作者：李亦輝

來源:雷達(dá)財(cái)經(jīng)（ID：leidacj）

7月13日，綠地控股發(fā)布2021年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年，公司營(yíng)業(yè)總收入達(dá)2829億元，同比增長(zhǎng)34.74%；利潤(rùn)總額158億元，同比增長(zhǎng)3.29%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)82億元，同比增長(zhǎng)2.67%。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的前提下，綠地控股降負(fù)債同步取得超預(yù)期成果。公司自去年推進(jìn)去杠桿計(jì)劃以來，有息負(fù)債累計(jì)較高點(diǎn)已下降超過1011億元；凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降62個(gè)百分點(diǎn)。截至6月底，有息負(fù)債總額較今年初再降347億元。

同時(shí)，綠地控股旗下綠地香港（0337.HK）也將于近日利用自有資金按期完成3億美元債券兌付。近兩年以來，綠地香港在保持良好的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和較低的凈負(fù)債率的情況下，凈償還境外債券達(dá)到7億美元。與高峰時(shí)相比，綠地香港境外債券余額已下降 17.3億美元，在去杠桿的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。2020年末，公司凈有息負(fù)債率為49%，現(xiàn)金短債比1.3，平均融資成本僅為5.5%。

綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，上半年，公司圍繞“降負(fù)債、穩(wěn)發(fā)展、促轉(zhuǎn)型、強(qiáng)管理”主線，總體實(shí)現(xiàn)了“一增一降三提升”的“半年紅”成績(jī)單，為完成全年目標(biāo)任務(wù)奠定了重要基礎(chǔ)。

發(fā)展質(zhì)量持續(xù)提升，也讓綠地獲得了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。6月29日，中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司在跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中，維持綠地控股集團(tuán)有限公司（下稱“綠地集團(tuán)”）主體信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。中誠(chéng)信肯定了公司房地產(chǎn)市場(chǎng)地位領(lǐng)先、建筑施工板塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，融資渠道順暢等對(duì)其整體信用實(shí)力提供了有力支持。

上半年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)34.74%

今年以來，在“房住不炒”定位下，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷完善，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到控制，商品房銷售增速有所回落。

這種背景下，標(biāo)桿房企強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)愈發(fā)突顯，無論是營(yíng)收還是利潤(rùn)，均保持較快增長(zhǎng)。

綠地控股就是其中的代表，2021年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，公司上半年?duì)I業(yè)總收入2829億元，同比增長(zhǎng)34.74%；利潤(rùn)總額158億元，同比增長(zhǎng)3.29%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)82億元，同比增長(zhǎng)2.67%，營(yíng)收凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)；基本每股收益0.68元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率9.21%。

業(yè)績(jī)向好的背后，離不開公司管理層的精準(zhǔn)施策以及高效執(zhí)行。據(jù)了解，上半年，綠地控股房地產(chǎn)業(yè)積極應(yīng)對(duì)調(diào)控，狠抓銷售去化、現(xiàn)金回籠和交付供應(yīng)，從而實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)較快增長(zhǎng)，質(zhì)量和效益穩(wěn)步提升?；óa(chǎn)業(yè)搶抓機(jī)遇。

業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，綠地控股上半年合同銷售金額1640.74億元，同比增長(zhǎng)23.3%，銷售面積1293.5萬平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；同時(shí)，回款質(zhì)量進(jìn)一步提升，上半年回款達(dá)到1466億元，同比增長(zhǎng)17%，回款率89%。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，上半年住宅銷售金額1168億元，同比增長(zhǎng)25%，占比達(dá)到71%，銷售結(jié)構(gòu)不斷取得優(yōu)化。

基建產(chǎn)業(yè)方面，綠地著力調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)綜合實(shí)力，上半年新增項(xiàng)目3740個(gè)，新簽約總金額3836.98億元，同比增長(zhǎng)43.57%；中標(biāo)10億元以上重大項(xiàng)目42個(gè)，包括100億元級(jí)項(xiàng)目2個(gè)、50億元級(jí)項(xiàng)目2個(gè)。

“兩集中”供地新政影響下，各地土地出讓節(jié)奏被打亂，土地成交溢價(jià)率仍較高。為獲取高質(zhì)量項(xiàng)目，綠地控股轉(zhuǎn)變拿地方式，以商辦前置去化、低成本高收益、現(xiàn)金流回正快等更高標(biāo)準(zhǔn)撬動(dòng)資源合作。

公告顯示，綠地上半年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備34個(gè)，土地面積322.64萬平方米；總土地款339億元，總貨值約1000億元。按計(jì)容建面計(jì)算，新增土地中80%為住宅項(xiàng)目，另外產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目建筑面積占比約為6成。

近幾年，綠地持續(xù)優(yōu)化布局，明顯提升一二線核心城市、高能級(jí)區(qū)域的投資占比。按貨值計(jì)算，該公司上半年新增土地超過50%位于一二線城市。7月12日，綠地與保利簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在上海等長(zhǎng)三角未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，進(jìn)行城市綜合開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理、城市更新等方面深度合作。

而積極項(xiàng)目拓展的同時(shí)，另一方面，綠地控股也聚焦交付供應(yīng)保障，持續(xù)推進(jìn)工程生產(chǎn)。

公告顯示，上半年，綠地國(guó)內(nèi)新開工面積984萬平方米，竣工備案1037萬平方米，完成交付1210萬平方米；海外業(yè)務(wù)啟動(dòng)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，推動(dòng)澳洲悉尼綠地中心項(xiàng)目竣工交付及澳洲、美國(guó)、韓國(guó)等地項(xiàng)目大宗交易，預(yù)計(jì)累計(jì)回款總額逾80億元。

