中，上海中心城區(qū)的舊改已接近尾聲。其次，今年8月31日住建部發(fā)布禁大拆大建通知，現(xiàn)階段該政策對上海舊改未造成影響，但長期來看立項將逐漸收緊。在這些背景下，舊城改造已進入最后階段，而房企應抓住舊改最后窗口期，積極配合政府進入城市更新賽道。
二是，歷史風貌保護。上海最早“歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例”于本世紀初通過，在不斷實踐當中，政府已于2019年修訂了最新版本的條例。在房企方面，進入歷史風貌保護多以本土房企為主，如瑞安房地產(chǎn)在上海新天地項目。其主要原因為，房企除了需要擁有進入歷史風貌保護的合格資質以外，還需兼顧城市區(qū)域功能，而本土房企對當?shù)厝宋呐c地理環(huán)境有更深入的了解。
三是，租賃住房。隨著各類新市民的導入，對上海住房提出了多樣化的需求，因此政府對租賃住房供應力度明顯加大。在“十三五”期間已建設各類租賃住房約70萬套（間）的基礎上，“十四五”又新增租賃住房42萬套（間、宿舍床位），占“十四五”期間住房供應總套數(shù)40%，并形成規(guī)?；》孔赓U模式。
在《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出，結合城市更新，在滿足結構、消防和治安管理等安全底線的前提下，支持存量房屋依規(guī)改建轉化為租賃住房?，F(xiàn)階段租賃住房的發(fā)展主要還是依托有央企、國企背景的企業(yè)，但其主要目的是為了盤活閑置土地、存量房屋等住房資源，吸引更多的市場主體，來參與城市更新中的租賃住房建設。
總結：城市更新首次進入“十四五”規(guī)劃，政府相繼發(fā)布相關政策大力支持城市更新拓展。綜合來看，城市更新主要問題在于資金短缺和盈利慢，此次兩項上海城市更新基金只是眾多政策紅利的試點先鋒。基于此，央企、國企以及一些具有城市更新改造經(jīng)驗的房企或將更具優(yōu)勢。在未來城市更新中，繼續(xù)提高居民居住條件，提供多樣性居住模式將為主要方向。
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