作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 或許是因?yàn)檫^去一年表現(xiàn)還算不錯，寶龍地產(chǎn)早早便發(fā)布了2020年度報告。

業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，主席臺中央是總裁許華芳，在其右側(cè)，坐著入職還不到一年的聯(lián)席總裁陳德力，左邊是寶龍地產(chǎn)副總裁兼首席財務(wù)官廖明舜；除此之外，還有副總裁兼資本管理中心黃文鐘和資本部總經(jīng)理劉泊旸。

盡管受到疫情影響，不過寶龍深扎長三角的策略沒變，發(fā)展還算穩(wěn)健。從業(yè)績公告看來，大部分財務(wù)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出了增長趨勢。

報告期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)錄得總收入約354.95億元，較2019年同期增加約36.3%。其中，物業(yè)銷售收入314.86億元，同比增長40.1%，租金收入和提供商業(yè)運(yùn)營、住宅物業(yè)管理服務(wù)收入共約32.36億元，同比增加約15%。

實(shí)現(xiàn)總利潤、歸母凈利潤約88.15億元、60.93億元，分別同比上升約46.5%、50.8%。期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)毛利約為128.16億元，較2019年同期增加35.1%。盡管毛利率較2019年同期36.4%下降約0.3個百分點(diǎn)，但仍算行業(yè)內(nèi)較高水平；

與此同時，寶龍地產(chǎn)也走到了千億門口，報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為815.51億元，同比增長約35.1%。據(jù)許華芳介紹，寶龍2021年將要突破千億目標(biāo)，至于具體數(shù)字，定在了1050億。

按此計(jì)算，寶龍地產(chǎn)今年銷售同比增幅要達(dá)到28.75%以上。雖然近年來不少同行放慢了腳步，但許華芳對于這一速度依然有信心：“對1050億的指標(biāo)，公司管理層非常有信心，我們甚至不需要拿任何新項(xiàng)目，就基本可以接近這個指標(biāo)?！?/p>

至于會不會需要犧牲利潤來保持規(guī)模增速，許華芳表示，得益于公司堅(jiān)持長三角的特有拿地模式，有把握可以做到高增長和高利潤并行。

“我們目前土地儲備里，所有土儲指標(biāo)都具備很高的毛利率，放眼三年內(nèi)，這都不會是問題?！?/p>

話題先從近期熱議的“集中供地”延伸開來。

許華芳坦言，自己對此持中性態(tài)度，對整個行業(yè)而言肯定是好的，對于房企來說競爭也是有的。

“客觀來講，可能會多一點(diǎn)點(diǎn)競爭，但生意總是在競爭中成長，我們也會繼續(xù)努力，我相信還能拿到不錯的項(xiàng)目?！?/p>

當(dāng)說到拿項(xiàng)目這一話題時，許華芳喜不自勝：“這件事（買地投資）其實(shí)是我們過去2020年做得最出色的一件事，有運(yùn)氣的成分，也有努力的成分?！?/p>

2020年，寶龍地產(chǎn)共新增了39個項(xiàng)目，新增貨值為1332億元。全年土地投資中，有80%投資金額聚焦長三角及大灣區(qū)。截至年末，寶龍地產(chǎn)總土儲面積約為3650萬平方米。其中，開發(fā)建設(shè)中物業(yè)約為2430萬平方米；持作未來發(fā)展物業(yè)約為1220萬平方米。

由于投資集中在長三角，因而寶龍地產(chǎn)目前所有土地儲備中，有70%在長三角地區(qū)。

“在我們內(nèi)部，去年的特殊貢獻(xiàn)獎是給到投資部門的。”能讓許華芳喜笑顏開的，自然不僅僅是拿地聚焦長三角這么簡單。

更讓其看重的是，2020年新增土儲總溢價約為4.7%，平均土地成本為5367元/平方米。換而言之，寶龍地產(chǎn)2020年有相當(dāng)一部分新增項(xiàng)目是底價獲得的。

