觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
目前為止，似乎只有招商蛇口踏出了融資的第一步。
央行、銀保監(jiān)發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》后，終于有房企踏出了第一步。
1月4日，據(jù)中國銀行間市場交易商協(xié)會非金融企業(yè)債務融資工具注冊信息系統(tǒng)顯示，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司擬發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)（并購），目前處于“反饋中”狀態(tài)。
需要注意的是括號中的內容，募集說明書專門點出了該筆資金其中一項重要用途：并購。
據(jù)了解，這是一筆注冊金額30億元的中期票據(jù)，本期發(fā)行金額30億元，品種一期限為3年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元；品種二期限為5年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元。
其中，招商蛇口擬將不超過15億元用于支持產(chǎn)業(yè)內協(xié)同性較強的企業(yè)緩解流動性壓力（包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式），剩余資金用于償還公司的銀行貸款。
這幾乎也是支持優(yōu)質房企發(fā)行并購類債券政策出臺以來，第一個“吃螃蟹”的案例。
觀點新媒體查詢，招商蛇口最早于12月28日披露第二期中期票據(jù)（并購）募集說明書，擬注冊發(fā)行中票30億元。公告甚至表示，本次債務融資工具募集資金將用于并購，盡管實際上用于此類用途的資金規(guī)模預計不超過15億元。
12月29日，交易商協(xié)會市場創(chuàng)新部向招商蛇口方面下發(fā)補充信息函，其中涉及建議進一步補充并購項目具體情況。1月4日，招商蛇口的回函正式披露，落款時間為12月31日。截止目前，該筆中票仍處于“反饋中”狀態(tài)。
無論如何，這仍反映了目前房企融資政策的傾向性。
在2021年最后兩個月間房地產(chǎn)融資環(huán)境開始出現(xiàn)邊際寬松，尤其是11月9日交易商協(xié)會舉行的房企代表座談會以來，包括保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)集團、萬科、碧桂園、金地、龍光、龍湖均先后發(fā)布融資計劃。
與此同時，12月初，銀保監(jiān)會表示，將在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務。
12月6日，中央政治局會議指出，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。隨后劉鶴副總理發(fā)表的《必須實現(xiàn)高質量發(fā)展》一文中，亦提到“促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。
隨后12月10日，交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，會議上提及將重點支持符合房地產(chǎn)調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權收購。
12月下旬，央行、銀保監(jiān)會更是聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》。針對該通知，央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。”
通知發(fā)布之時，央行、銀保監(jiān)會和國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機構提供兼并收購的金融服務，助力化解風險、促進行業(yè)出清。
彼時媒體報道，一些房企表示，目前是兼并收購的較好時機，正在實質性洽談多個并購項目。
具體到發(fā)債主體，市場消息早已指招商蛇口、碧桂園等企業(yè)計劃近期在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。
但目前為止，似乎只有招商蛇口踏出了融資的第一步。這一小步，是否代表著行業(yè)下一階段的一大步？
盡管優(yōu)質房企用于并購的融資通道有所打通，但通過并購票據(jù)等方式幫助市場消化出險企業(yè)的風險，還要承擔杠桿拔高、存貨積累、負擔加重等問題，這在根本上影響著企業(yè)并購的積極性。
一位頭部房企人士此前對觀點新媒體指，當下行業(yè)對民企的收并購持謹慎態(tài)度，關鍵并非手頭上是否有足夠資金，而是擔心收購后所需承擔的債務壓力以及項目隱性風險等。該人士表示，若政策允許不將并購資產(chǎn)的負債納入三道紅線考核，或許大家積極性會更高。
不納入三道紅線考核的建議并非首次出現(xiàn)。在去年11月10日，有知情人士曾向媒體透露，對于地產(chǎn)收并購，近期部分央企國企向監(jiān)管部門反映，如果要做一些承債式收購，三道紅線就會被突破，建議監(jiān)管部門對相關指標予以調整。
即便諸如并購案例較多的融創(chuàng)，都已經(jīng)收并購保持極度冷靜的狀態(tài)。孫宏斌曾在業(yè)績會上直接表示，目前基本不存在收并購市場，因為出售方無論開什么價格，并購的同時需要并購債務，這是沒法并購的。
近期最能佐證這一點的，是金科以1元代價收購藍光旗下部分項目資產(chǎn)，藍光是本輪房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機的典型代表之一。
根據(jù)交易公告，藍光所出售標的公司旗下有重慶未來城104畝項目、重慶芙蓉公管項目以及天津小站等項目，賬面凈資產(chǎn)為14.84億元，但交易對價僅為1元。簡單而言，存在賬面上的大額利差。
藍光在回復交易所問詢函時解釋，交易對手金科要承擔負債約91.91億元，并且交易標的中的天津小站項目，評估減值12.48億元，重慶未來城104畝項目評估減值1.59億元，這是導致交易價格大幅低于凈資產(chǎn)的原因。
而藍光交易的標的公司在采用資產(chǎn)基礎法評估后，負債大幅提升，即在評估基準日，標的公司負債4.43億元，所有者權益8.92億元，但模擬重組后，負債總額91.91億元。
這也反映出并購市場上所存在的隱性負債及價值虛高等問題，加上房企流動性趨緊，目前房地產(chǎn)大型收并購的案例總體較少。
以目前申請發(fā)行30億中票的招商蛇口為例，其在募集說明書中的風險提示中提及收并購存在較大不確定性，總額度總也僅有一半用于并購。
招商蛇口還表示，債券的發(fā)行時間及實際發(fā)行規(guī)模均有一定不確定性，將綜合考慮本次債券發(fā)行時間及實際發(fā)行規(guī)模、募集資金的到賬情況、投資進度，本著有利于優(yōu)化公司債務結構，盡可能節(jié)省公司利息費用的原則靈活調整本次中期票據(jù)募集資金投資標的。
熟悉招商蛇口的人士也向觀點新媒體表達看法稱，募集資金的實際使用需要視市場情況而定，真正用于并購的資金可能與計劃有所出入。實際上，招商蛇口此前接觸過部分流動性緊張企業(yè)位于深圳的項目，但后續(xù)并未促成交易。
或許就目前而言，兼并購成功率較高的領域主要集中于物業(yè)板塊，由于物業(yè)公司負債低、現(xiàn)金流好，它們往往受到更多關注。比如招商積余在12月底完成兩筆航空物業(yè)方面的并購，1月5日，華潤萬象生活還以10億元代價收購了禹洲旗下禹洲物業(yè)。
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