觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
如若希冀“內(nèi)生+外拓”兩方面持續(xù)發(fā)力，牢牢占領香港物管市場應是中海物業(yè)外拓之下的重要部署。
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 上周被小摩下調(diào)評級至跑輸大市、股票大跌等陰霾還未散去，中海物業(yè)4月14日便在中海地產(chǎn)官方微信公眾號上，釋放出再獲香港司法機構保安服務合約的消息。
據(jù)公布所示，近日，中海物業(yè)獲香港司法機構全部13間法院保安服務合約，合約期36個月（至2024年5月31日止），此為時隔兩年半再次投得該等合約。
早于2018年12月，中海物業(yè)港澳公司首次接管香港司法機構13家法院物業(yè)，并提供保安或安檢服務，具體項目包括終審法院、高等法院（上訴法庭和原訟法庭）和區(qū)域法院，以及東區(qū)裁判法院、西九龍裁判法院、九龍城裁判法院、觀塘裁判法院、屯門裁判法院、粉嶺裁判法院、沙田裁判法院、土地審裁處、勞資審裁處、前荃灣裁判法院等10間裁判法院。
這一消息令市場關注焦點轉移至中海物業(yè)于香港物管市場的布局情況。事實上，多年以前，中海物業(yè)便已成為香港最大的公共設施物業(yè)管理服務商，對外宣傳口徑也一直是“港澳地區(qū)最大的中資物業(yè)服務企業(yè)。”
這表示中海物業(yè)在香港物管市場的規(guī)模不小，尤其是在公建物業(yè)方面。翻閱資料獲悉，近5年來，中海物業(yè)港澳地區(qū)在管項目數(shù)量增加60%，總管理面積擴大近一半，項目全部覆蓋香港十八區(qū)。
可見，中海物業(yè)在外拓香港物管項目上費了不少功夫。
香港物管市場與內(nèi)地物管市場并不盡然相同，香港物管市場除了具備成文法規(guī)保障，還實行市場化運作，物管公司進入市場開始，便需要進行投標。
近年來，不少中資物管公司意欲進軍香港物管市場，但紛紛折戟而歸。比如招商積余，于去年12月聲稱考慮收購香港公屋第一大物管服務供應商創(chuàng)毅控股逾半股份，最終經(jīng)反復商討并綜合考量后認為收購條件不成熟，放棄收購機會。
一名長期研究物管行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，香港物管市場飽和度比較高，沒有硬實力要敲開大門就很難。
有分析解釋，香港有大大小小百余家物管公司，信譽好、收費合理的物管公司中標機會更大。據(jù)此前了解，物業(yè)管理收費標準由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司商定，物管公司對收費標準、收支情況等全部公開，透明度較高。
在業(yè)內(nèi)看來，香港與內(nèi)地物管市場本質(zhì)上沒有太大區(qū)別，都是管理物業(yè)、服務業(yè)主，相對來說，香港的物管標準或者要求會高一點，這跟業(yè)主方愿意承擔物業(yè)費用高低有直接關系。
“內(nèi)地物管市場目前壓價比較厲害，但人員成本也在不斷上升，因而利潤就薄，只能通過其他手段減少支出，但不可避免服務質(zhì)量會打折扣?！鄙鲜鋈耸刻岬?。
他還指出，香港接觸現(xiàn)代服務業(yè)較早，人員的服務意識和業(yè)主追求高品質(zhì)服務的意識都很強，內(nèi)地最早的物管就是學習香港物管經(jīng)驗。上世紀90年代，曾興起內(nèi)地酒店行業(yè)、物管行業(yè)去香港學習取經(jīng)的浪潮。
一般而言，外來房企進入香港市場，大都沒有物業(yè)管理附屬公司或并未與香港物管公司建立長期合作，因而本地物管公司成為該等新開發(fā)物業(yè)的物業(yè)管理服務提供商機會增多。
作為中資物管公司，搶占該等市場并不容易。中海物業(yè)或是其中較為特殊的一員。業(yè)內(nèi)人士認為，中海物業(yè)是國資背景，資金實力雄厚，本土化適應得比較好，運行團隊更了解香港市場，跟政府的關系處理得也不錯。
據(jù)該人士透露，公共設施物管項目多半都是政府指定幾家供應商入圍。
如上述所獲項目，為香港司法機構旗下物業(yè)項目，也是屬于公共設施物管項目。而該類項目業(yè)主方大多為政府部門，服務業(yè)態(tài)大多是政府大樓、場館、軌交、公共交通樞紐、學校等。
