保全與執(zhí)行 作者：李舒李營營郭勒洋
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：被執(zhí)行人購買房屋已辦理預(yù)售合同登記或預(yù)告登記的，即使房屋未登記在被執(zhí)行人名下，法院仍可依法“預(yù)查封”，并在房屋順利過戶后轉(zhuǎn)為正式查封。但實踐中，出現(xiàn)了大量房屋出賣人在預(yù)查封后解除合同的案件。此情形下，出賣人能否主張對房屋享有所有權(quán)并請求排除執(zhí)行？本文分享一則最高法院的案例，對該問題予以分析。
裁判要旨
出賣人在法院采取預(yù)查封措施后解除房屋買賣合同的，只有在已經(jīng)返還購房價款的情況下，才能排除對房屋的執(zhí)行。
案情簡介
1. 2015年6月15日，喬增正與正商公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由喬增正購買案涉房屋。隨后，喬增正支付了部分款項，雙方就上述《商品房買賣合同》進行了備案
2. 2018年9月20日，由于喬增正未按約定支付全部房屋款項，經(jīng)正商公司起訴，牧野區(qū)法院作出（2018）豫0711民初1061號民事判決書，解除了喬增正與正商公司簽訂的《商品房買賣合同》。
3. 因另案借貸糾紛，衛(wèi)濱區(qū)法院判令喬增正向王清償款償還借款49萬元及利息。因喬增正未主動履行，王清申請執(zhí)行。執(zhí)行法院衛(wèi)濱區(qū)法院于2018年4月3日預(yù)查封了被執(zhí)行人喬增正購買的案涉房屋。執(zhí)行過程中，正商公司向牧野法院提出書面異議，被裁定駁回，遂提起本案訴訟。
4. 衛(wèi)濱區(qū)法院一審認為，正商公司的合同解除權(quán)并不屬于物權(quán)，并不優(yōu)先于已進入強制執(zhí)行階段的對被執(zhí)行人所享有的債權(quán)，且其解除合同發(fā)生在預(yù)查封措施之后，因此不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。
5. 新鄉(xiāng)中院二審認為，被執(zhí)行人雖然未取得房屋所有權(quán)，但在正商公司返還價款前，不能排除對案涉房屋的執(zhí)行。
6. 正商公司不服，申請再審，被河南高院駁回。
裁判要點及思路
1. 喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，辦理了商品房預(yù)告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權(quán)，但對涉案房屋享有取得物權(quán)的期待權(quán)利。法院采取預(yù)查封措施并無不當(dāng)。
2. 正商公司解除合同發(fā)生在法院預(yù)查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據(jù)合同解除對抗對涉案房屋在先執(zhí)行的申請執(zhí)行人。
3. 在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價款，顯然有失公允。
綜上所述，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的購房款交付執(zhí)行法院，因此正商公司對涉案房屋不能排除執(zhí)行。
實務(wù)要點總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 房屋辦理預(yù)售登記備案被預(yù)查封之后，出賣人不能僅通過解除房屋買賣合同排除對房屋的執(zhí)行。法院并未通過物權(quán)或債權(quán)的角度說理，而是通過衡平各方當(dāng)事人利益的“公允”角度予以論證，目的是防止申請執(zhí)行人“錢房兩空”。
2. 法院并未否認出賣人對房屋享有所有權(quán)，《九民紀(jì)要》亦強調(diào)合同解除后的返還請求權(quán)是“物權(quán)性質(zhì)”，但出賣人必須在返還已收取的購房款后，才能排除對房屋的執(zhí)行。
3. 由于本文主題爭議較大，司法實踐中存在不同的做法。在能夠排除存在惡意的情況下，部分法院允許房屋出賣人通過解除買賣合同排除執(zhí)行，即使出賣人尚未返還購房款。（具體詳見延伸閱讀）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號】（2004.03.01生效）
十五、下列房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封： （一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋； （二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋； （三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
第124條第2款 應(yīng)予注意的是，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，如果案外人提出執(zhí)行異議之訴依據(jù)的生效裁判認定以轉(zhuǎn)移所有權(quán)為目的的合同（如買賣合同）無效或應(yīng)當(dāng)解除，進而判令向案外人返還執(zhí)行標(biāo)的物的，此時案外人享有的是物權(quán)性質(zhì)的返還請求權(quán)，本可排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，但在雙務(wù)合同無效的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執(zhí)行。
法院判決
以下為河南高院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：
本院認為，根據(jù)正商公司的再審申請，本案再審審查的焦點問題是：正商公司對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“對案外人提出的排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)審查下列內(nèi)容：(一)案外人是否系權(quán)利人；(二)該權(quán)利的合法性與真實性；(三)該權(quán)利能否排除執(zhí)行”。本案中，喬增正與正商公司簽訂商品房買賣合同，并通過支付首付款和銀行按揭貸款方式支付了購房款，辦理了商品房預(yù)告登記，雖然尚未取得涉案房屋的所有權(quán)，但對涉案房屋享有取得物權(quán)的期待權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條規(guī)定，執(zhí)行法院可以對被執(zhí)行人喬增正購買的涉案房屋采取預(yù)查封措施，預(yù)查封的效力等同于正式查封。新鄉(xiāng)市牧野區(qū)人民法院于2018年9月20日作出(2018)豫0711民初1061號民事判決，解除正商公司與喬增正于2015年6月15日簽訂的商品房買賣合同，該判決作出時間在法院預(yù)查封涉案房屋之后，正商公司不能僅依據(jù)該判決對抗對涉案房屋在先執(zhí)行的申請執(zhí)行人。在商品房買賣合同解除的情況下，雙方互負返還義務(wù)，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使申請執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執(zhí)行。本案中，作為雙務(wù)合同的商品房買賣合同解除后，雙方互負返還義務(wù)，正商公司未將喬增正已經(jīng)支付的首付款以及償還的銀行按揭款等部分交付執(zhí)行法院，在此情況下，原二審法院認為正商公司對涉案房屋不能排除執(zhí)行，并無不當(dāng)。
