作者：債券球

來(lái)源：債券球（ID：bonds-ball）

如果說(shuō)劃撥地是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，那么出讓地則充滿(mǎn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的色彩，而同時(shí)擁有劃撥地和出讓地的城投，它們之間會(huì)產(chǎn)生怎樣的聯(lián)系和影響？且看如下分解。

（一）劃撥地定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。其實(shí)結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法》或者已廢止的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》，關(guān)于劃撥地的定義，都在一定程度上反映了劃撥地?zé)o償性的特征。

作為城投公司來(lái)說(shuō)，劃撥地基本都是無(wú)償劃撥的，但是在城投報(bào)表中，大多都列式了價(jià)值。可能很多人會(huì)奇怪，劃撥地作為無(wú)償劃撥的，為什么還可以顯示不菲的價(jià)值呢？這種質(zhì)疑當(dāng)然很容易理解，從邏輯上來(lái)講，一方面，作為資產(chǎn)持有人，實(shí)際上沒(méi)有繳納一分錢(qián)；另一方面，如果后續(xù)要進(jìn)行市場(chǎng)化流通，正常都要經(jīng)過(guò)招拍掛流程，繳納土地出讓金之后，才能光明正大的進(jìn)入流通市場(chǎng)。因此，從這個(gè)邏輯來(lái)看，劃撥地應(yīng)該是沒(méi)有價(jià)值的，報(bào)表列式應(yīng)當(dāng)為零。

那么到底為什么會(huì)顯示價(jià)值呢？從實(shí)務(wù)角度來(lái)看，主要原因在于：1、劃撥地的土地用途屬于經(jīng)營(yíng)性用途，比如：住宅、商業(yè)或者工業(yè)等；另一方面，也是最關(guān)鍵的，當(dāng)?shù)卣蛘呦嚓P(guān)部門(mén)一般會(huì)出具文件，大致意思為，將來(lái)土地如果出讓了，將返還相當(dāng)一部分比例給城投公司?；谌缟蟽牲c(diǎn)，土地有用，同時(shí)出讓金返還，因此土地才具備價(jià)值。實(shí)務(wù)中，有些監(jiān)管口徑在計(jì)算有效凈資產(chǎn)的時(shí)候，也會(huì)參照類(lèi)似的邏輯對(duì)有效凈資產(chǎn)進(jìn)行核算。

筆者以為劃撥地對(duì)于城投，更多的作用在于增加城投的資產(chǎn)規(guī)模，降低資產(chǎn)負(fù)債率。至于償債，其實(shí)具備很大不確定性，比如確定劃撥地價(jià)值的那紙出讓金返還文件，這個(gè)文件到底要做到什么程度才能滿(mǎn)足法律、法規(guī)的要求，是否需要財(cái)政部門(mén)提出請(qǐng)示，經(jīng)政府、人大批準(zhǔn)以后才算，文件有效期設(shè)置多長(zhǎng)等等，其實(shí)是不太說(shuō)的清楚的事情。即使確定劃撥地價(jià)值的那紙出讓金返還文件成立，也得關(guān)注具體的劃撥地位于哪里，到底值不值錢(qián)等等，不一而足。

二、出讓地

根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，出讓地是指土地使用者從作為土地所有者國(guó)家手中，通過(guò)支付土地使用權(quán)出讓金后，獲取的一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)。

土地出讓方式主要有四種，分別為：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議轉(zhuǎn)讓。相較于前三種方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的不透明性，容易產(chǎn)生權(quán)力尋租和腐敗行為，也使得目前目前鮮有協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式產(chǎn)生的出讓地。因此，相對(duì)公開(kāi)的招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌成為了主流的土地出讓方式，進(jìn)而簡(jiǎn)化成為人們耳熟聞詳?shù)摹罢信膾臁?。至于招拍掛是否那么透明、高效、廉潔？講真，也不是那么回事，只能算相對(duì)公平一點(diǎn)，深入的就不在這里討論了。

1、財(cái)務(wù)報(bào)表

出讓地，作為經(jīng)營(yíng)性用地，通過(guò)繳納出讓金的方式獲取的資產(chǎn)，從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于資產(chǎn)定義的任何一條出發(fā)，這都是能夠經(jīng)得起考驗(yàn)的有效資產(chǎn)。當(dāng)然實(shí)務(wù)中也有通過(guò)行政劃轉(zhuǎn)方式，無(wú)償注入到城投公司的，這種當(dāng)然更好。

因?yàn)橥恋爻鲎屖杖雽儆诨鹗杖?，除了個(gè)別地方需要給省里一點(diǎn)點(diǎn)之外，地方政府基本都可以自己掌控。因此，地方政府作為城投的實(shí)控人，完全可以通過(guò)出讓金返還（土地一級(jí)開(kāi)發(fā)）、債務(wù)豁免、資本注入、補(bǔ)貼等形式返還給城投。這樣，城投在一定程度上，在容許的土地指標(biāo)內(nèi)，合法合規(guī)的將儲(chǔ)備地、劃撥地等變?yōu)榻鸸忾W閃的出讓地，最終使得資產(chǎn)負(fù)債表實(shí)現(xiàn)較為正向的調(diào)整。

對(duì)于，利潤(rùn)表，如果城投收入存在限制，可以通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等方式，獲取收入，來(lái)源就是土地出讓金。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)收入同時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)一定的凈利潤(rùn)，具體在這里就不展開(kāi)了。

2、償債

良好的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)本身已經(jīng)起到了較大的增信作用，同時(shí)出讓地如果是貨真價(jià)實(shí)的，那么一方面，可以通過(guò)抵質(zhì)押等方式進(jìn)行融資，另一方面，必要的時(shí)候，可以把土地放到二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金回流，進(jìn)而增加償債能力。

當(dāng)然，對(duì)于出讓地價(jià)值，在實(shí)務(wù)中需要關(guān)注點(diǎn)也不少，比如：出讓地的位置、出讓地產(chǎn)證辦理手續(xù)是否齊備等。

同時(shí)擁有劃撥地和出讓地的城投公司，某種意義上也折射了城投兼具計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)色彩的雙重屬性，當(dāng)然，在筆者看來(lái)，這種屬性可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)很難失去。

囿于筆者學(xué)識(shí)有限，不足之處，歡迎批評(píng)指正。

如上，供參考。

注：文章為作者獨(dú)立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 劃撥地、出讓地與城投