零壹財經(jīng) 作者：朱梅胤
來源：零壹財經(jīng)（ID:Finance_01)
今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)可謂是動蕩不安。年初央行和銀保監(jiān)會為解決房貸杠桿率過高的問題便設置了“兩道紅線”政策，到下半年之后行業(yè)頻頻出現(xiàn)債務違約等事件，與眾多房企紛紛尋求補救之措不同，曾經(jīng)的房企巨頭萬達商業(yè)集團早在2017年起就已經(jīng)開啟了去地產(chǎn)化之路， 2019年底，萬達商業(yè)已徹底將房地產(chǎn)業(yè)務剝離，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。
近期，珠海萬達商業(yè)（下稱“萬達商管”）正式向香港聯(lián)交所遞交了招股書，擬面向全球發(fā)行股份，募集資金主要用于投資、收購、擴大在管物業(yè)面積，改造場景、硬件，戰(zhàn)略投資等，股東包括騰訊、螞蟻、中信資本、碧桂園等諸多明星企業(yè)。
一、再度赴港，珠海國資加持助力
實際上，這次已經(jīng)不是萬達商管第一次申請上市了，早于2014年就以當年最大規(guī)模IPO的身份首次登陸港交所，但由于市場對于萬達商業(yè)的盈利模式存疑，上市當天便破發(fā)，隨后股價持續(xù)低迷，最終在兩年后便在港交所黯然退場。
2015年開始，萬達商業(yè)便開始尋求A股上市機會，擬募資120億元，然而受到全國樓市限購、限貸等調控新政的影響，房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻得到提高，結果就是萬達商業(yè)被拒之A股門外6年之久。
終于在2021年3月，萬達商業(yè)撤回A股IPO申請，并成立了本次赴港IPO的主體——萬達商管，再度謀求港股上市。
此次上市與以往有著明顯的不同，一是獲得珠海國資委出資30億元入股，3月29日，萬達商業(yè)集團與珠海市政府簽署協(xié)議，萬達商管也正式落地珠海橫琴。
二是模式的轉變，萬達商管由之前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、重資產(chǎn)模式，轉向輕資產(chǎn)的物業(yè)服務概念地產(chǎn)。自2019年底房地產(chǎn)業(yè)務剝離之后，又于2021年3月表示“基于對自身戰(zhàn)略的研判，萬達商業(yè)決定對本公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內外上市?！贝舜沃亟M之后，大連萬達商業(yè)則掌握萬達商管的實際控制權。而萬達商管也將全面負責已開業(yè)的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發(fā)展的所有萬達廣場的運營管理。
在控股方面，大連萬達商業(yè)、珠海萬贏、銀川萬達分別直接持股69.99%、8.83%、0.01%，其余投資者持股21.17%。
圖1 萬達商管重組后的公司架構
數(shù)據(jù)來源：萬達商管招股書、零壹智庫
在估值上，萬達商管同樣獲得了不錯的資本溢價，按照碧桂園物業(yè)在2021年7月入股時的估值計算，對珠海萬達商管的估值達到1800億元。
當前房地產(chǎn)行業(yè)的兩個方向——傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)和商管，傳統(tǒng)地產(chǎn)正經(jīng)歷著一道關鍵的坎，而萬達商管已經(jīng)在積極轉向第二戰(zhàn)場欲再度起航。
二、營收增長，難掩凈利滑坡
萬達商管作為目前國內最大的商業(yè)運營服務提供商，主要業(yè)務是為商業(yè)廣場提供運營服務，包括商業(yè)管理服務（包括開業(yè)前咨詢、運營管理服務等）、物業(yè)管理服務（包括安保、清潔、維修等服務），及增值服務（包括空間管理、公共區(qū)域管理、宣傳推廣等）。截至2021年6月30日，共管理380個商業(yè)廣場，管理面積達到5420萬平方米，近三年平均出租率達到98.8%。
根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年末，萬達商管在管建筑面積排在中國乃至世界第一的位置，超過中國第二名至第十名的總和；儲備建筑面積以及管理第三方商業(yè)廣場數(shù)量皆位于首位。
圖2 萬達廣場全國分布情況
資料來源：克而瑞地產(chǎn)研究中心
萬達商管在運營模式上采用了委托管理和租賃運營兩種方式，其中委托管理模式主要表現(xiàn)為萬達商管全權負責管理商業(yè)廣場。而租賃運營模式主要表現(xiàn)為從業(yè)主處承租，并將商業(yè)廣場內的商業(yè)空間出租于商戶，同時全權負責管理商業(yè)廣場。
表1 萬達商管兩種運營模式對比
數(shù)據(jù)來源：萬達商管招股書、零壹智庫
在委托管理模式之下，萬達商管收入主要包括運營管理服務費、開業(yè)前咨詢服務費、物業(yè)管理服務費等。而在租賃運營模式之下，除了上述費用之外還有來自于商戶租金的收入。
圖3 萬達商管近幾年兩種模式業(yè)務收入（億元）及占比情況
數(shù)據(jù)來源：萬達商管招股書、零壹智庫
萬達商管2018年至2020年的租賃運營模式收入得到快速增長，主要原因一是第三方管理項目的數(shù)量明顯增長，由2018年的23個增長至2020的79個；另一方面2020年由于嘗試將母公司旗下的55個項目也轉為租賃運營模式，因此當年租賃運營模式收入占比大幅提升。不過目前企業(yè)280個母公司集團商業(yè)廣場仍然轉為委托管理模式，僅118個在管獨立第三方商業(yè)廣場中有82個所采用的是租賃運營模式管理。