自1986年于香港成立以來，中海物業(yè)40年間都在香港最重要公共設施領域深耕，其中不乏中央人民政府駐香港聯(lián)絡辦公大樓、駐港部隊軍營。
中海物業(yè)有其基礎，且背靠中海集團這一大樹。近期管理層在2020年度投資者會上也提及，“中海集團內(nèi)部是相當完善的，從地產(chǎn)、物業(yè)以及城建，能夠有很好的互動。”
管理層介紹，在業(yè)務方面，地方政府對中海物業(yè)能夠“一攬子”解決問題的能力比較看好。政府以前做項目總是“一對多”，既要對地產(chǎn)開發(fā)，又對城建，還要面對商管，但中海集團的生態(tài)鏈條基本可以全部解決，使得效率更加提升。
全生態(tài)鏈條合作，或許也是中海物業(yè)能扎根于香港物管市場的原因。
同樣作為龍頭物管企業(yè)，萬科物業(yè)、保利物業(yè)、龍湖智慧服務、碧桂園服務等在過去一年多爭奪內(nèi)地城市服務領域新賽道，反觀中海物業(yè)并未對外表述太多想法。
潛藏之下，中海物業(yè)實際外拓港澳市場的動作不少。根據(jù)2020年報，去年中海物業(yè)在港澳地區(qū)成功投得多份醫(yī)院管理局項目，為醫(yī)管局轄下公立醫(yī)院和醫(yī)療機構提供服務數(shù)目增至16間，占全港醫(yī)院總數(shù)三成以上，并成功開拓多個不同類型的政府執(zhí)行部門合約，中海物業(yè)所服務的政府部門擴展至21個。
此外，公開資料顯示，去年5月底，中海物業(yè)中標香港房屋委員會離島最大管理合約，獲得“東涌、大澳、梅窩、坪洲”等地項目的物業(yè)管理、保安服務和外判清潔服務等?？偣芾砻娣e近18萬平方米，13124個單位，整體規(guī)模超過離島總項目半數(shù)。
亦中標不少大型項目，包括獲得全港副食品批發(fā)市場（西區(qū)和長沙灣副食品批發(fā)市場）五年大型合約，以及中標香港兩大發(fā)展商新鴻基和恒基合作發(fā)展豪宅項目——欣翠花園。
據(jù)相關統(tǒng)計，中海物業(yè)港澳在管項目覆蓋包括13間法院、59個民政機構、17個醫(yī)管項目和10個出入境口岸，以及澳門2所綜合性大學與唯一國賓館在內(nèi)的多種業(yè)態(tài)。
這是中海物業(yè)不同于其它物管公司的外拓發(fā)力區(qū)域。香港物管行業(yè)是該公司較為熟悉的市場，早在上世紀80年代，中海甚至還率先將物業(yè)管理概念、經(jīng)驗和模式引進內(nèi)地。
在業(yè)內(nèi)人士看來，中海物業(yè)作為上市公司對項目拓展要求也高：“簡單來說，就是在乎在管項目多少，至于利潤率不那么苛求?！?/p>
從2020年報中也可窺見，其毛利率下滑至18.3%（2019年：20.0%），低于行業(yè)普遍水平，而且因人工成本大幅度上升和物業(yè)費受限較多，期內(nèi)基礎物業(yè)板塊毛利率僅10.9%。
中海物業(yè)追規(guī)模的想法在今年逐漸顯現(xiàn)，有了清晰的第三方外拓目標，在其“十四五”規(guī)劃中明確提出內(nèi)生和外拓要達到1比1的戰(zhàn)略目標，在管面積規(guī)模未來五年復合增長率不低于30%，到“十四五”末預計增長3.7至3.8倍。
以目前1.82億平方米的在管面積基數(shù)來看，第三方項目每年新增需要在6400萬平方米以上。
但數(shù)據(jù)顯示，2020年其新增在管面積超過3000萬平方米，同比增長20.7%，其中22.8%面積來源于獨立第三方項目，距離目標尚有一大段距離。
中海物業(yè)仍過度依賴母公司。截至2020年12月31日，來自關聯(lián)方的在管面積約為1.63億平方米，占比89.4%；來自第三方的在管面積約為0.19億平方米，占比10.6%。
其實，中海物業(yè)外拓起步較慢，直至2019年才真正有所起色。中海物業(yè)當年拓展中標項目179個，面積達1504.3萬平方米，外拓面積創(chuàng)歷年之最，且首次超越內(nèi)接面積，并入局城市服務、民航服務、高等院校、養(yǎng)老院等新領域。
如若希冀“內(nèi)生+外拓”兩方面持續(xù)發(fā)力，牢牢占領香港物管市場應是中海物業(yè)外拓之下的重要部署。
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