在近半年的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)實踐中，市面上對開發(fā)商面臨的銀行、信托授信后無法足額放款的問題給予了相應(yīng)的解決方案，那就是先找過橋資金還掉原銀行或信托的貸款，然后重新找機(jī)構(gòu)取得更大的授信金額，融取資金后一部分歸還過橋資金，另一部分繼續(xù)用于項目的開發(fā)建設(shè)?？陀^地說，此貸款置換方案屬于理想方案，但根據(jù)西政資本操作該類項目的經(jīng)驗，我們認(rèn)為這類業(yè)務(wù)遠(yuǎn)沒有想象中那么簡單。從操作層面來看，一是銀行或信托是否同意收貸，或者允許馬上還款，如不同意馬上還款（銀行、信托也想繼續(xù)賺利息，當(dāng)然我們操作的案例中，也有一些銀行有較大的溝通空間），那開發(fā)商只能繼續(xù)咬牙堅持；二是過橋機(jī)構(gòu)能否接受無抵押、無質(zhì)押擔(dān)保等的空放（也即純信用放款），能否認(rèn)可或確信貸款置換機(jī)構(gòu)（也即下一家接手的前融機(jī)構(gòu)）可進(jìn)行確定性的放款（目前實操中有兩種情形：一種是資質(zhì)和征信非常好的開發(fā)商，還有獲得純信用過橋的機(jī)會；一種是要求必須出具貸款置換機(jī)構(gòu)出具的授信批復(fù)）；三是開發(fā)商能否接受接近0.3%日息或5分到6分月息（無資質(zhì)2年10次放貸入罪的規(guī)定出臺后，可操作的過橋資金減少且成本提高），且能否接受貸款置換機(jī)構(gòu)的強(qiáng)監(jiān)管（指資金方控制性很強(qiáng)的投后監(jiān)管）。

回到一開始的問題，正因為銀行、信托的授信貸款風(fēng)控措施非常嚴(yán)格，由此才導(dǎo)致銀行、信托無法足額放款時開發(fā)商無法解除風(fēng)控?fù)?dān)保措施以致無法繼續(xù)找其他機(jī)構(gòu)融資。這是一個死結(jié)，想打開這個死結(jié)的話只有兩種選擇，一是開發(fā)商自己騰挪找錢，堅持完成開發(fā)建設(shè)、銷售并歸還欠款，二是找私募、資管、金控平臺等機(jī)構(gòu)完成貸款置換。從目前的行情來看，大多數(shù)開發(fā)商在現(xiàn)金流都非常緊張的情況下，只能選擇第二條路。

前文有提到，因貸款置換面臨的市場風(fēng)險和操作風(fēng)險比常規(guī)的地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)大很多，因此投后監(jiān)管比一般性的前融業(yè)務(wù)會更嚴(yán)格一些。以下以西政資本和西政財富操作的貸款置換業(yè)務(wù)所涉的投后監(jiān)管措施為例進(jìn)行列舉說明，以供開發(fā)商朋友做操作參考。另外鑒于貸款置換所涉的融資成本一般都會高于常規(guī)的前融成本，因此需特別注意融資成本的控制問題（包括過橋的成本）。

1.委派董事，委派一名董事時，約定重大事項全體股東一致決或西政方委派的董事對重大事項享有一票否決權(quán)；項目公司3名董事，西政方委派2名董事時，約定公司重大事項經(jīng)三分之二以上同意通過。委派財務(wù)人員1名，作為聯(lián)席財務(wù)總監(jiān)，并經(jīng)董事會決議通過。

2.資金投放前，項目公司章程變更完畢，并辦理完畢工商變更手續(xù)，明確資金投放后股東會審議規(guī)則、董事會成員設(shè)置等。

3.特別注意，為避免存在程序的瑕疵，對于委派的董事需經(jīng)股東會決議表決通過，委派的財務(wù)人員需經(jīng)董事會決議通過并委任。

1.明確項目公司賬戶信息，要求項目公司財務(wù)人員從人行申請打印《已開立銀行結(jié)算賬戶清單》，對于久懸戶要求進(jìn)行注銷處理。對于已開立的賬戶以及新申請開立的賬戶及支票轉(zhuǎn)賬功能的均要求預(yù)留西政方印鑒。對于具備網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬功能的賬戶，要求共管或移交西政方管理Ukey。

