觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 短短不足一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，華潤(rùn)便刷新了一項(xiàng)紀(jì)錄，在22家房企參與的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，其以全市新地王的報(bào)價(jià)，奪下佛山陳村TOD地塊。
這是一宗于4月9日下午拍賣，位于佛山順德陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)的地塊，吸引了包括新希望、招商、金地、花樣年中交聯(lián)合體、綠城、保利、建發(fā)、卓越、正榮、聯(lián)發(fā)、金茂、龍光、雅居樂、碧桂園、越秀、弘陽、中海 、萬科、華潤(rùn)、美的、旭輝等22家房企。
地塊以31億元的價(jià)格起拍，在激戰(zhàn)111輪后，華潤(rùn)最終以總價(jià)64.5億元，溢價(jià)率106%，折合樓面價(jià)22330元/平方米奪下該地塊。該地塊一舉成為佛山全市新地王。
這也是華潤(rùn)當(dāng)天拿下的第二宗高價(jià)地，早些時(shí)候，西安西咸新區(qū)灃西新城XXFX-XX02-40號(hào)商住用地現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，最終被華潤(rùn)以22.51億元獲得，樓面地價(jià)11730元/平方米，溢價(jià)率225.83%。
佛山順德陳村鎮(zhèn)建設(shè)大廈西側(cè)地塊是一宗占地11.7萬平方米，計(jì)容建筑面積合共不高于28.88萬平方米的商住用地，采用不設(shè)限價(jià)，價(jià)高者得的模式拍賣。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，參與該地塊拍賣的房企們一改往日不到最后一刻不報(bào)價(jià)的心態(tài)，甚至在一分鐘內(nèi)出現(xiàn)十次報(bào)價(jià)。
在這樣激烈的爭(zhēng)奪下，該地塊在短短的十幾分鐘內(nèi)，樓面價(jià)便突破1.6萬元/平方米，超過新希望在2020年9月創(chuàng)下的1.55萬元/平方米的陳村地價(jià)天花板，創(chuàng)下陳村新地王紀(jì)錄。
半個(gè)鐘內(nèi)，該地塊經(jīng)過83輪鏖戰(zhàn)，樓面價(jià)突破1.9萬元/平方米，超過保利和悅濱江2018年3月在佛山南海桂城創(chuàng)下的1.88萬元/平方米的紀(jì)錄，成為全佛山樓面價(jià)第二高。
隨后在很短的時(shí)間內(nèi)，樓面價(jià)再次刷新，突破2萬元/平方米，超過當(dāng)代置業(yè)今年3月在南海大瀝創(chuàng)下的2萬元/平方米的全市地王紀(jì)錄。
不過，報(bào)價(jià)并沒有在這一刻停止，在接下來不足20分鐘的時(shí)間里，樓面價(jià)不斷刷新，第100輪，樓面價(jià)便突破2.1萬元/平方米。
最終，經(jīng)過111輪的爭(zhēng)奪，華潤(rùn)的子公司深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司以總價(jià)64.5億元奪下該地塊。
激烈的爭(zhēng)奪，直接說明了眾房企對(duì)該地塊的看好。資料顯示，出讓地塊位于陳村新城板塊，南向臨江，一河之隔即為北滘。周邊的交通路網(wǎng)成熟，緊靠陳村大道，且臨近廣珠公路、佛陳路等主干線。
值得注意的是，該地塊還處于在建廣州地鐵7號(hào)線的兩個(gè)站點(diǎn)：南涌站和陳村新城站之間。未來還規(guī)劃佛山地鐵11號(hào)線陳村東站。
據(jù)了解，該地塊所處的陳村新城板塊，在”一城·一芯·三片區(qū)“的規(guī)劃格局中屬于陳村的城市封面，定位“城市客廳”，未來將打造成為中央商務(wù)休閑區(qū)、產(chǎn)城人文融合的城市新客廳。板塊還將引入圖書館、會(huì)議中心、展覽中心和康體中心。
不過，2.2萬元/平方米的樓面價(jià)，已經(jīng)達(dá)到周邊在售新房的價(jià)格，甚至超過絕大部分在售項(xiàng)目。