給他留下深刻印象的，是寶龍去年在南京的突破。

“雖然我們的長三角戰(zhàn)略很堅(jiān)定，但其實(shí)南京這個城市前幾年一直都沒有找到大范圍進(jìn)入的機(jī)會?！痹S華芳坦言。

出于對這座城市的看重，許華芳去年疫情后第一次出差的地點(diǎn)就是在南京，并且順利找到了一些勾地的機(jī)會。

2020年全年，寶龍一口氣在南京拿下了七宗地塊，全部都是底價取得，總建筑面積合約149.6萬平方米。

土地成本低意味著盈利空間大，據(jù)管理層預(yù)計(jì)，2020年在南京拿的這些項(xiàng)目，平均毛利率或?qū)⑦_(dá)到39%。加上今年1月再拿下的一個項(xiàng)目，寶龍去年至今在南京新增項(xiàng)目合共可以提供274.7億可售貨值。

“對于南京，我們認(rèn)為今年會有超過100億的貢獻(xiàn)度，有可能是今年單一城市最高都說不定。雖然還沒有很準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但我們認(rèn)為把握還是很高的?！?/p>

照此來看，南京將成為寶龍今年沖擊千億最有力的一個區(qū)域。

數(shù)據(jù)顯示，2020年寶龍各城市銷售排行中，金華以140.16億排名第一，銷售貢獻(xiàn)占比17.2%，而南京單城銷售金額為30.2億元，貢獻(xiàn)占比3.7%，位列第七。

顯然，2020年這一輪“抄底”之后，許華芳開始對南京有了更高的寄望。

走出長三角，許華芳同樣關(guān)注的還有大灣區(qū)。

2019年11月，寶龍首進(jìn)大灣區(qū)并落戶珠海，截至2020年底大灣區(qū)土儲面積約為148.94萬平方米，在總土儲中占比4.1%。相比起深耕已久的長三角，寶龍?jiān)诖鬄硡^(qū)無疑是一個“新兵”。

不過，寶龍?jiān)趶V東拿的五個項(xiàng)目也都是底價競得。據(jù)許華芳介紹，寶龍其實(shí)在廣東儲備了很多項(xiàng)目，今年會有不一樣的增長。

“今年一開年，我們就給到投資、營銷、商業(yè)等部門團(tuán)隊(duì)任務(wù)，要求他們集中精力去廣東大量覆蓋。我們希望在除了珠海、中山兩個已經(jīng)布局的地方，還能在更多城市落地，希望在年底能有一個不錯的新增長點(diǎn)?！?/p>

除了拿地和銷售，財務(wù)指標(biāo)是投資者們另一個關(guān)注的焦點(diǎn)。

盡管寶龍2020年各項(xiàng)數(shù)據(jù)較為平穩(wěn)，但隨著“三道紅線”等政策相繼出臺，外界關(guān)心的是寶龍接下來會如何應(yīng)對。

截至2020年底，寶龍總資產(chǎn)負(fù)債率同比下降了2.6個百分點(diǎn)至73.5%；剔除預(yù)付款后資產(chǎn)負(fù)債率下降2.1個百分點(diǎn)至69.9%，凈負(fù)債率同比下降了7.3個百分點(diǎn)至73.9%，現(xiàn)金短債比為1.226。

也就是說，按照“三道紅線”規(guī)定，寶龍2020年已經(jīng)順利將相應(yīng)財務(wù)指標(biāo)降到了紅線以內(nèi)，由“黃檔”變?yōu)椤熬G檔”?，F(xiàn)金方面，寶龍地產(chǎn)于2020年12月31日的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金合共約為人民幣282.76億元，較2019年底增加約19.5%。

一般來說，房企營運(yùn)及投資發(fā)展物業(yè)所需資金，主要來自核心業(yè)務(wù)營運(yùn)產(chǎn)生的收入、銀行借款及發(fā)行債券等途徑所籌集到的現(xiàn)金所得款項(xiàng)。

想要維持高增幅的擴(kuò)張速度，必然離不開杠桿使用。能夠看到，截至2020年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約為665.67億元，較2019年底增加約20.5%。

