作者：文刀不良

來(lái)源：為睿資產(chǎn)(ID：VeryAsset)

一、4.29“天價(jià)”法拍房事件回顧

據(jù)海豚選房提供的數(shù)據(jù)顯示：2020年4月29日，上海共成交10套法拍房，住宅1套，商鋪9套，平均成交價(jià)為評(píng)估價(jià)的287.43%，商鋪成交價(jià)為評(píng)估價(jià)的305.44%。其中，嘉定國(guó)際五金城的9套商鋪引來(lái)了205人競(jìng)拍出價(jià)，其中一套一樓152平的商鋪出價(jià)次數(shù)達(dá)到了70次，最后以1010萬(wàn)的“天價(jià)”成交，溢價(jià)率高達(dá)660%。?

“天價(jià)”法拍房事件一出，引來(lái)了無(wú)數(shù)吃瓜群眾的圍觀，也在不良資產(chǎn)朋友圈引發(fā)了熱議。不少吃瓜群眾把好奇心和想象力都發(fā)揮到了極致，紛紛揣測(cè)“天價(jià)”背后的原因：

有的說(shuō)是債權(quán)人找人惡意抬價(jià)，結(jié)果該人被坑，不小心把自己抬到坑兒里了......

有的說(shuō)是嘉定五金城要拆遷了，大家都爭(zhēng)相搶購(gòu)，撿漏來(lái)了......

更有想象力的朋友還推測(cè)，很久以前，房子的主人在地下埋了金子，消息不小心走漏，大家明面上是拍房，實(shí)際上是來(lái)?yè)尳鹱拥?....

二、還原事件真相

本人作為9套商鋪對(duì)應(yīng)債權(quán)投資人委托的處置服務(wù)商，覺(jué)得本次拍賣(mài)的確有超出意料之外的驚喜，充分體現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)對(duì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的優(yōu)勢(shì)。但面對(duì)各種荒誕的留言與揣測(cè)，也想稍微多說(shuō)幾句，盡可能還原事件真相，以正視聽(tīng)：

1.關(guān)于拍賣(mài)標(biāo)的：9套商鋪地處嘉定國(guó)際五金城，那個(gè)地方以福建人為主的外地人居多，主要經(jīng)營(yíng)五金生意，獨(dú)棟商鋪可商住兩用，下面鋪?zhàn)涌砷_(kāi)門(mén)做生意，上面可以做倉(cāng)庫(kù)和居住，9套商鋪類(lèi)型在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)屬于十分稀缺的類(lèi)型。

2.關(guān)于拆遷傳言：坊間確有拆遷傳聞，但在政府正式的拆遷公告出來(lái)之前，一切都只是傳言，況且，本人從公開(kāi)的政府信息網(wǎng)站上也并未查詢(xún)到任何和拆遷直接相關(guān)的信息。

3.關(guān)于資產(chǎn)推介：9戶(hù)商鋪對(duì)應(yīng)的債權(quán)投資人在資產(chǎn)上拍之前，資產(chǎn)推介非常充分且精準(zhǔn)，公司項(xiàng)目總監(jiān)親自帶隊(duì)，深入到國(guó)際五金城市場(chǎng)，挨家挨戶(hù)地發(fā)資產(chǎn)推介傳單，把資產(chǎn)上拍時(shí)間、上拍網(wǎng)站準(zhǔn)確無(wú)誤地及實(shí)地傳遞給市場(chǎng)里潛在的買(mǎi)家，同時(shí)指導(dǎo)他們參與法拍。

4.關(guān)于處置服務(wù)商：由于拍賣(mài)標(biāo)的本身帶租，且有年紀(jì)較大的被執(zhí)行人的近親屬居住，加上被執(zhí)行人對(duì)評(píng)估價(jià)格提異議，本案在資產(chǎn)推進(jìn)上拍的過(guò)程中可謂是一波三折。在資產(chǎn)掛拍過(guò)程中，因被執(zhí)行人對(duì)價(jià)格提異議，拍賣(mài)被中止后，我們第一時(shí)間與執(zhí)行法官溝通，通過(guò)執(zhí)行法官與評(píng)估機(jī)構(gòu)和提異議的被執(zhí)行人取得聯(lián)系，在評(píng)估機(jī)構(gòu)就拍賣(mài)價(jià)格出具書(shū)面回復(fù)意見(jiàn)，法官與被執(zhí)行人做好筆錄后，15天之內(nèi)又將資產(chǎn)重新推進(jìn)上拍，將中止拍賣(mài)對(duì)處置時(shí)間延遲的影響降到了最低，確保處置進(jìn)程得以順利推進(jìn)。

