作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市（ID：dzypls）

2020年的樓市雖在開年之初遭受重創(chuàng)，但得益于政策的扶持及疫情后市場(chǎng)需求的有序釋放，諸多一線城市的行業(yè)銷售規(guī)模率先實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。上海作為核心一線城市，在進(jìn)入二季度后，供應(yīng)便開始開閘放量，從而推動(dòng)商品住宅成交金額自5月開始實(shí)現(xiàn)回彈。

具體來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年度上海核心區(qū)域銷售金額排行中，以北外灘為核心的板塊成交總金額在上海核心區(qū)域名列前三，約142.72億元，同比增長(zhǎng)超100%，近年來發(fā)展迅猛。 

從歷史均價(jià)來看，北外灘區(qū)域的銷售均價(jià)從2016年起就已超過10萬元/平方米，而從2017年至今，成交均價(jià)在10萬元/平方米以上以及總價(jià)段在1000萬元以上的高端項(xiàng)目成交金額都呈連年上漲之勢(shì)。據(jù)了解，在2020年12月同批次取證過會(huì)的項(xiàng)目中，中糧瑞虹·海景壹號(hào)目前為虹口區(qū)該板塊周邊取證價(jià)格最高的項(xiàng)目。 

北外灘自《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的一紙批文公示以來便開始“硝煙彌漫”，成為開發(fā)商們爭(zhēng)奪的“戰(zhàn)略要塞”，無論是土拍市場(chǎng)還是整體銷售熱度都高于上海其他區(qū)域板塊。 

2020年6月21日，虹口舉行北外灘全球宣介會(huì)，規(guī)劃中明確，在新的時(shí)代背景下，北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)，是上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)中重要的功能服務(wù)聚集區(qū)，其發(fā)展理念、建設(shè)水平和管理模式，將成為長(zhǎng)三角區(qū)域城市發(fā)展及全球城市建設(shè)的標(biāo)桿。 

從發(fā)展條件來看，北外灘具備三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：地理區(qū)位、歷史底蘊(yùn)和濱水資源。市委、市政府要求：北外灘地區(qū)規(guī)劃建設(shè)要體現(xiàn)“最高標(biāo)準(zhǔn)、最好水平”、“突出亮點(diǎn)、打造精品”。 

7月，市政府批復(fù)同意《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，并堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)定位，將北外灘地區(qū)建設(shè)成為與外灘、陸家嘴錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時(shí)代頂級(jí)中央活動(dòng)區(qū)、匯聚現(xiàn)代化國際大都市核心發(fā)展要素的世界級(jí)會(huì)客廳、全球超大城市精細(xì)化管理的典型示范區(qū)。 

在政府規(guī)劃的推動(dòng)下，各大開發(fā)商紛紛入駐搶奪北外灘戰(zhàn)略核心。 

2020年7月3日，招商蛇口以44.04億元的總價(jià)，經(jīng)過與其他6家品牌房企187輪的角逐，最終以8.1萬元/平方米的樓板價(jià)竟得虹口區(qū)嘉興路街道地塊，該地塊與北外灘核心區(qū)僅一路之隔，以28%溢價(jià)率刷新上海北外灘的宅地記錄。 

9月17日，經(jīng)過38輪競(jìng)價(jià)，恒大以總價(jià)22.95億元成功競(jìng)得虹口區(qū)北外灘街道歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目地塊，該地塊為商辦地塊與商住辦混合地塊相結(jié)合地塊，所以整體樓板價(jià)相對(duì)較低，折合樓板價(jià)51000元/平方米。 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北外灘區(qū)域目前已有瑞安、恒大、融創(chuàng)、保利、中糧、招商、仁恒等房企進(jìn)入，已初步形成品牌房企競(jìng)爭(zhēng)角逐的戰(zhàn)場(chǎng)，從其2020年的項(xiàng)目銷售情況來看，該區(qū)域已然成為上海中心區(qū)域最受歡迎的豪宅區(qū)之一。

如果說2020年上海占據(jù)了全國豪宅市場(chǎng)的半壁江山，北外灘點(diǎn)燃上海豪宅市場(chǎng)的硝煙，那么2021年，中糧瑞虹·海景壹號(hào)（備案名：瑞虹新城天悅耀庭）則以自身品牌賦能定調(diào)北外灘。 

2020年12月29日-2021年1月2日，中糧瑞虹·海景壹號(hào)公園大宅開啟全城認(rèn)籌，現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)、摩肩擦踵，高凈值人群紛紛到訪預(yù)定房源。2020年1月9日開盤，首開即售罄，售樓處開放至今，項(xiàng)目累計(jì)超5000組客戶到訪。

中糧瑞虹·海景壹號(hào)作為瑞虹新城第九期項(xiàng)目，是中糧集團(tuán)旗下大悅城控股與香港老牌房企瑞安房地產(chǎn)的合作項(xiàng)目。據(jù)了解，中糧集團(tuán)已連續(xù)第26年入圍財(cái)富世界500強(qiáng)，而瑞安房地產(chǎn)則是香港老牌房企其在虹口多年打造的瑞虹新城口碑與業(yè)績(jī)俱佳，在這兩大品牌加持下，雙方攜手推出的中糧瑞虹·海景壹號(hào)是集中糧壹號(hào)系與瑞虹新城之長(zhǎng)的扛鼎之作。 