該等借款中，包括了銀行及其他借款約364.63億元、公司債券約119.28億元、短期融資券約8億元、商業(yè)按揭支持證券約23.41億元、資產(chǎn)支持證券約12.69億元及優(yōu)先票據(jù)約137.66億元。

按照規(guī)定，雖然寶龍如今身處“綠檔”，但每年也僅有15%的有息負(fù)債規(guī)模增幅可用。所以，這個增幅究竟夠不夠用？

對于這個疑問，廖明舜算了一筆賬：按照寶龍目前665.67億有息負(fù)債規(guī)模計(jì)算，15%增幅也就意味著公司2021年負(fù)債規(guī)模還能增加將近100億。但他表示，從今年總的預(yù)算來看，寶龍或許還是會控制在90億以內(nèi)。

不過，廖明舜也并未將話說得太滿，又表示今年拿地結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，如果能勾到更好的地，有可能也會有接近100億的負(fù)債增長。

“但是不管如何，我們還是希望在三條紅線條件下擴(kuò)大經(jīng)營跟拿地規(guī)模?！?/p>

這一番解釋，除了表明了企業(yè)自身財務(wù)管控之外，同時也說明了如果出于勾地需要，寶龍有可能會向“紅線”規(guī)定的天花板靠近。

從現(xiàn)金流和負(fù)債情況看，寶龍或許不需要考慮太多安全性問題，但如何平衡拿地擴(kuò)張與財務(wù)管控之間的關(guān)系，還需要投入更多精力。

事實(shí)上，寶龍距離其中一根“紅線”并不遙遠(yuǎn)。按照規(guī)定，房企剔除預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率須不超過70%，而寶龍這一指標(biāo)是69.9%。

廖明舜也表示，未來兩年寶龍維持“凈負(fù)債率”跟“現(xiàn)金短債比”在綠檔是沒問題的，但要將扣除預(yù)售賬款后的負(fù)債率控制在70%以下，還是存在一點(diǎn)壓力。

針對這一問題，寶龍計(jì)劃通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)跟提升效率，把財務(wù)結(jié)構(gòu)管理?。骸耙岩髠鬟f到整個管理層、執(zhí)行層，大家一起行動起來，把三道紅線控制在綠檔范圍內(nèi)，單純靠財務(wù)確實(shí)有一點(diǎn)難度?！?/p>

以下為寶龍地產(chǎn)控股有限公司2020年度業(yè)績會問答實(shí)錄摘選：

現(xiàn)場提問：寶龍2020年在買地方投資方面總體溢價率只有5%，南京也有一個非常好的布局，是如何做到的？往后能否保持？集中供地對今年拿地是否有影響？

許華芳：你的問題其實(shí)也是我們2020年做得最出色的一件事，有運(yùn)氣成分，也有努力成分，特別是在南京這個市場。

我們長三角戰(zhàn)略是很堅(jiān)定的，但是在南京前幾年一直都沒有大范圍進(jìn)入的機(jī)會，去年疫情后第一次出差，去跟南京市長有了深度的交流。

我們內(nèi)部的特別貢獻(xiàn)獎都是給予了投資部門，還是很不錯的。

對于今年如何保持拿地優(yōu)勢的情況，客觀來講，我沒記錯的話我們上市11年只有一年低于30%的毛利潤，每年都還是很高的。

兩個維度，第一，長三角競爭越來越激烈，這是個趨勢，但我們堅(jiān)定不移在長三角布局。雖然短期有一定壓力，但我們很有信心。

第二，我們其實(shí)在廣東儲備了非常多的項(xiàng)目，相信今年在廣東會有不一樣的成績，我希望在年底能有一個不錯的新增長點(diǎn)。

對于集中供地，從總的邏輯來講，集中供地最大優(yōu)點(diǎn)是地王以及高溢價的情況會下降，對整個行業(yè)來講一定是好的。

至于到時候是誰拿到，從表面看當(dāng)然是央企優(yōu)勢最明顯，相對我們這些民營企業(yè)來講，機(jī)會中等的。對于整個行業(yè)，我認(rèn)為毛利潤會有改善。