5.關(guān)于本案執(zhí)行法官：本案執(zhí)行法官法官在執(zhí)行推進(jìn)過(guò)程中，秉持公正立場(chǎng)，堅(jiān)持司法為民，切實(shí)為申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方利益著想，反復(fù)做執(zhí)行相關(guān)各方的工作，主持達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，最大限度地確保標(biāo)的物能順利推進(jìn)上拍，實(shí)現(xiàn)了執(zhí)行辦案法律效果和社會(huì)效果目標(biāo)的統(tǒng)一。

6.關(guān)于疫情對(duì)標(biāo)的成交的積極影響：受疫情影響，疫情期間法院上拍標(biāo)的相對(duì)較少，國(guó)際五金城的法拍房標(biāo)的更是稀缺，而由于非滬籍人士限購(gòu)，一直久居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的外地人就近置業(yè)的需求非常旺盛。因此，受疫情影響，五金城商鋪貨源的稀缺與當(dāng)?shù)胤菧耸烤徒脴I(yè)需求旺盛之間的矛盾，是推高本次成交價(jià)的主要原因。

三、拍到心儀法拍房的小竅門(mén)

傳統(tǒng)策略：在傳統(tǒng)購(gòu)買(mǎi)法拍房的理念中，大多人都抱著“守株待兔，看天吃飯”的心態(tài)，等待合適的法拍房訊息出現(xiàn)在自己眼前，整體呈一種被動(dòng)的姿態(tài)。這種被動(dòng)尋房策略的缺陷主要體現(xiàn)在：

1.不能及時(shí)獲取最新的法拍房源和開(kāi)拍信息，錯(cuò)失購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)；

2.雖然及時(shí)關(guān)注到了房源信息，但是開(kāi)拍時(shí)間迫在眉睫，手中的流動(dòng)資金卻不能及時(shí)到位，結(jié)果就是錯(cuò)失良機(jī)；

3.好不容易找到心儀的房源并且提前準(zhǔn)備好了資金，但是競(jìng)拍價(jià)格遠(yuǎn)超過(guò)自己的預(yù)估價(jià)，也只好扼腕嘆息；

4.還有人在競(jìng)拍過(guò)程中因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有做到理性競(jìng)拍，使得最終獲取法拍房的成本過(guò)高，買(mǎi)的并不便宜。

作為經(jīng)驗(yàn)豐富的處置服務(wù)商，我們根據(jù)法拍房市場(chǎng)的變化規(guī)律，總結(jié)了購(gòu)買(mǎi)法拍房的新策略，能夠有效規(guī)避傳統(tǒng)策略的弊端，迎合新的市場(chǎng)需求，即：收購(gòu)優(yōu)先債權(quán)，變被動(dòng)為主動(dòng)。

此種策略的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.作為新的債權(quán)人，可以直接掌握司法處置的進(jìn)度，鎖定債權(quán)上一對(duì)一的房源信息；

2.如果司法推拍發(fā)生流拍的情況，新債權(quán)人也可以申請(qǐng)以物抵債，從而取得法拍房的所有權(quán)；

3.如果司法推拍過(guò)程中競(jìng)價(jià)激烈，新債權(quán)人可以通過(guò)該筆債權(quán)潛在的溢價(jià)收益，作為競(jìng)價(jià)程序中加價(jià)的籌碼，在法拍環(huán)節(jié)獲取一定的競(jìng)價(jià)優(yōu)勢(shì)。

然而，特別需要指出的是，通過(guò)收購(gòu)債權(quán)去實(shí)現(xiàn)物權(quán)的方式畢竟存在一定的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，是更符合專(zhuān)業(yè)人士的選擇路徑。因此，如果想選擇新策略參與法拍房投資，從專(zhuān)業(yè)角度出發(fā)，給各位如下建議：

1.購(gòu)買(mǎi)法拍房時(shí)，可以選擇金額較大的標(biāo)的物，比如優(yōu)質(zhì)地段的商鋪、辦公樓、廠房和土地等；

2.最好是有較長(zhǎng)周期和較低成本的資金來(lái)源和資金規(guī)劃；

3.最重要的是，要想在法拍房的市場(chǎng)里不踩雷，必須找專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做好輔助工作，從前期盡調(diào)、交際結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)到競(jìng)拍中加價(jià)指導(dǎo)和貸款咨詢(xún)、輔助過(guò)戶(hù)等全部事項(xiàng)都需要專(zhuān)業(yè)的輔助機(jī)構(gòu)來(lái)完成。 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 文刀不良：處置服務(wù)商100%還原4.29“天價(jià)”法拍房事件背后的真相