作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin）

如今負(fù)債水平與流動(dòng)性也成為行業(yè)的難題。從這個(gè)角度看，兩家即將奔赴上市的房企也凸顯出一些短板。

 靜寂許久的地產(chǎn)上市隊(duì)伍，出現(xiàn)了兩名新面孔。

10月29日，天鴻中國(guó)控股有限公司在港交所提交招股書(shū)。兩天后，于10月31日，合能控股有限公司同樣于港交所遞交招股書(shū)。

與目前排隊(duì)沖擊香港資本市場(chǎng)的企業(yè)一樣，這兩家企業(yè)都有著規(guī)模較小、布局集中等方面的特點(diǎn)。

而環(huán)顧今年的地產(chǎn)上市路，僅僅只有四闖港交所的三巽集團(tuán)成功敲響上市鑼鼓。其余諸如海倫堡、奧山控股、實(shí)地地產(chǎn)等，則尚未有進(jìn)展。

適逢行業(yè)寒風(fēng)，合能控股、天鴻中國(guó)在此時(shí)遞交的招股書(shū)成色會(huì)是如何？

相較而言，合能控股的整體規(guī)模與業(yè)務(wù)盤(pán)子更大些。

這是一家1993年9月創(chuàng)辦于深圳的房地產(chǎn)公司，于1994年，其開(kāi)始于深圳開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目玉華花園。

雖其起家深圳，但隨后于2002年，合能進(jìn)軍成都開(kāi)發(fā)其首個(gè)住宅及商業(yè)綜合體，即位于成都的新城市廣場(chǎng)。至此，這家公司也將總部由深圳遷至成都，整體布局也圍繞西南展開(kāi)。

早在2020年中下旬，就有傳這家年銷(xiāo)售近百億的房企將上市遞交招股書(shū)，不過(guò)直到現(xiàn)在正式邁出第一步。

招股書(shū)介紹，合能稱(chēng)自己為一家不斷發(fā)展的綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，主要專(zhuān)注于住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及管理，這構(gòu)成其兩大業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)板塊。不過(guò)其仍以物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，合能控股物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)占比97.6%。

而截至2021年8月31日，合能控股已在全國(guó)范圍內(nèi)建立一個(gè)包含63個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的住宅及商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的組合，土地儲(chǔ)備總建筑面積約為440萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分別位于成都、重慶、西安、銀川、長(zhǎng)沙、鄭州等城市。

一南一北，天鴻中國(guó)則主要發(fā)端于北邊。

天鴻中國(guó)稱(chēng)，其是一家穩(wěn)健成長(zhǎng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，總部位于中國(guó)河北省，主業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)主要包括物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售；一級(jí)土地開(kāi)發(fā)；及為所開(kāi)發(fā)物業(yè)的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

據(jù)悉，其總部設(shè)在河北省唐山市，深耕河北省，在唐山、衡水和石家莊等地級(jí)市。

截至2021年7月31日，天鴻中國(guó)及其合營(yíng)企業(yè)共擁有6個(gè)處于不同物業(yè)開(kāi)發(fā)階段的物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋河北省的3個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為32.76萬(wàn)平方米；同時(shí)承接兩個(gè)位于的河北的總地盤(pán)面積約為78.91萬(wàn)平方米的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期。

雖僅有6個(gè)開(kāi)發(fā)狀態(tài)項(xiàng)目，但擁有獨(dú)特的一級(jí)土地開(kāi)業(yè)業(yè)務(wù)使其的盈利表現(xiàn)相對(duì)好些。

天鴻中國(guó)于招股書(shū)中披露，其一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)涉及將土地平整至滿足地方部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這讓公司能夠比其他物業(yè)開(kāi)發(fā)商更早的深入了解地塊及相關(guān)政府開(kāi)發(fā)計(jì)劃；同時(shí)，這可能使其處于更有利的位置，能夠在地塊的后續(xù)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)及掛牌出讓中作出更好的決策。

據(jù)悉，天鴻中國(guó)的部分住宅物業(yè)諸如Tenaho國(guó)際、Tenaho榮城，正是在其完成一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的地塊上開(kāi)發(fā)。

一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率往往表現(xiàn)不錯(cuò)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，2018-2020年，天鴻一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率分別為86.8%、53.6%、53.6%，即使波動(dòng)下降仍舊高于物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。

這為天鴻中國(guó)貢獻(xiàn)了重要利潤(rùn)，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，天鴻中國(guó)的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)分別占總收益約57.8%、11.9%、4.5%、10.3%及15.6%。

這也相應(yīng)拉高天鴻中國(guó)的整體盈利能力。

招股書(shū)披露，2018年、2019年和2020年以及截至2021年6月30日止六個(gè)月，天鴻中國(guó)的收入分別為4.35億元、2.33億元、3.66億元和1.68億，對(duì)應(yīng)的期內(nèi)溢利為1.83億元、0.48億元、0.23億元和0.33億元。

同期，其整體毛利率表現(xiàn)為約77.5%、62.1%、33.8%及52.6%。

而合能控股則略呈現(xiàn)一種增收不增利的情況。

2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，合能控股錄得收益分別為55.83億元、40.22億元、57.07億元、75.3億元及15.69億元，然而同期凈利潤(rùn)總額僅分別為2.31億元、6.84億元、5.27億元、5950萬(wàn)元及1.41億元。