萬達商管的三種業(yè)務在不同模式之下對公司的營收貢獻也不盡相同。
圖4 委托管理模式不同業(yè)務收入情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：萬達招股書、零壹智庫
在委托管理模式之下，物業(yè)管理服務一直為主要營收來源，收入占比均達到50%以上，而商業(yè)管理服務在2021年上半年由不足1億元的營收水平猛增至9.05億元，主要是因為2018年至2020年，委托管理模式下萬達商管并未對運營管理服務收取費用，僅對開業(yè)前的咨詢服務進行收費，因此營收較低，自2021年5月開始對運營管理收取服務費以致該部分營收猛增。
圖5 租賃運營模式不同業(yè)務收入情況（億元）
數(shù)據(jù)來源：萬達招股書、零壹智庫
而在租賃運營模式之下，業(yè)務收入構成則存在著明顯的差異，其主要營收來自于商業(yè)管理服務及租賃業(yè)務（主要為對商戶的租金），2018年至2020年該業(yè)務復合增長率高達136.77%，而物業(yè)管理服務也有著不錯的營收貢獻情況。
整體來看，2018年至2020年企業(yè)營收分別為110.23億元、134.37億元和171.96億元，2020H1和2021H1也分別達到了74.53億元和106.36億元。企業(yè)三項業(yè)務收入均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但商業(yè)管理服務及租賃收入上升更加明顯，因此占比持續(xù)提高，物業(yè)管理服務收入依托企業(yè)在管面積穩(wěn)定增長，仍是企業(yè)發(fā)展的主要方向。
數(shù)據(jù)來源：萬達商管招股書、零壹智庫
在盈利指標上，萬達商管歸母凈利潤出現(xiàn)了連年下滑的局面，從2018年的20.22億元下降至2019年的12.48億元，2020年進一步降至11.12億元，2021年上半年同樣同比下降19.7%。毛利率企穩(wěn)有所回升，今年上半年達到42.43%，創(chuàng)下近三年新高；銷售凈利率同樣出現(xiàn)了下滑情況，上半年已經(jīng)低至6.16%，與高毛利水平不相匹配，主要是由于今年上半年企業(yè)為調整運營模式，出售附屬公司從而你導致虧損13.2億。
三、布局商管，企業(yè)多方承壓
如果單單從營收狀況來看，萬達商管近年來交出了一份不錯的成績，但值得注意的是，招股書顯示，萬達商管有接近70%的營收仍來自于母公司集團項目，而在政策監(jiān)管之下萬達已經(jīng)很難像過去那樣進行地產(chǎn)開發(fā)，或將成為其營收增長的一大掣肘。
不僅如此，萬達商管同樣面臨著來自于其他方面的壓力。
一是其較高的負債，招股書顯示，2018年至2020年，資產(chǎn)負債率分別為80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年資產(chǎn)負債率則為80.4%。整體資產(chǎn)負債率保持穩(wěn)定，2020年達到95.8%主要是因為其在當年派息達51.78億元。
圖7 萬達商管近年來部分財務比率
資料來源：萬達商管招股書
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，TOP500房企2020年資產(chǎn)負債率均值為78.77%，受“三道紅線”監(jiān)管影響，較上年下降0.89pct，為2012年以來首次下降。換言之，即使是現(xiàn)在已經(jīng)去地產(chǎn)化專心做輕資產(chǎn)運營的萬達商管，其資產(chǎn)負債率仍高于房企均值水平。
二是其來自于盈利的壓力。招股書顯示萬達商管主要股東正背負著三年的對賭協(xié)議，協(xié)議要求萬達商管在2021年至2023年三年間凈利潤分別達到51.9億元、74.3億元和94.6億元，如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金以作為補償。若以今年上半年萬達商管的6.56億元的凈利潤參考，目前僅完成目標的12.6%，今年能否達到51.9億元的凈利需要打一個問號。
三是來自于商管這一賽道的競爭局面。今年以來商管賽道布局明顯呈現(xiàn)出加速跡象。一方面是商管屬性的公司紛紛擁抱資本市場，星盛商業(yè)（6668.HK）、中駿商管（0606.HK）相繼掛牌，瑞安新天地也同樣遞交招股書尋求上市。另一方面是物管公司在商管板塊的投資同樣頻繁，今年碧桂園服務、龍湖智慧服務、遠洋服務等物管公司都在強化商管業(yè)態(tài)布局。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“存量時代”，資產(chǎn)輕型化趨勢逐步強化，而商管服務在順應轉型趨勢的同時，可以拓展新的資產(chǎn)價值，為行業(yè)帶來新的增長曲線，在這一賽道將迎來競爭新局面。
表2 部分企業(yè)商管布局情況
資料來源：克而瑞地產(chǎn)研究中心、零壹智庫
不可否認的是，目前的萬達商管仍是商管界的巨頭，無論是從管理規(guī)模、客流量、合作商戶數(shù)量來說都是獨一檔的存在，其大量的線下流量數(shù)據(jù)為其最大的競爭優(yōu)勢。但是在多方壓力之下，即使能夠成功登陸港交所，萬達商管能否復制曾經(jīng)的輝煌還需要進一步的考驗。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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