作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

冬天法則  誰有棉襖，誰就活下來

觀點(diǎn)網(wǎng) 貨殖，意指謀求“滋生資貨財(cái)利”的商業(yè)活動，最早來源于孔子對弟子經(jīng)商營利行為的評價(jià)，后由司馬遷《史記·貨殖列傳》所記載。

如今，正處于寒冬中的房地產(chǎn)行業(yè)里，可供圈點(diǎn)的“貨殖之術(shù)”仍有借鑒價(jià)值。

其中，被看作是穩(wěn)健房企代表之一的中國海外發(fā)展，以其慣有的經(jīng)營策略和投資手段實(shí)現(xiàn)了逆周期下的地產(chǎn)貨殖。

如果說2020年“三道紅線”是房地產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)變的演練，那么2021年則是房地產(chǎn)行業(yè)的入冬，現(xiàn)在有一批無法適應(yīng)或尚未來得及調(diào)整戰(zhàn)略的房企相繼出現(xiàn)危機(jī)，處于漩渦之中。

危機(jī)房企的特征大致相同，多以高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式為主。

其他尚在安全圈中的房企，或因自留資金充足，或因滾動開發(fā)模式，雖未踏空但也如履薄冰，不斷減少開支及投資預(yù)算，希冀抱團(tuán)取暖以抵御“冬天”。

相比于此，像中海、華潤、萬科、龍湖等以長債為主、表外資產(chǎn)少、信用穩(wěn)定的房企，雖也受市場下行周期影響，但充足的現(xiàn)金流、低融資成本讓他們能夠在行業(yè)底部發(fā)展。同時(shí)，對于利潤的追求，則是中海踩中市場節(jié)點(diǎn)、逆周期投資拿地的關(guān)鍵。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2021年度房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)顯示，2021年中海系列公司累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約3647.3億元。另外，中海1-11月與此同期，累計(jì)應(yīng)付的土地出讓金約為1128.86億元。這一金額尚未達(dá)到年初所定全年計(jì)劃新增土地權(quán)益1650億元的投資預(yù)算。

值得關(guān)注的是，在上半年全國22城首輪集中供地中，中海整體參與度并不高，僅投資118億元購入4宗地塊。進(jìn)入下半年，自二輪供地開始，中海一改首輪保守態(tài)度，大舉斥資658億元、斬獲25宗地，全國發(fā)力、重倉灣區(qū)。

這一舉動，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體資金面偏緊、土地市場低迷情況下，著實(shí)讓業(yè)界關(guān)注。市場一度以其“央企身份”解讀，但未免忽視了背后中海的企業(yè)戰(zhàn)略準(zhǔn)則。

中海集團(tuán)董事長顏建國曾對土地投資方式做出解釋，稱首批集中供地市場競爭激烈并不理性，投資回報(bào)比較低，不符合中海的利潤要求，同時(shí)認(rèn)為下半年機(jī)會更多。

從言語中可以發(fā)現(xiàn)，中海遵守著較為嚴(yán)格的財(cái)務(wù)和投資紀(jì)律，并且根據(jù)以往和自身經(jīng)驗(yàn)，對市場有著一定的預(yù)判和出擊。

不可否認(rèn)，對利潤的固守和經(jīng)營的謹(jǐn)慎，讓中海能夠在風(fēng)云變幻市場中保持方向。

在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打40余年的中海，較早實(shí)現(xiàn)了核心一二線城市的占位。1988至1995年間就先后進(jìn)入深圳、上海、廣州、北京等城市，完成一線城市全覆蓋，其后聚焦長三角華東地區(qū)、粵港澳華南地區(qū)、京津冀華北地區(qū)等地。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，中海在2021年1-11月期間，至少收購了52個(gè)土地項(xiàng)目。其中，北京、廣州、深圳三個(gè)一線城市項(xiàng)目占比21.15%，蘇州、南京、天津、重慶為主的新一線城市占比46.15%，長春、廈門、嘉興等二線城市占比30.77%。

12月6日，中海發(fā)布公告披露，2021年前11月收購?fù)恋乩塾?jì)應(yīng)占樓面面積約971.69萬平方米，累計(jì)應(yīng)付土地出讓金約為1128.86億元。