市場(chǎng)空間
據(jù)了解，在陳村，在售項(xiàng)目有ICC碧桂園三龍匯、卓越碧桂園天悅灣、世茂國(guó)風(fēng)濱江、招商曦岸等，片區(qū)在售均價(jià)約1.75萬元/平方米至3.3萬元/平方米。
以及兩個(gè)待入市的新項(xiàng)目：新希望星盛花園、金融街金悅府，兩個(gè)項(xiàng)目樓面價(jià)分別為1.55萬元/平方米及1.02萬元/平方米。
若按照華潤(rùn)在2020年業(yè)績(jī)推介中所披露的數(shù)據(jù)，即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的成本中，土地成本42%、建安成本42%、利息成本13%等計(jì)算，華潤(rùn)未來想要得到獲得預(yù)期盈利，項(xiàng)目平均售價(jià)至少要在5.24萬元/平方米以上。
顯然該價(jià)格明顯超過當(dāng)?shù)卦谑坌路績(jī)r(jià)格，即便是項(xiàng)目附近的二手項(xiàng)目，包括悅峰天譽(yù)、荔園悅享星醒、 萬科繽紛四季、新君匯花地灣等，掛牌最高價(jià)都僅為2.2萬元/平方米。
為何華潤(rùn)依然要以全市地王的價(jià)格搶下該地塊？
資深房地產(chǎn)研究專家駱儀克在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示，項(xiàng)目對(duì)面便是半島碧桂園、美的君蘭國(guó)際高爾夫等高端低密住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊屬于高端住宅氛圍，而項(xiàng)目本身具備打造高端低密度住宅的條件。
事實(shí)上，該地塊分為A /B/C/D四區(qū)，其中A/B兩區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)用地；C區(qū)為公園和綠地；D區(qū)為城鎮(zhèn)村道路用地。
在兩塊住宅用地中，A區(qū)占地面積6.32萬平方米，容積率＞1且≤3.5，建筑密度≤30%，綠地率≤30%；B區(qū)占地面積2.71萬平方米，容積率＞1且≤2.5，建筑密度≤40%，綠地率≤30%。其中，密度更、容積率更低的B區(qū)靠近陳村河道。
“整個(gè)項(xiàng)目可以做高低配，”駱儀克稱。
需要注意的是，根據(jù)項(xiàng)目出讓總體布局設(shè)計(jì)要求：A、B區(qū)主體高層建筑宜采用點(diǎn)式布局；考慮沿陳村涌的視線通透性，要求在地塊A、B區(qū)內(nèi)設(shè)置至少1條或以上與陳村涌相垂直貫穿地塊的南北向視線通廊，通廊寬度不得小于30米。
可以見到，掛牌文件已讓地塊具備高低配的條件。
“如果產(chǎn)品是做高端低密住宅，項(xiàng)目售價(jià)起碼一倍以上。”駱儀克稱，甚至項(xiàng)目未來售價(jià)超過4萬元/平方米銷路依舊不需要擔(dān)心。因?yàn)轫?xiàng)目周邊有碧桂園、美的兩個(gè)世界500強(qiáng)的總部，是具備客源的。并且，高端項(xiàng)目的客戶對(duì)于價(jià)格并不敏感。
可以參考的數(shù)據(jù)是，目前半島碧桂園在中介網(wǎng)站上顯示的均價(jià)在3.87萬元/平方米，掛牌房源有超5.6萬元/平方米的高端低密住宅；而美的君蘭國(guó)際高爾夫暫無掛牌房源，給出的參考均價(jià)為3.13萬元/平方米。
此外，駱儀克還提到地塊的一個(gè)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目能夠利用軌道交通，即廣州7號(hào)線延長(zhǎng)線。
值得一提的是，在華潤(rùn)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，目前華潤(rùn)已落地76個(gè)TOD綜合體，遍布31個(gè)地鐵城市，建筑規(guī)模超過3500萬平方米，覆蓋地鐵路線90余條，涉及地鐵里程近3000公里。
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