現(xiàn)場提問：首先是22個城市土地集中供應(yīng)政策，會不會有一些房企在公開市場上面拿地會困難？寶龍?jiān)谫彽胤矫嬗惺裁磧?yōu)勢？第二個問題，陳總來了后，商業(yè)板塊的調(diào)整是否已經(jīng)看到效果？第三個問題，股權(quán)激勵方面有什么進(jìn)展？

許華芳：從我的理解，3月份的供地能滿足整年度供貨，我個人認(rèn)為3月份這次還是會比較熱的，這是第一個概念。

拿地還是要看時機(jī)，去年我們拿了39塊地，五一以前才拿一塊，所有拿地都是在比較好的時機(jī)。至于說購地方面有沒有什么大的改變，我認(rèn)為不會。

客觀來講，可能會多一點(diǎn)競爭，但生意總是在競爭中成長，我們也會繼續(xù)努力，相信還能拿到不錯的項(xiàng)目。

我一直強(qiáng)調(diào)一個理論，其實(shí)所有土地支出已經(jīng)很足了，我們還是把有限的子彈用到最好，不會強(qiáng)求一定所有都拿到口袋里，我們也沒有那么強(qiáng)大的財務(wù)實(shí)力去做所有事。

股權(quán)激勵方面，去年陳總加盟，商業(yè)團(tuán)隊(duì)做了大的股權(quán)激勵。其實(shí)我們現(xiàn)在有兩個股權(quán)激勵，一是高級管理層的股權(quán)激勵，二是商業(yè)集團(tuán)上市時，所有商業(yè)集團(tuán)高管的股份激勵，其實(shí)這部分效果還是很好的。

地產(chǎn)我們也在思考，只能說會有一些單項(xiàng)性的股權(quán)激勵計(jì)劃，短時間內(nèi)對地產(chǎn)沒有太系統(tǒng)太龐大的股權(quán)激勵計(jì)劃。

陳德力：商業(yè)部分，2020年做了組織架構(gòu)調(diào)整，我是6月份加入寶龍，所以我們在6月底就完成了整個組織架構(gòu)的調(diào)整，同時把整個團(tuán)隊(duì)做了適當(dāng)調(diào)整，保證一個好的架構(gòu)和好的團(tuán)隊(duì)，把整個商業(yè)的運(yùn)營提高。

第二是出租率，2020年疫情對實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響很大，這種情況下我們做了巨大努力，專門成立了幾個小組，最終年底實(shí)現(xiàn)出租率90%左右，恢復(fù)到疫情之前同期水平，預(yù)計(jì)這個出租率在2021年會有更高的提升。

第三是確保了9個項(xiàng)目開業(yè)，基本上在長三角。

第四是做了收并購，星匯的收并購對寶龍商業(yè)管理規(guī)模有很大的提高作用。

第五是經(jīng)營品質(zhì)和成本管控，相信這個在今年會得到很大改善。

2021年主要從三個方面努力，第一是繼續(xù)提升經(jīng)營品質(zhì)，主要是幾個核心指標(biāo)，出租率，租金水平及利潤水平。

第二是系統(tǒng)，我們做了五年規(guī)劃，相信通過2020年的基礎(chǔ)和2021年的努力，制定一個非常強(qiáng)大、完善的寶龍商業(yè)運(yùn)營管理系統(tǒng)，這對未來非常重要。

第三是團(tuán)隊(duì)，五年戰(zhàn)略規(guī)劃中每一年戰(zhàn)略需要以及梯隊(duì)建設(shè)今年會全部完成。

另外在收并購和擴(kuò)張方面繼續(xù)努力，爭取實(shí)現(xiàn)今年的目標(biāo)。同時，我們也確保2021年開始收入的復(fù)合增長率不低于30-35%，這是2021年的工作計(jì)劃。