有息負(fù)債再降347億，年內(nèi)兩條紅線轉(zhuǎn)“綠”

2020年三條紅線和貸款集中度政策出臺(tái)后，踩踏紅線的房企開始嚴(yán)控債務(wù)規(guī)模，多方向多路徑降杠桿。如今距離“三道紅線”政策發(fā)布即將滿一年，綠地的降負(fù)成果如何呢？

“上半年綠地控股總體實(shí)現(xiàn)了‘一增一降三提升’的‘半年紅’成績(jī)單?！睆堄窳急硎?，一增是主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。一降是降負(fù)債取得階段性成果，包括現(xiàn)金短債比已提前達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠；凈負(fù)債率也逐步回落，將盡快達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。三是發(fā)展質(zhì)量持續(xù)提升。

從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)看，綠地控股上半年降負(fù)債成果超預(yù)期。截至6月底，其有息負(fù)債總額較年初降低347億元，累計(jì)較高點(diǎn)已下降超過1000億元，凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降62%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也持續(xù)回落。

債務(wù)規(guī)模大幅縮減，得益于公司償還力度的加大。報(bào)告期內(nèi)，綠地控股按期償還境內(nèi)外公開資本市場(chǎng)到期債務(wù)本息總計(jì)近200億元人民幣及約4.72億美元，回購(gòu)美元債券共計(jì)約6000多萬美元。

早在今年2月底，綠地“三年三步走去杠桿”計(jì)劃提前階段性達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃整整提前一個(gè)多季度。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，照綠地這降負(fù)債效率，凈負(fù)債率指標(biāo)大概會(huì)在三季度內(nèi)轉(zhuǎn)綠。

資金方面，除了銷售回款保證現(xiàn)金流強(qiáng)勢(shì)，公司還抓住機(jī)會(huì)適時(shí)發(fā)債融資。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，2021年1月8日，綠地控股完成發(fā)行26億公司債，利率為7%、6.5%。

除此之外，綠地還有望分食公募REITs的盛宴。5月13日舉行的2020年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，管理層表示，公司新加坡REITs項(xiàng)目年初獲得了批文，相關(guān)工作正在推進(jìn)中。首批計(jì)劃放入資產(chǎn)包的有4家酒店，總價(jià)值超30億元。

高質(zhì)量發(fā)展獲評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)點(diǎn)贊

能在調(diào)控升級(jí)等背景下實(shí)現(xiàn)“半年紅”的成績(jī)單不容易，但綠地并不滿足于此。張玉良認(rèn)為，下半年仍有不少機(jī)遇，有利條件也很多。

首先，我國(guó)仍然處于深度城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)總量仍然保持了較大規(guī)模。調(diào)控從嚴(yán)從緊的環(huán)境中，一些地區(qū)的市場(chǎng)空間仍然較大。

其次，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然是補(bǔ)短板、促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手，市場(chǎng)空間仍然較大。

最后，綠地控股已形成了相對(duì)多元的產(chǎn)業(yè)布局，綜合性和平衡性較強(qiáng)，回旋余地較大，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。

這些多元業(yè)務(wù)可為公司業(yè)務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)提供重要補(bǔ)充。例如，綠地所投項(xiàng)目東航物流在上半年成功上市，與花樣年合作的一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)投資收益超12億元。

此外，公司在上海落地了首個(gè)綠地優(yōu)康醫(yī)療健康綜合體項(xiàng)目，在海南打造了國(guó)內(nèi)最大進(jìn)口蛋白產(chǎn)品集散中心，推進(jìn)新簽10個(gè)酒店輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目，子公司牽頭的財(cái)團(tuán)順利拿下新加坡數(shù)字銀行牌照等等。

公司一系列舉措和取得的成績(jī)，獲得了機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。中誠(chéng)信在6月29日出具的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，綠地集團(tuán)自成立以來一直專注于從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，在開發(fā)規(guī)模、年簽約合同銷售金額、品牌影響力等方面位居行業(yè)前列，全國(guó)化的區(qū)域布局及多樣化的產(chǎn)品類型有效地防御了區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)地位突出。

該機(jī)構(gòu)稱，綠地集團(tuán)在建筑施工板塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。跟蹤期內(nèi)公司積極推進(jìn)大基建板塊發(fā)展，通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、投資入股等方式迅速擴(kuò)大基建板塊業(yè)務(wù)規(guī)模，并逐漸形成了房屋建設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并重的發(fā)展格局，項(xiàng)目承接能力和規(guī)模優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯。

“公司擁有良好的銀企關(guān)系，此外，公司股東作為A股上市公司，加之旗下?lián)碛懈劢凰鲜锌毓勺庸荆嗄軐?duì)其資本市場(chǎng)融資形成較好補(bǔ)充。”中誠(chéng)信表示綠地集團(tuán)融資渠道順暢。

天眼查顯示，綠地集團(tuán)由上市公司綠地控股100%控股。

因此，中誠(chéng)信國(guó)際維持綠地集團(tuán)主體信用等級(jí)為 AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定；維持“21 綠地 01”、“21 綠地 02”的債項(xiàng)信用等級(jí)為AAA。

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原標(biāo)題： 低調(diào)的綠地，如何成了評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)眼中的“優(yōu)等生”？