丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls)
然而經(jīng)過對18個熱點城市在售項目2021年及2020年可比價格的比較來看，目前這些熱點城市整體房價水平與2020年相當，可比成交均價漲幅中位數(shù)、平均數(shù)都在5%以內(nèi)，在這其中中高檔豪宅成交價確有10%甚至20%以上漲幅。
熱點城市房價整體波動不過3%
為排除結(jié)構(gòu)性因素，我們共選取了10個一二線城市和8個熱點三四線城市在售的4404個項目商品住宅（不含別墅、酒店式公寓）的成交數(shù)據(jù)，并對其2020年、2021年（前4月）的成交均價進行比較，最終發(fā)現(xiàn)，這些樣本城市的整體房價相對平穩(wěn)，無論是可比成交均價漲幅中位數(shù)還是平均數(shù)都在5%以內(nèi)。
在這其中，廣州和武漢的成交均價漲幅為樣本城市中漲幅最大的兩個城市，分別為2.4%和2.9%，而北京、成都、南京、衢州、佛山、泉州、廊坊等全市整體可比價格較2020年則均出現(xiàn)了一定幅度的下降，其中廊坊下降最多，為2%。
圖：18個熱點城市2021年（前4月）
較2020年在售項目可比價格變化（%）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從這一點看，2021年熱點城市的新房可比價格其實較2020年基本持穩(wěn)，部分城市甚至出現(xiàn)中位數(shù)、平均數(shù)下降現(xiàn)象。這與市場“漲聲”一片的直觀感受大相徑庭。
造成這樣的現(xiàn)象的原因有很多的方面，其中一方面與很多人對房價的感知主要在二手房市場有關(guān)，如自己所處及附近小區(qū)的房價漲跌以及朋友買賣交易過程中的房價漲跌，另外一方面與各大媒體對“漲價”“天價豪宅”等的報道相關(guān)。
京滬深近3成二手房價漲20%以上
通過對熱點城市一、二手房在售項目可比價格變化情況定量分類后，我們發(fā)現(xiàn)新房和二手房房價變化情況略有不同，部分小區(qū)成交均價漲幅動輒超20%，而新房市場受價格指導政策影響，在售項目成交均價漲幅集中在10%以內(nèi)。
2021年，上海、深圳、杭州、南京等著手推出二手住房成交參考價格發(fā)布機制。其中2月8日深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告稱，為貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》有關(guān)規(guī)定，促進二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。
該通知自發(fā)布之日起施行二手住房成交參考價格機制。而在此前，并未施加管控。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，7個熱點城市2021年（前4月）較2020年在售二手房小區(qū)可比價格成交均價上漲和下跌小區(qū)在分布上具有漲幅大的占比高，跌幅小的占比也高的雙重特點，這也是當下購房者對房價上漲直觀感受更強烈的主要來源。
在成交均價上漲的小區(qū)中，漲幅超40%的占全部上漲的小區(qū)的5%，漲幅超20%的占全部上漲的小區(qū)的24%。在這其中北京、上海分別有330個和259個小區(qū)成交均價漲幅超40%，而深圳全市5%在售小區(qū)漲幅超40%。
正是由于房價漲幅超20%、40%的小區(qū)具有較高占比，因此市場直觀感受中房價“漲聲”一片。
與此同時，成交均價下跌的小區(qū)中，6成以上的小區(qū)跌幅不足10%。除北京、天津稍高外，上海、深圳、廣州等城市跌幅超10%的小區(qū)占比不足全市10%，因此市場直觀感受中在售項目罕有“跌勢”。
而從整體7個樣本城市26645個小區(qū)來看，53%的在售小區(qū)房價漲跌幅在10%以內(nèi)，其中僅3%的小區(qū)房價漲幅超40%，絕大多數(shù)占比33%的小區(qū)漲幅不足10%。在這其中，北京是少見的即有小區(qū)成交漲幅超40%，也有較多小區(qū)跌幅超20%的城市。
表：7個熱點城市2021年（前4月）
較2020年在售二手房小區(qū)可比價格變化（%）
究其緣由，主要還是因為新房市場在價格指導的作用下，成交均價變動趨于平緩。北上廣深以及西安、武漢、寧波、東莞等均發(fā)布加強新建商品住宅銷售價格指導的通知，明令項目售價一年內(nèi)漲幅不得超過5%，其中東莞將漲幅限制至3%。因此新房在售項目鮮有成交均價較2020年有明顯增幅。
表：18個熱點城市2021年（前4月）
較2020年在售新房項目可比價格變化（%）
漲幅20%以上項目中高檔房源占7成
進一步對比不同價格檔次的一二手房可比價格來看，整體市場呈現(xiàn)“越貴越漲”、“低價走低”的趨勢。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，成交均價漲幅超20%的在售項目、小區(qū)中，一二手房中高檔及高檔占比分別達71%和36%，而成交均價較2020年下跌的項目則主要集中在中低檔，其一二手房中占比分別達47%和50%。
表：熱點城市部分可比價格
漲幅超40%在售高檔二手房小區(qū)（元/平方米）
注：1、高檔>2倍房價中位數(shù)；2、二手房成交備案價存在人為調(diào)整的因素,可能與實際合同價存在差異。
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：7個熱點城市不同價格段
在售二手房小區(qū)可比價格變化（%）
注：高檔>2倍房價中位數(shù)；中高檔>1.5倍房價中位數(shù)；中檔>1倍房價中位數(shù)；中低檔>0.5倍房價中位數(shù)；低檔≤0.5倍房價中位數(shù)
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：18個熱點城市不同價格段
在售新房項目可比價格變化（%）
注：高檔>2倍房價中位數(shù)；中高檔>1.5倍房價中位數(shù)；中檔>1倍房價中位數(shù)；中低檔>0.5倍房價中位數(shù)；低檔≤0.5倍房價中位數(shù)
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
究其緣由，主要還是因為高端改善自住疊加信貸寬松的避險熱錢導致供不應(yīng)求所致。
分城市來看，房價上漲較快的城市主要是浙江、廣東等民營經(jīng)濟活躍的城市，它們就業(yè)崗位較多、人口大量流入且收入較高，居民相對富裕購買力較強，剛需和改善自住需求基數(shù)大，供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性矛盾一直突出，導致房價上升。
與此同時，2020年下半年起寬松的信貸政策使北上廣深以及以長三角地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)為代表的購房者購買力充裕，熱錢進入房地產(chǎn)市場以謀求資產(chǎn)保值。一二手房市場“倒掛盤”和“學區(qū)房”炒作推波助瀾，以中高檔項目尤其是豪宅產(chǎn)品銷售價格在短期內(nèi)出現(xiàn)了明顯跳漲。
我們認為，地方政府“嚴控房價”，出臺各項調(diào)控政策，出臺新房、二手房房價指導是有利于引導市場預期回歸理性的。
但值得注意的是，房價上漲預期在購房者群體中的傳導，趨向逐利的購房心理對城市維持“房住不炒”有負面影響。
因此需警惕新房限價或者人為操控導致一二手房價格倒掛現(xiàn)象，如上海、深圳、杭州等市頻現(xiàn)“萬人搖”，買到即賺到的心理預期強烈。同時，對學區(qū)概念的炒作，對房價預期炒作的現(xiàn)象也將予以重視。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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