現(xiàn)場提問：公司融資成本有沒有下降空間？

廖明舜：融資成本確實(shí)還是有下降空間，我們還在努力，管理層也開了多次會議，要求融資結(jié)構(gòu)更加合理，盡量短債少一些。

第二，資金使用效率進(jìn)一步提升，配合融資效率的提升，資金占用水平也會進(jìn)一步合理下降。

第三，因?yàn)檫@幾年我們都跟大的銀行合作，大銀行融資成本比較優(yōu)惠一些，加上這幾年境外發(fā)債成本越來越低，總體來說境內(nèi)境外融資成本都低了，進(jìn)一步下降的空間還是有的，今年會繼續(xù)往6.3%以下努力。

現(xiàn)場提問：總有息負(fù)債增加了不少，用什么措施滿足三條紅線下總負(fù)債增長不超過0-15%的要求？

廖明舜：總體來講，我們2020年還是把三條紅線控制在綠色檔里面，按照規(guī)定總有息負(fù)債可以增長15%。

按照665.67億規(guī)模增加15%，可以增加100億，但是今年總的預(yù)算還是會控制在增加90億以內(nèi)。

當(dāng)然，今年拿地結(jié)構(gòu)變化了，如果能勾到更好的地，負(fù)債有可能會接近。但是不管如何，我們還是希望在滿足三條紅線的條件下去擴(kuò)大經(jīng)營跟拿地規(guī)模。

現(xiàn)場提問：是否能給到三條紅線數(shù)據(jù)未來一到兩年的指引？能否介紹一下公司的土地儲備情況和2021年的銷售目標(biāo)？

廖明舜：關(guān)于三條紅線的問題，寶龍現(xiàn)在綠檔，未來兩年凈負(fù)債率跟現(xiàn)金短債比保持在綠檔肯定沒問題，但是扣除預(yù)售賬款后總負(fù)債率控制在70%以下，誠懇的說還是有一點(diǎn)小壓力，現(xiàn)在已經(jīng)69.9%了。

未來管理層有信心控制在70以下，我們會通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)跟提升效率，包括銷售加速和工程提速，通過效率提升來管理財務(wù)結(jié)構(gòu)。

另外，把三道紅線的要求傳遞到整個管理層、執(zhí)行層，大家一起行動起來，把三道紅線控制在綠檔范圍內(nèi)。

劉泊旸：土地儲備方面補(bǔ)充一下，目前寶龍總土地儲備3649萬平方米，其中81%是可售部分，可售部分貨值大約是4500億，基本上可以滿足未來三年發(fā)展目標(biāo)。

其中，長三角占比高達(dá)70%，整體毛利水平30%以上。

現(xiàn)場提問：按照1050億銷售目標(biāo)來算，公司要保持28%以上銷售增速，怎樣做到？另外今年整體拿地計(jì)劃是什么？

許華芳：對1050億的指標(biāo)，管理層非常有信心，我們不需要拿任何新項(xiàng)目就基本能接近這個指標(biāo)了。

這幾年為什么保持高速增長？還是因?yàn)槲覀儓?jiān)定長三角戰(zhàn)略，加上特有的拿地模式，這兩個基礎(chǔ)因素滿足了高增長和高利潤，這個是核心。

未來三年時間，我們非常有信心能保持高增長跟高利潤的。因?yàn)樵谀壳巴恋貎淅?，所有土儲指?biāo)都具備很高的毛利率，放眼三年時間，這個問題都不是問題。

第二個是對大灣區(qū)的理解，我看到的商機(jī)其實(shí)廣東購物中心需求量巨大，而且很多城市能用勾地模式繼續(xù)發(fā)展。

我們現(xiàn)在在廣東拿了五個項(xiàng)目，全部是底價，今年一開年就給到投資部門、營銷部門和商業(yè)部門團(tuán)隊(duì)，要求集中精力去廣東大量覆蓋，希望除了珠海、中山兩個已經(jīng)布局的地方，也能在更多城市布局。

我還是有信心的，今年希望廣東能有新的一個亮點(diǎn)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊|許華芳：2020拿地最出色，2021千億沒問題（實(shí)錄）