以中海所劃分的城市區(qū)域分布來看，華南地區(qū)新增樓面面積超過300萬平方米，占累計(jì)新增總量的三分之一，華東地區(qū)、華北區(qū)域以及北方區(qū)域位列其后。

從銷售端來看，2021年1-11月，中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3297.3億元，對應(yīng)銷售面積1662.1萬平方米。其中，華南地區(qū)在中海的銷售額和銷售面積貢獻(xiàn)值也在首位，合約銷售額達(dá)到558億元，銷售面積則達(dá)208萬平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得關(guān)注的是，2021年是土地雙集中政策施行“元年”，各房企十分重視，所定策略不一。但隨著行業(yè)形勢的變化，三輪集中供地也呈現(xiàn)出明顯不同特征。

第一次集中供地，房企競拍熱情高漲，最高土地溢價(jià)率一度超過100%。“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一，濱江、金科、卓越、首開均保持60%以上的聯(lián)合拿地比例。

下半年，第二次供地土拍規(guī)則趨嚴(yán)，加之房企資金趨緊，土地市場遇冷，國企、央企集中發(fā)力。延續(xù)至第三次集中供地，“國資兜底”的現(xiàn)象更加明顯。

呈現(xiàn)至中海身上，逆周期拿地趨勢明顯，尤表現(xiàn)在與首批供地截然不同的第二輪集中供地上。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，中海于4-5月拿地?cái)?shù)量僅有5宗，在一線城市拿地?cái)?shù)量為零。而整個(gè)上半年，中海新增土地20宗，對應(yīng)計(jì)容建筑面積489萬平方米，土地購置額513億元，同比分別下降16%、7.6%。

土地市場低迷的第二、三輪集中供地，中海卻以“抄底”的姿勢大舉進(jìn)擊。

僅在第二輪，中海就斬獲25宗地塊、斥資658億元。最終以841.21億元、32宗地塊收官三批次集中供地，并成為2021年天津等城市購地資金榜首，涉及金額111.27億元。

探究轉(zhuǎn)變原因，一方面由于金融監(jiān)管、房企融資政策持續(xù)加碼，加上多家房企資金流動性出現(xiàn)問題，不少房企退出土拍市場；另一方面，第一輪集中供地競拍激烈，部分房企難以獲取利潤，對土地市場的觀望情緒加重。

就中海而言，上半年所購20宗土地，成本13736.45元/平方米。而7月份以后，拿地成本下降至12537.13元/平方米。

對此，中海管理層曾在中期業(yè)績會上回應(yīng)到：“第一批集中供地市場很熱，競爭比較激烈，回報(bào)也比較低。我們堅(jiān)守投資刻度，要求合理的回報(bào)，不賺錢的地不會去買。”同時(shí)認(rèn)為，土地端下半年會更加理性一點(diǎn)，諸如中海這樣的企業(yè)“機(jī)會會更多一點(diǎn)”。

截至2021年6月底，中海總土儲約5940萬平方米（不包括宏洋），存續(xù)比為5.7倍（總土儲面積除以全口徑銷售面積），現(xiàn)有土地儲備可滿足未來3-4年發(fā)展需求。

顏建國曾在2020年年報(bào)中談及，房地產(chǎn)市場的競爭發(fā)展是一個(gè)長跑，下半場競賽剛剛開始。“分化”將是房地產(chǎn)下半場最重要的特征。面對不確定性，中海表示將以資源和能力實(shí)現(xiàn)確定性增長。

其中，市場分化被其視為明顯趨勢。房地產(chǎn)下半場，一二線及強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場。在此判斷下，中海提出“藍(lán)海戰(zhàn)略”并視為拿地準(zhǔn)則。實(shí)際上，如前文所述，中海始終將一二線城市作為投資布局的安全墻，以保證經(jīng)營的穩(wěn)健續(xù)航。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房企的投資布局中，雖然一二線投資額所占比重較大，但也更具韌性。在市場下行期，一二線城市具有更強(qiáng)的防守性，而在市場上行時(shí)，一二線城市反彈和向上的動力也更為充足。