中糧壹號(hào)系產(chǎn)品無一不選取城市核心優(yōu)質(zhì)地塊，精工細(xì)作，以超前規(guī)劃與發(fā)展眼光詮釋城市發(fā)展與高端人居生活體驗(yàn)。從中糧·海景壹號(hào)、中糧·天悅壹號(hào)、中糧·前灘海景壹號(hào)到如今的中糧瑞虹·海景壹號(hào)，中糧的“壹號(hào)系”產(chǎn)品一直以來都是上海各區(qū)域的明星產(chǎn)品。 

此次與瑞安攜手，中糧瑞虹·海景壹號(hào)在成熟的瑞虹板塊帶來的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)上，更以自身品牌賦能超越以往，開盤當(dāng)日，首批推出的房源受到了購房者們的強(qiáng)烈追捧，不少客戶在現(xiàn)場(chǎng)為沒買到理想房源而懊惱，所幸的是，據(jù)我們向大悅城控股方面了解，今年上半年中糧瑞虹·海景壹號(hào)或?qū)⒓油频诙吭粗轮x時(shí)代鑒賞者。

從我們的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多購房者選擇中糧瑞虹·海景壹號(hào)的理由，除了其區(qū)域價(jià)值，品牌影響力，整體配套規(guī)劃之外，是其擁有該板塊長(zhǎng)期以來較為少有的大戶型設(shè)計(jì)。 

據(jù)112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年，普通住宅戶型成交方面三房仍是成交主力，成交占比進(jìn)一步提升至59.24%，較2019年凈增長(zhǎng)2.31個(gè)百分點(diǎn)；與此同時(shí)，四房成交占比穩(wěn)中有升，較2019年凈增長(zhǎng)0.85個(gè)百分點(diǎn)至20.2%，高于一房和二房戶型之和，這一數(shù)據(jù)顯示改善型住房需求依舊堅(jiān)挺，且從其上升趨勢(shì)來看，有較強(qiáng)購買力及市場(chǎng)支撐。 

表：112個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市普通住宅分戶型成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

分城市來看，很多人都以為三四線城市由于單價(jià)比較低，因此大戶型套均面積可能會(huì)大一些，但是成交數(shù)據(jù)表明，一線城市的四房套均面積反而更大，其中北京和上海兩地近三年的四房戶型平均套均面積分別達(dá)到了167.3平方米和169.5平方米，明顯超出平均水平。這說明，對(duì)于一線城市，尤其是上海，對(duì)于大戶型的需求正在不斷的上升，主要還是因?yàn)?，隨著二胎開放及人們居住生活水平的提升，人們對(duì)居住空間的需求變得更大，在這其中“賣一換一”的改善型剛需尤為普遍。 

表：各能級(jí)城市四房戶型近三年套均面積情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

不僅如此，如果說以往的購房者在選擇大面積戶型的時(shí)候更多是從需求角度考慮，那對(duì)如今的購房者來說其中有一部分，從一開始就沒考慮過小戶型。據(jù)我們對(duì)z世代的最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，95后到00后分成四類人，有房的52%，無房的48%。其中有房且10年內(nèi)準(zhǔn)備買房的“房二族”約占整個(gè)調(diào)研人群的1/4，對(duì)于這些直接有能力改善的準(zhǔn)購房者來說，三房已成入門產(chǎn)品，他們不僅喜歡大戶型，還愿意為產(chǎn)品付溢價(jià)，同時(shí)停車位的配比要求為1：2。

因此，對(duì)于目前正在買房的以及未來即將買房的中高端改善人群來說，中糧瑞虹·海景壹號(hào)建面約168-250平方米的戶型一經(jīng)推出，就已成為了他們心目中的不容錯(cuò)過的項(xiàng)目之一。 

尤其是對(duì)于上海北外灘板塊而言。一直以來，該區(qū)域內(nèi)可選的大戶型相對(duì)較少，很多項(xiàng)目主要還是以緊湊三房為主，即使是瑞虹新城前幾期，戶型也是從小面積段開始，再加上部分大面積戶型設(shè)計(jì)。

中糧瑞虹·海景壹號(hào)首開起步便是建面約168平方米的舒適三房，更有最大建面約250平方米正公園大宅，無論是從設(shè)計(jì)規(guī)劃、空間尺度還是社群維護(hù)上，都極大程度滿足了真正向往大宅生活的高端客戶需求，彌補(bǔ)了北外灘區(qū)域長(zhǎng)期以來的空白。因此也成為了該區(qū)域購房者不容錯(cuò)過的項(xiàng)目，這也促成了其首開即售罄的熱銷佳績(jī)。

回顧2020年，雖然市場(chǎng)周期受疫情影響后移，整體相比往年少了兩個(gè)月，但部分區(qū)域的樓市情況依然可以用“火爆”兩個(gè)字來形容。在這其中，上海樓市全年共計(jì)兩百余個(gè)項(xiàng)目入市，誕生了26個(gè)“千人搖”項(xiàng)目。

2021年的樓市比拼，在北外灘打響。中糧瑞虹·海景壹號(hào)以其優(yōu)秀的首開業(yè)績(jī)給整個(gè)板塊，乃至整個(gè)上海做出了表率作用，也以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、至尊配置的約168-250平方米硬核大戶型，博得了中高端購房者的搶購與好評(píng)。

我們認(rèn)為，隨著未來北外灘與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)的進(jìn)一步確立和發(fā)展，未來北外灘或?qū)⒊蔀榕c外灘和陸家嘴同等的城市增長(zhǎng)極，對(duì)于北外灘而言，期待一個(gè)能夠真正承載其未來區(qū)域發(fā)展價(jià)值的高端產(chǎn)品也已經(jīng)很久了。

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原標(biāo)題： 上海占據(jù)豪宅市場(chǎng)半壁江山，北外灘這個(gè)項(xiàng)目不容錯(cuò)過