觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“新希望服務(wù)定位為提供民生服務(wù)的企業(yè)，是集團旗下布局民生產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是集團內(nèi)部第一家赴港IPO的企業(yè)?！?/p>
觀點地產(chǎn)網(wǎng) 通過聆訊的第二天，新希望服務(wù)召開了IPO新聞發(fā)布會，公布上市事宜。這家2021年首個遞交招股書的物企，現(xiàn)在距離登陸資本市場只差一步。
根據(jù)上市計劃表，新希望服務(wù)將于5月11日上午9時開始香港公開發(fā)售，股份預(yù)計5月25日于香港聯(lián)交所主板開始買賣。
據(jù)透露，新希望服務(wù)將發(fā)售2億股股份，其中1.8億股股份將作國際發(fā)售，占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%；余下2000萬股股份將于香港作公開發(fā)售(可予重新分配)，占初步發(fā)售股份總數(shù)的10%，每股作價介乎3.80港元至4.70港元，集資額最多9.4億港元。
觀點地產(chǎn)新媒體于發(fā)布會上獲悉，新希望服務(wù)目前已引入6家基石投資者，總金額達到4940萬美元，其中包括貝殼找房投資9700萬人民幣、小米投資3880萬港元、復(fù)星國際投資500萬美元等。
會議伊始，新希望集團董事長劉永好以視頻形式寄語：“新希望服務(wù)定位為提供民生服務(wù)的企業(yè)，是集團旗下布局民生產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是集團內(nèi)部第一家赴港IPO的企業(yè)?！?/p>
他多次強調(diào)的“民生服務(wù)”一詞，定下了本輪上市宣傳基調(diào)。
非執(zhí)行董事姜孟軍續(xù)指出，新希望集團一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)和幸福經(jīng)濟來布局產(chǎn)業(yè)賽道，所以民生服務(wù)也是新希望集團的基因。
在管理層看來，新希望服務(wù)圍繞著消費升級和生活方面有了更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，可以進行多方面多維度的產(chǎn)業(yè)鏈整合，實現(xiàn)對整個物業(yè)服務(wù)生態(tài)的升級和重塑。
如上述所提，核心重點在于民生服務(wù)。
首席執(zhí)行官兼總經(jīng)理陳靜在會上解釋，新希望服務(wù)定位為民生服務(wù)運營商的核心邏輯是在價值鏈中心連接客戶，圍繞業(yè)主及住戶、其他消費者在公共空間購物、旅游、娛樂等多個方面的需求，提供物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)和民生服務(wù)等服務(wù)內(nèi)容，構(gòu)建民生服務(wù)微生態(tài)。
亦即，物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)之上深度發(fā)展商業(yè)運營服務(wù)和民生服務(wù)。新希望服務(wù)希冀打造的是區(qū)別于傳統(tǒng)典型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
姜孟軍稱，產(chǎn)業(yè)運營思路下的民生服務(wù)既是新希望服務(wù)差異化定位，同時也是競爭的優(yōu)勢所在。
招股書顯示，新希望服務(wù)主要從四個業(yè)務(wù)分部產(chǎn)生收入，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)以及民生服務(wù)。而民生服務(wù)主要提供社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)、線上及線下零售服務(wù)及餐飲服務(wù)、營銷活動組織服務(wù)，及社區(qū)空間運營服務(wù)。
不過，物業(yè)管理服務(wù)仍是主要收入來源。
總體收入上，新希望服務(wù)從2018年的2.58億元增長47.5%至2019年的3.81億元，后增長54.6%至2020年的5.88億元。于往績記錄期，復(fù)合增長率超過50%。同時，凈利潤從2018年的4110萬元增長56.0%至2019年的6400萬元，后增長71.6%至2020年的1.09元。
細分到各個板塊，2020年物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)以及民生服務(wù)這四項收入分別為1.89億元、1.68億元、1.12億元和1.17億元，占總收入比重分別為32.3%、28.6%、19.2%和19.9%；對應(yīng)毛利分別為5920萬元、7365萬元、6186萬元和5264萬元。
近幾年，新希望服務(wù)一直在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及收入結(jié)構(gòu)。具體表現(xiàn)為，物業(yè)管理收入、商業(yè)運營收入比例有所降低。于往績記錄期，物業(yè)管理收入占比由45%優(yōu)化到32%，商業(yè)運營收入基本維持在20%左右的水平。
非業(yè)主增值服務(wù)收入、民生服務(wù)收入比例則得以提升。其中，非業(yè)主增值服務(wù)收入占比由2018年的19.7%增至28.6%，民生服務(wù)收入占比則由11.0%上漲到19.9%。
至于增長快速的原因，首席財務(wù)官陳江回復(fù)稱：“一方面不斷向市場擴張客戶規(guī)模，完善整個生活服務(wù)板塊的生態(tài)，同時對內(nèi)也在深度和廣度方面進行精益化管理，于2019年年底推出團膳的業(yè)務(wù)?！?/p>
之所以會如此重視該等業(yè)務(wù)板塊，更深層次理由是其較高水平的毛利率水平。比如于2020年，新希望服務(wù)的整體毛利率達到42.1%，對應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)以及民生服務(wù)毛利率分別為31.2%、43.8%、54.8%和44.9%。
