陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
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杭州第一批集中供地的57宗地塊悉數(shù)出讓，每一宗地塊都是爆點(diǎn)
除了綠城意外爆冷，幾無斬獲外，活躍在杭州土拍市場(chǎng)的還是熟悉的面孔：濱江、融信、萬科、融創(chuàng)、龍湖等
百強(qiáng)房企積聚，都是磨刀兩月用刀兩天，想必不快也光！
即便拉了錢江新城的電、斷了華潤(rùn)大廈的網(wǎng)、宕了UDC的機(jī)，也拯救不了杭州土拍瘋狂的熱度
而從開發(fā)商維度來看，參拍宗數(shù)20以上的合計(jì)15家，包括綠城、濱江、融創(chuàng)、金地、陽光城、龍湖、華潤(rùn)、招商、保利等實(shí)力房企，而57宗地塊很顯然是狼多肉少
集中供地并沒有分散杭州開發(fā)商的火力，起到抑制地價(jià)的作用，反倒在杭州特殊的預(yù)約申請(qǐng)保證金制度下，造成了一定的恐慌性搶地
整體點(diǎn)評(píng)：
「一」 融信與濱江從相恨到相愛，選擇聯(lián)手，在第一天就打遍天下無敵手，聯(lián)合獲取4宗，分別是蕭山科技城、寧圍、四七堡JG1402-16、四七堡JG1402-32等地塊
這對(duì)CP看來是要一直走下去了，一定要幸福??！「二」 臨安宅地全線飄紅自持，最高達(dá)到40%自持，要知道臨安的限價(jià)是虛的，甚至是需要啟動(dòng)中介代理的
即便按照限價(jià)極致測(cè)算，平均利潤(rùn)率也僅2%，臨安土拍全部封頂+自持，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)之高，基本都是站崗的
「三」 杭州限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的競(jìng)拍模式，最明顯的特征是，房企紛紛從各種層面去優(yōu)化測(cè)算表，以提高貨值和出價(jià)能力
除了提高車位配比外，更是使出了挖儲(chǔ)藏室、做商墅等各種花式技能，但是商墅這玩意能否報(bào)批下來是存疑的，必然會(huì)有一批房企死掉！
「四」 雙浦、運(yùn)河、下沙、大學(xué)城、所前、轉(zhuǎn)塘等純宅地基本無利潤(rùn)，操盤能力弱的開發(fā)商將更會(huì)是賠本賺吆喝
對(duì)于該類拿地房企而言就是場(chǎng)生存保衛(wèi)戰(zhàn)，也是場(chǎng)現(xiàn)金流空轉(zhuǎn)的游戲。似是一場(chǎng)游戲一場(chǎng)夢(mèng)！
「五」 杭州土拍都是不需要講武德的，先是華潤(rùn)要搶龍湖的豐收湖；再是龍湖碰瓷華潤(rùn)的綠汀路，硬剛到4%自持；
鼎湖未來社區(qū)也是深圳南山和中冶互不相讓，全都放言不惜一切代價(jià)獲取，結(jié)果被黑馬中駿截胡，直接干到4%自持
看來深圳南山再也不想來杭州拿地了
「六」 杭州的開發(fā)商太難了，本身開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)的異常激烈，狼多肉少，現(xiàn)在竟然乙方代理公司也出來競(jìng)爭(zhēng)拿地，是浙江市場(chǎng)太好，營(yíng)銷代理沒生意？
浙江博策分別以封頂+4%自持和封頂+9%自持競(jìng)得蕭山浦陽和蕭山衙前地塊，乙方要來搶甲方的生意，這是翻身農(nóng)奴把歌唱?。?/p>
「七」 四七堡兩宗合計(jì)超百億的地塊同時(shí)以自持17%成交，濱江戚老板親自坐鎮(zhèn)，又在老家落下標(biāo)桿項(xiàng)目
據(jù)悉，越秀、濱江、保利等房企對(duì)該項(xiàng)目也是垂涎欲滴，看來真的是好地再貴也不燙手
「八」 豐收湖對(duì)于龍湖而言也是守得艱難，17家單位報(bào)名爭(zhēng)搶，華潤(rùn)、招商、旭輝、金地商置、融創(chuàng)、濱江、世茂、綠城、中駿等無不備足彈藥，虎視眈眈
19%的自持比例，也是幾近喉嚨口，但龍湖拿地的決心表現(xiàn)在沒有授權(quán)上限。足以可見，吳亞軍要在杭州布局第八座天街的決心
「九」 祥符這宗商住地塊基本就是做個(gè)寂寞
合計(jì)吸引了26家單位報(bào)名，在限時(shí)競(jìng)價(jià)前就已經(jīng)封頂進(jìn)入自持環(huán)節(jié)，最終由建發(fā)以封頂+自持38%競(jìng)得
剔除5%公租房后，住宅部分比例僅42%，意味著僅30余套可售住宅，最后變成了一半大平層+一半自持，現(xiàn)金流極差，這塊地說白了就是拼的大平層價(jià)格
為了拿地，建發(fā)大概率是看到了4w+價(jià)格，商業(yè)大平層價(jià)格超過住宅限價(jià)（3.6萬/㎡）
「十」 深圳南山到頭來還是被劫胡了，鼎湖未來社區(qū)最終由中駿綁著財(cái)團(tuán)以30%封頂+自持4%以黑馬姿勢(shì)競(jìng)得，想必是連政府都沒有想到的。未來社區(qū)作為面子工程，看來是引商失敗，鼎湖在拍地前臨時(shí)修建的售樓處看來可以直接賣給中駿了
「十一」 唯一一宗勾地設(shè)置成功的要數(shù)錢江世紀(jì)城SKP地塊，毫無懸念的底價(jià)獲取，后置掛牌條件設(shè)置得相當(dāng)成功，能夠滿足條件的還有新鴻基、新世界等港資企業(yè)，但是對(duì)港資而言，30天的掛牌期間根本來不及反應(yīng)。
杭州第一批57宗地塊收官，細(xì)數(shù)如果有贏家的話，那么當(dāng)屬萬科，據(jù)悉SKP地塊的住宅部分將會(huì)交由萬科開發(fā)，住宅部分利潤(rùn)還是相當(dāng)豐厚的
祝福投拓狗門，都有一個(gè)好身體！
拿地的開始談協(xié)議，沒拿地的可以準(zhǔn)備第二波了！注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 【陌爺評(píng)地】杭州第一批土拍收官，狼多肉少，不講武德！（附完整參拍名單）