由此，高能級城市保證了穩(wěn)定增長的銷售業(yè)績，使得中海在投資方面也具有一定的穩(wěn)定性和連貫性。

中海在年報(bào)中還提到，企業(yè)也將進(jìn)行分化。

基于針對房地產(chǎn)企業(yè)的“三條紅線”金融監(jiān)管政策，以及針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款與個(gè)人住房貸款的“兩條紅線”，將阻斷高杠桿房企擴(kuò)張路徑，中小型房企規(guī)模快速上升的通道被關(guān)閉，優(yōu)勝劣汰的行業(yè)整合將進(jìn)一步加速。

杠桿端的限制會逐漸蔓延企業(yè)資金流動性的安全，即便是萬億級別的企業(yè)也無法承擔(dān)杠桿受限所造成的缺口。因此，原以高杠桿沖擊規(guī)模的房企，在2020年全年業(yè)績會上紛紛表示將“降杠桿”作為首要任務(wù)。

不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)這一分化特征尤在2021年下半年顯現(xiàn)。

繼華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展債務(wù)違約后，恒大、花樣年、新力、陽光城、佳兆業(yè)、奧園等房企流動性危機(jī)相繼爆發(fā)。疊加資金端受阻、銷售端不佳等多重因素，房地產(chǎn)行業(yè)急速入冬，不少房企不得已收縮規(guī)模、出售資產(chǎn)以保證資金周轉(zhuǎn)。

中海自“三道紅線”政策推行之日起，便一直居于“綠檔”狀態(tài)。其中，公司扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53%、現(xiàn)金短債比2.58、凈負(fù)債率為32.54%，遠(yuǎn)低于央行、銀保監(jiān)會等機(jī)構(gòu)要求的70%、短債比大于1、凈負(fù)債率不超過100%的要求，且處于全行業(yè)較低水平，安全邊際充足。

融資方面，中海始終以境內(nèi)債權(quán)融資為主。截止至12月15日數(shù)據(jù)，公司1-3年內(nèi)到期境內(nèi)債額度為104億元，3-5年的到期額為139億元，5-7年15億。境外債方面，一年內(nèi)到期44.6億元，5年以上19億元。

觀點(diǎn)新媒體基于謹(jǐn)慎性原則測算，以行權(quán)日統(tǒng)計(jì)并外加利息支出，中海2022年、2023年、2024年的償債現(xiàn)金流支出每月分別為28億元、47億、71億。

2021年半年報(bào)披露，中海地產(chǎn)有息負(fù)債達(dá)到2285億元，其中一年以內(nèi)到期的短期負(fù)債占19.8%，到期債務(wù)壓力較小，同時(shí)在手現(xiàn)金為1174億元。因此，公司并無短期償債壓力，現(xiàn)金流處于健康狀態(tài)。

2021年上半年，中海平均融資成本3.6%，較2020年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，與保利發(fā)展、華潤置地同處于4%以內(nèi)的行業(yè)最低區(qū)間。

根據(jù)中海2021年發(fā)行境內(nèi)債粗略估計(jì)，全年融資成本在3.2左右%，最低達(dá)到2.75%。縱觀近五年，中海融資成本也呈不斷下降趨勢。

與此同時(shí)，中海還認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場投資領(lǐng)域也將出現(xiàn)分化，因土地日益稀缺，單項(xiàng)目投資額越來越大，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金實(shí)力強(qiáng)勁者擁有更多的機(jī)會。

2013年以來，中海在手貨幣資金常年維持在千億以上，貨幣資金占總資產(chǎn)的比例在10%以上。2016年以來，即便土儲面積大量增加，中海的資金保有量依舊維持在相似水平。

可以發(fā)現(xiàn)，中海長期堅(jiān)持的穩(wěn)健經(jīng)營戰(zhàn)略，疊加央企背景優(yōu)勢，有利于公司運(yùn)作境內(nèi)外雙融資平臺，低融資成本使得公司的資金端優(yōu)勢尤為突出，未來仍具備一定杠桿空間。

這也為之后的發(fā)展預(yù)留充足彈藥，以備窗口期集中發(fā)力，搶占市場份額。

穩(wěn)健增長、謹(jǐn)慎經(jīng)營，確能讓中海能夠在風(fēng)云變幻的市場中保持不變的方向，但不得不承認(rèn)，這在一定程度上也預(yù)示其規(guī)模與利潤亦有瓶頸。

