陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
隨著近些年，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)走低，大多數(shù)開發(fā)商不再唯規(guī)模論，投資部也從“多拿地”的導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳煤玫?、拿?duì)地”！
另一方面，房地產(chǎn)也將從粗放式的發(fā)展模式向精細(xì)化的內(nèi)部管控轉(zhuǎn)變，對(duì)于各專業(yè)條線，更加要求管控精度和管理深度
投資雖然是沖在最前線的職能部門，但是對(duì)于職業(yè)價(jià)值和崗位的理解不盡相同
在房地產(chǎn)發(fā)展初期，很多頭部房企是沒有專門的投資部的，拿地的活一般都是被項(xiàng)目總、秘書處等兼著
而近些年來，關(guān)于投資總和項(xiàng)目總的公司地位和職業(yè)價(jià)值的討論也是甚囂塵上
投資總謀求向項(xiàng)目總轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)也越來越明顯了！
01
拿地越來越難，職業(yè)價(jià)值感走低
房地產(chǎn)行業(yè)雖然進(jìn)入門檻高，但是競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)相對(duì)充分
充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率逐漸走低，5年前，房企普遍要求項(xiàng)目?jī)衾?0%以上，但是現(xiàn)在如果還是以10%的凈利率作為投資標(biāo)準(zhǔn)，那么無疑畫地為牢
房企需要正視市場(chǎng)環(huán)境的變化，也需要結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，重新審視項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)和投資要求
換言之，對(duì)于投資部而言，尤其是公開市場(chǎng)拿地，能不能夠拿得到地不再取決于研究深度、投資判斷、客戶定位等因素
更多的取決于集團(tuán)對(duì)利潤(rùn)的要求導(dǎo)向
說白了就是，某房企做了200p的可研報(bào)告，甚至拿地方案已經(jīng)到了報(bào)批的深度，在公開市場(chǎng)拼到最后也還是哪家房企要求的利潤(rùn)更低
長(zhǎng)此以往，投資總們職業(yè)價(jià)值感越來越低，拿地跟專業(yè)不再掛鉤
02
投資的職業(yè)瓶頸
隨著房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)年齡的要求越來越高，很多地產(chǎn)人都面臨著相同的問題：職場(chǎng)中年危機(jī)
房地產(chǎn)行業(yè)的中年危機(jī)普遍被認(rèn)定為：35歲進(jìn)入中高管理層或團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)
然而這并不意味著35歲的投資總就一定安全
投資總的晉升路線除了向區(qū)域或集團(tuán)投資條線縱向發(fā)展以外，橫向地向城市總發(fā)展是主要通道
然而，據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP100房企的城市總中80%是來自于項(xiàng)目，其中更是以項(xiàng)目總居多
基于此，近些年在跟身邊的投資總聊天時(shí)，越來越多的投資總表示，未來有機(jī)會(huì)還是要去當(dāng)個(gè)項(xiàng)目總，對(duì)于職業(yè)發(fā)展的幫助會(huì)更大
03
投資部是個(gè)“清水衙門”
從土地獲取方式來看，除珠三角一帶存在舊改外，全國(guó)絕大多數(shù)的地區(qū)土地獲取仍然還是依賴于招拍掛和收并購(gòu)，這當(dāng)中又有80%來自招拍掛
對(duì)于招掛拍項(xiàng)目，政府是甲方，房地產(chǎn)公司都是乙方，而投資部不過是乙方的“馬仔”，流程規(guī)范透明，形式政府說了算
即便是拿地獎(jiǎng)金，也僅僅是投拓狗額外的一點(diǎn)“狗糧”
對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目，早些年確實(shí)存在一定的油水空間，投資部與土地方事前溝通好，溢價(jià)收購(gòu)甚或是拉高溢價(jià)，然后再對(duì)溢價(jià)部分分成
但是隨著房企內(nèi)部流程的規(guī)范化，這種灰色空間也早被堵死了
“溢價(jià)”這個(gè)名詞也越來越敏感了，尤其是作為投資，都是在老板眼皮子底下干活
現(xiàn)在很多房企尤其是國(guó)企等內(nèi)部審計(jì)嚴(yán)格，即便項(xiàng)目再優(yōu)質(zhì)，只要合作要提出溢價(jià)，那基本不會(huì)再推下去，溢價(jià)已經(jīng)相當(dāng)于一根隱形紅線
一旦項(xiàng)目去化出現(xiàn)問題或是效益低于投資指標(biāo)，那么投資部也將會(huì)面對(duì)被審核的風(fēng)險(xiǎn)，溢價(jià)這一敏感項(xiàng)也會(huì)被強(qiáng)化和放大
關(guān)于這點(diǎn)，懂的都懂，不便多說！
04
游走在“背鍋”與“甩鍋”之間，心累！
拿地是個(gè)系統(tǒng)活，雖然是投資部做主導(dǎo)，但需要成本、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等各個(gè)專業(yè)條線的相互配合
由于各個(gè)部門都面臨著不同的考核方式和考核機(jī)制，如何使自己部門的利益最大化，這也是各個(gè)部門之間的博弈
基于此，各個(gè)部門之間相互甩鍋成為常見的事情
而投資部作為主導(dǎo)牽頭的部門，為了推進(jìn)拿地順利和加快進(jìn)展，有時(shí)候也只能多承擔(dān)些不該投資部承擔(dān)的責(zé)任和事項(xiàng)
就這樣，經(jīng)常游走在“背鍋”與“甩鍋”中
著實(shí)心累!
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 投資總轉(zhuǎn)型項(xiàng)目總的4大真相！