2.公章等印鑒可以重刻的則重刻，無法重刻的則實行共管或移交西政方管理。共管或由西政方單獨管理證照及已簽署合同。

1.項目公司及差額補(bǔ)足義務(wù)人出具總投及項目開發(fā)節(jié)點承諾，未經(jīng)西政方審批不得變更，總投規(guī)模需與盡調(diào)報告保持一致，超出總投及項目開發(fā)節(jié)點承諾預(yù)算金額的部分由項目方及差額補(bǔ)足義務(wù)人自行補(bǔ)足。

2.對項目公司對外付款進(jìn)行控制，每月擬定付款總額度，常規(guī)性付款不超過額度自行支付；對于大額付款需求，則需審核合同及相關(guān)憑證、流水。

1.資金受托支付至工程方，用款前提供最新監(jiān)理報告，并由西政方業(yè)務(wù)團(tuán)隊現(xiàn)場核實工程進(jìn)度，結(jié)合經(jīng)施工方、融資人、監(jiān)理公司三方正式確認(rèn)的工程付款申請，并按照施工合同/裝修合同約定的付款進(jìn)度放款。

2.按季度/月進(jìn)行投后現(xiàn)場檢查，確保工程付款進(jìn)度未提前于項目實際施工進(jìn)度。

1.銷售回款賬戶開設(shè)在指定銀行或預(yù)留西政方印鑒，開通網(wǎng)銀查詢功能；若開通網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬功能的，則共管或由西政方保管Ukey。

2.銷售回款資金包括意向金、首付款、按揭款、公積金貸款、分期款等，發(fā)現(xiàn)未回流至銷售監(jiān)管戶的資金的，有權(quán)提前結(jié)束融資。

3.銷售監(jiān)管戶中的資金使用需經(jīng)西政方審核，未經(jīng)審核同意不得對外支付。

4.銷售資金提留及理財機(jī)制：融資方及時提供建委認(rèn)可的工程預(yù)算清冊總額，結(jié)合當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策制定銷售資金提留方案，剔除建委要求的重點監(jiān)管資金外，需能覆蓋融資本息，差額補(bǔ)足承諾人對此承擔(dān)差額補(bǔ)足義務(wù)。

需注意的是，銷售資金提留及提前到賬由西政方判斷項目方的流動性問題，進(jìn)行風(fēng)險預(yù)警。因此，對于提留資金，實務(wù)中有對網(wǎng)簽部分設(shè)置按月提留，到期日前3、2、1個月或融資期滿12個月、18個月分別沉淀之到期規(guī)模的一定比例等或采取前松后緊，逐步增加提留金額的方式，并要求銷售進(jìn)度達(dá)到80%時，歸還全部本息等等。具體提留方式需根據(jù)當(dāng)?shù)仡A(yù)售資金監(jiān)管政策及項目實際情況設(shè)置，不可一概而論。

另外，為避免增加融資方的隱形成本，在操作中，對于提留的沉淀資金可允許西政方進(jìn)行低風(fēng)險理財，如購買銀行低風(fēng)險的理財產(chǎn)品，并將該理財產(chǎn)品所獲收益與支付融資利息相掛鉤。與此同時，該沉淀資金也起到了保證金質(zhì)押的效果。

5.銷售定價及變動需經(jīng)董事會通過，并且管控銷售進(jìn)度，根據(jù)開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，若投資期滿一定時限，項目去化率未達(dá)約定銷售比例的，則觸發(fā)西政方的降價銷售權(quán)。

除了以上提及的投后管理措施外，我們在業(yè)務(wù)操作中經(jīng)常設(shè)置強(qiáng)制執(zhí)行公證以及交叉違約條款（融資人或?qū)嶋H控制人、或其關(guān)聯(lián)企業(yè)出現(xiàn)重大不利因素，存在或可能存在違約的，有權(quán)提前結(jié)束融資，并要求差額補(bǔ)足義務(wù)人進(jìn)行差額補(bǔ)足）、對賭條款設(shè)置（與股東層面對賭，對賭網(wǎng)簽比例、利潤、銷售回款、工程進(jìn)度等）、強(qiáng)制執(zhí)行公證、稅務(wù)管控以防止土增稅清算攤薄安全墊等等。