此外，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)分別錄得520.7萬(wàn)元、-75.87萬(wàn)元、1.03億元、-5.3萬(wàn)元及-22萬(wàn)元。

從毛利上看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個(gè)月，合能控股錄得毛利分別為11.08億元、12.45億元、12.02億元、2.18億元及5.01億元，同期毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%、28.9%及31.9%，較為波動(dòng)。

業(yè)績(jī)的波動(dòng)，一定程度上也反映了這兩家房企存在布局過(guò)于集中的問(wèn)題。

天鴻中國(guó)的六個(gè)項(xiàng)目及兩個(gè)一級(jí)土地整理項(xiàng)目均是圍繞河北省開(kāi)展，而合能控股盡管其布局城市擴(kuò)大至陜西西安、寧夏銀川、湖南長(zhǎng)沙、河南鄭州等城市，但其中西南仍占據(jù)較大比重。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，在合能控股63個(gè)項(xiàng)目中，成都占據(jù)25個(gè)，整個(gè)西南（囊括重慶、西安）占據(jù)32個(gè)，土儲(chǔ)占比分別為33.7%及43%。

而這或?qū)⑹怯绊戀Y本市場(chǎng)評(píng)判其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。

除此外，如今負(fù)債水平與流動(dòng)性也成為行業(yè)的難題。從這個(gè)角度看，兩家即將奔赴上市的房企也凸顯出一些短板。

如合能控股，截至2018年、2019年及2020年12月31日及2021年6月30日，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物分別為11.98億元、4.38億、4.64億元及8.98億元，主要包括銀行現(xiàn)金。

同期，合能控股尚未償還銀行及其他借款總額則分別為57.7億元、52.38億元、70.14億元及62.1億元。對(duì)此合能控股表示，尚未償還銀行及其他借款總額增加乃主要由于我們加大了購(gòu)地力度，作為業(yè)務(wù)擴(kuò)充的一部分。

上述同期，合能控股凈資本負(fù)債比率分別為636.8%、290.8%、237.3%、163.7%。

綜合若干指標(biāo)，其負(fù)債水平并不達(dá)標(biāo)。而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，合能控股也在招股書(shū)中表示，截至2021年6月30日，假設(shè)新聞報(bào)導(dǎo)中所述的負(fù)債標(biāo)準(zhǔn)已實(shí)施（即三道紅線），則其不符合上述三項(xiàng)限制中的任何一項(xiàng)，且附息負(fù)債的規(guī)模將受限制。

此外，合能控股也面臨著其他中小民企的問(wèn)題，借貸利率較高：截至2018年、2019年及2020年12月31日及2021年6月30日，其借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為9.9%、11.2%、11.1%及9.9%。

反觀天鴻中國(guó)，于2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，其尚未償還的銀行貸款金額分別約為2000萬(wàn)元、2.66億元、1.78億元及1.27億元；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物則分別為3224萬(wàn)元、9624萬(wàn)元、4963萬(wàn)元及5638萬(wàn)元，并不能足以覆蓋。

同期，其錄得資本負(fù)債比為54.2%、312.4%、163.8%、88.7%，同樣反映其杠桿比率較高。而其計(jì)息銀行貸款的實(shí)際利率分別則在10.8%左右。

因此從另一面看，這些房企正急于通過(guò)上市來(lái)打開(kāi)資金渠道。

如天鴻中國(guó)在招股書(shū)中表示，公司亦尋求擴(kuò)大替代融資方式，以進(jìn)一步加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)資金水平，以達(dá)到相對(duì)較低的資本負(fù)債比率及較低財(cái)務(wù)開(kāi)支。

而現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題是，如今的行業(yè)情況下，諸如合能控股、天鴻中國(guó)此類(lèi)小型企業(yè)，是否還能順利搭上上市快車(chē)?

回顧今年以來(lái)，三巽集團(tuán)是首家也是唯一一家成功IPO的房企。7月19日,三巽集團(tuán)以每股定價(jià)4.75港元在港交所完成上市。在此之前，其四度赴港遞交招股書(shū)，歷時(shí)近兩年才終于叩開(kāi)資本市場(chǎng)大門(mén)。

盡管招股書(shū)失效的原因各有不同，但不可否認(rèn)的是，相比兩三年前，如今資本市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)都已轉(zhuǎn)向物業(yè)及商管公司。

同時(shí)，近來(lái)一些房企的暴雷及債務(wù)違約等事件，是否也讓資本市場(chǎng)審視的目光更加嚴(yán)格呢？

對(duì)此一位從事港美股IPO工作的人士表示，目前房企確實(shí)會(huì)受宏觀調(diào)整影響，但在IPO階段目前港交所并未顯現(xiàn)出明確的態(tài)度。

“且看這兩家企業(yè)后續(xù)的通過(guò)情況吧?！?/p>

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原標(biāo)題： 港股大冒險(xiǎn) 合能、天鴻尋求IPO里的規(guī)模與負(fù)債窺視