最直觀的實(shí)盈利能力回落--據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，2019年、2020年半年度以及2020年，中海毛利率分別為33.7%、30.6%以及30.5%。而來到2021年半年度，毛利率跌破30%至28.5%，回落至2016年水平。

究其原因，頭頂“利潤王”名頭中海也正經(jīng)歷行業(yè)低潮，雖然依然保持著較高的毛利水平。

事實(shí)上，中海在2021年中期業(yè)績上公布的核心凈利潤增長11%至192億元人民幣，但如果剔除2021年上半年10億元人民幣的匯兌收益，同時(shí)考慮2020年上半年5億人民幣匯兌損失，核心凈利潤增長僅有1.4%。

“中海對房地產(chǎn)行業(yè)始終抱有樂觀的態(tài)度，短期有波動，中長期始終有信心?！鳖伣▏鴦t向投資者強(qiáng)調(diào)，中海2021年的目標(biāo)沒有改變，無論是銷售目標(biāo)還是投資目標(biāo)，公司繼續(xù)按照既定目標(biāo)全力完成。

而根據(jù)中海年初公布目標(biāo)，未來5年，銷售規(guī)模、商業(yè)收入、物業(yè)出租的租金都會按照兩位數(shù)增長，但并未說明具體數(shù)字。

由此看出，90%資源聚焦于住宅開發(fā)主業(yè)的中海，在多重外圍因素造成的房地產(chǎn)行業(yè)不確定環(huán)境下，即便手握多重優(yōu)勢，也不敢輕易定下確切的增長指引。也流露出，希望以上下游投資拓展，培育集團(tuán)的第二增長曲線。

和市場預(yù)期一致，中海認(rèn)為具備商業(yè)資產(chǎn)投資運(yùn)營、舊改、城市更新等城市運(yùn)營能力的企業(yè)擁有更多機(jī)會。在堅(jiān)守地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)不斷調(diào)整多元業(yè)務(wù)，確定了以“今天”（地產(chǎn)開發(fā)）、“明天”（商業(yè)地產(chǎn)等）、“后天”（養(yǎng)老、教育、物流等新產(chǎn)業(yè)）三個(gè)層級構(gòu)有序配置資源。

2021年，中海商業(yè)項(xiàng)目迎來入市高峰期，上半年寧波中海大廈、北京金安中海財(cái)富中心等6個(gè)項(xiàng)目已投入運(yùn)營。下半年預(yù)計(jì)有15個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中入市，涵蓋寫字樓、購物中心、酒店、長租公寓、物流產(chǎn)業(yè)園等多種業(yè)態(tài)，年內(nèi)新增商業(yè)總建筑面積約101萬平方米，較2020年末在營總建筑面積增長20.7%。

截至上半年，中海持有商業(yè)物業(yè)（含購物中心、酒店、長租公寓、物流園區(qū)等）實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入25億元，同比上升23.3%，其中寫字樓租金收入為17.4億元，同比上升14.0%，占比超六成，購物中心租金收入為5.2億元，同比上升31%。

在財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中，雖然可以看到中海正圍繞房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈拓展相關(guān)業(yè)務(wù)，但從多元業(yè)務(wù)收入占比不足5%的比重來講，道阻且長。

若探究中海40多年來能夠穩(wěn)定發(fā)展的原因，發(fā)跡于香港的中海始終帶有港式開發(fā)商追求長期穩(wěn)定的商業(yè)基因，于成本管控及投資節(jié)奏上皆有自身準(zhǔn)繩，亦被稱作房企中典型的“工科生”。

或許更多的是源于90年代那場危機(jī)，讓中海痛定思痛。今天這場房地產(chǎn)行業(yè)寒潮并不亞于此前，但中海早已備好御寒工具。

商業(yè)世界終是殘酷的，曾經(jīng)依賴高杠桿模式的房企，將面臨著被擠出房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)，行業(yè)也將重新洗牌，這些被擠出者的市場份額，將會被幸存者分享。

“富無經(jīng)業(yè)，貨無常主，能者輻湊，不肖者瓦解?！痹凇敦浿沉袀鳌返淖詈螅抉R遷道出了商業(yè)社會的本質(zhì)。

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原標(biāo)題： 冬天法則 | 中海貨殖