綜上所述，正商公司提出的再審事由不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形，對其再審申請予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回再審申請人新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司的再審申請。
案件來源
《新鄉(xiāng)市正商置業(yè)有限公司、王清現(xiàn)再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2021)豫民申1021號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 商品房買賣合同解除后，房屋出賣人只有在返還價款的情況下，才能排除對房屋的執(zhí)行。
案例1：《遼寧榮信集團沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、孫敏二審民事判決書》【(2021)遼01民終5251號】
本院認為，本案雙方當(dāng)事人的訴爭焦點為榮信房產(chǎn)公司對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案中，孫敏系基于與劉利國民間借貸糾紛一案而作出的(2018)遼0104民初9545號民事判決查封的案涉房產(chǎn)；而榮信房產(chǎn)公司是基于業(yè)已生效的(2019)遼0114民初496號 民事判決而提起本案執(zhí)行異議之訴，且(2019)遼0114民初496號民事判決只判令解除案涉《商品房買賣合同》及補充協(xié)議并責(zé)令劉利國、譚莉偉協(xié)助備案，并未判令案涉房產(chǎn)歸榮信房產(chǎn)公司所有，亦未判令榮信房產(chǎn)公司向劉利國、譚莉偉返還房屋價款，在此種情況下，如果允許榮信房產(chǎn)公司排除上述金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會使作為申請執(zhí)行人的孫敏既執(zhí)行不到被執(zhí)行人劉利國、譚莉偉名下的財產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人劉利國、譚莉偉的價款，有失公允，故參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》理解與適用的相關(guān)規(guī)定，榮信房產(chǎn)公司對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，一審法院駁回榮信房產(chǎn)公司的訴訟請求并無不當(dāng)，本院對榮信房產(chǎn)公司的上訴主張不予支持。
綜上所述，榮信房產(chǎn)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
2. 房屋出賣人依法解除房屋買賣合同，被執(zhí)行人的相應(yīng)債權(quán)請求權(quán)喪失，因此可以排除對房屋的執(zhí)行。
案例2：《浙江光大置業(yè)有限公司與史金惠案外人執(zhí)行異議之訴糾紛上訴案》【(2017)浙10民終825號】
臺州中院認為，本案爭議焦點在于上訴人光大置業(yè)對訟爭房屋享有何種權(quán)利，以及該種權(quán)利能否阻卻人民法院的強制執(zhí)行。對此，現(xiàn)結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定作如下分析：（一）根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第四條、第五條的規(guī)定，預(yù)售商品房預(yù)告登記所保全的權(quán)利是以物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。預(yù)告登記的權(quán)利人對不動產(chǎn)享有的是物權(quán)期待權(quán)，其在產(chǎn)權(quán)登記前，并未取得不動產(chǎn)物權(quán)。因此，案涉預(yù)售商品房雖經(jīng)預(yù)告登記，但不影響其物權(quán)仍歸屬于上訴人光大置業(yè)的事實。（二）人民法院的預(yù)查封措施雖具有固定權(quán)利現(xiàn)狀、排除物權(quán)變動的效力，但該措施本身并不改變涉案房產(chǎn)的物權(quán)歸屬，故法院預(yù)查封的對象并非房屋權(quán)屬本身，而是被執(zhí)行人基于商品房買賣合同享有的期待性財產(chǎn)權(quán)利，并且該種財產(chǎn)權(quán)利會隨著合同履行狀況發(fā)生變化而具有不確定性。本案中，原審第三人泮廣統(tǒng)未能按時償還按揭貸款，且已向上訴人光大置業(yè)明確表明自己收入降低無力按時還貸并提出退房要求，該種意思表示符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”情形，上訴人光大置業(yè)可行使法定解除權(quán)解除雙方之前訂立的商品房買賣合同。現(xiàn)上訴人已明確要求解除合同，且本案上訴人并未收到預(yù)查封裁定，現(xiàn)有證據(jù)亦不能證明本案存在合同當(dāng)事人惡意串通之事實，故本院認定涉案商品房買賣合同已有效解除，原審第三人泮廣統(tǒng)亦因此喪失了以涉案房產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)請求權(quán)。在此情況下，原審法院繼續(xù)對涉案房屋采取執(zhí)行措施，缺乏事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予糾正。綜上，上訴人光大置業(yè)的上訴請求合法有理，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：一、撤銷浙江省仙居縣人民法院（2016）浙1024民初4393號 民事判決；二、停止對光大·晶都誠園（城北西路以北，原三橋造漆廠廠區(qū)地塊）xxx房屋的執(zhí)行。本判決為終審判決。
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