在會上，陳靜透露，未來發(fā)展方向會側(cè)重高毛利率的商業(yè)運營以及民生服務(wù)板塊。
上市之后追逐規(guī)模是常態(tài)。
于2020年12月31日，新希望服務(wù)管理65個項目，總在管樓面面積約為1020萬平方米。截至最后實際可行日期，總在管樓面面積進一步增至1140萬平方米。
背靠新希望集團，成為新希望服務(wù)發(fā)展的根基。截至2018年、2019年及2020年12月31日，分別有33個、45個及60個在管物業(yè)由母公司開發(fā)，分別占在管物業(yè)總數(shù)的100.0%、100.0%及92.3%。
與之相對應(yīng)的是，區(qū)域布局也與母公司相似。截至2020年12月31日，新希望服務(wù)分別有33.4%及28.9%的在管樓面面積位于成渝城市群及華東地區(qū)，分布較為集中。
值得一提的是，截至2020年12月31日，新希望服務(wù)物業(yè)管理項目全部位于中國一線、新一線和二線城市，進駐了成都、大連、昆明、南寧、沈陽、溫州、南寧等17個城市。
只布局于一二線城市，令物管費略高一些。2019年，新希望服務(wù)平均月度物業(yè)管理費為每平方米3.69元，根據(jù)同一資料，較中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)平均月度物業(yè)管理費每平方米高出1.35元或57.4%。
物管規(guī)模競賽階段，上市之后必然會有更多外拓動作。陳靜同樣認為，并購和投資、市場拓展都是企業(yè)快速發(fā)展、業(yè)務(wù)規(guī)模增長的必要手段。對于新希望服務(wù)而言，會通過內(nèi)生增長、市場并購、市場拓展三個方向共同發(fā)力。
內(nèi)生增長方面，依然是新希望地產(chǎn)包括其他的關(guān)聯(lián)公司，在未來發(fā)展過程持續(xù)供給一些在管規(guī)模。截至2020年12月31日，新希望服務(wù)訂立合約向尚未交付予的26個住宅項目提供前期物業(yè)管理服務(wù)，其中18個由新希望地產(chǎn)開發(fā)，其余由新希望地產(chǎn)的合營企業(yè)或聯(lián)營公司開發(fā)。
截至同日，未交付項目總合約樓面面積約為510萬平方米。
而在投資和并購上，陳靜繼續(xù)提及，新希望有其堅持的原則，包括對城市的選擇、對高質(zhì)量客戶的選擇，以及對高物業(yè)費的醫(yī)療、學(xué)校、商辦的選擇。
她認為，提升市場外拓能力，更有利于企業(yè)長期發(fā)展。
“市場外拓的項目是新客戶群體，長期耕耘之后，也會帶來更多收益。”因而新希望服務(wù)內(nèi)部也組建了合作發(fā)展中心，從總部牽引到各個城市公司共同協(xié)同，通過招投標或者資源獲取的方式提升市場并購能力。
新希望服務(wù)早已試圖進行第三方外拓。
自2020年開始，已訂立合約來管理獨立第三方物業(yè)開發(fā)商所開發(fā)的12個物業(yè)項目，總在管樓面面積為150萬平方米，占總在管樓面面積的13.2%。
從此次募集資金用途上，也可知悉新希望服務(wù)對于投資、并購的重視。當(dāng)中述及，集資所得70%用于戰(zhàn)略收購及投資，以指示性發(fā)售價范圍的中位數(shù)計算，估計將自全球發(fā)售收取所得款項凈額約7.85億港元，其中會有5.49億港元用于此。
以下為新希望服務(wù)IPO新聞發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：公司營收結(jié)構(gòu)和大部分物業(yè)企業(yè)有所區(qū)別，是否反應(yīng)了公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和發(fā)展戰(zhàn)略？
陳江：從整體的營收結(jié)構(gòu)來看，體現(xiàn)了新希望服務(wù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的經(jīng)營邏輯和發(fā)展策略。在業(yè)績記錄期，新希望服務(wù)深度布局四條業(yè)務(wù)線，對應(yīng)四個不同賽道，分別是基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、商業(yè)運營服務(wù)和民生服務(wù)。
在業(yè)績記錄期，總收入也從2018年的2.6億元進一步增長到2020年末的5.88億元，年復(fù)合增長率50%。
伴隨著增長態(tài)勢以及收入結(jié)構(gòu)演變，使得公司跟傳統(tǒng)物業(yè)管理公司有一些區(qū)別。尤其是在近兩年，傳統(tǒng)物業(yè)管理占比由2018年的45%進一步下降到了2020年近32%的水平。
與此同時，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)到2020年進一步增長到1.9億元，一方面得益于新希望地產(chǎn)在過往穩(wěn)健快速發(fā)展，給了非常穩(wěn)步管理規(guī)模的支撐。同時新希望集團在醫(yī)療等等方面布局了非常多的賽道，也在規(guī)模上給予了深度鏈接和支持。另一方面，第三方市場化拓展，使得物業(yè)管理服務(wù)收入實現(xiàn)了快速增長。
第二個業(yè)務(wù)線是非業(yè)主增值服務(wù)，依托與新希望服務(wù)快速穩(wěn)健發(fā)展，也在不斷完善和優(yōu)化提供非業(yè)主增值服務(wù)的服務(wù)組合，同步也向第三方依托于過往能力和沉淀做對外輸出，非業(yè)主增值服務(wù)在2020年收入是1.68億元，幾乎和物業(yè)管理服務(wù)的收入水平接近，收入占比在2020年是26.8%。
從商業(yè)運營服務(wù)的角度，在業(yè)績記錄期，實現(xiàn)了單個商業(yè)項目全生命周期和全鏈條服務(wù)的打通，同時商業(yè)運營服務(wù)平穩(wěn)增長，于業(yè)績記錄期增速是35%。
民生服務(wù)是四個業(yè)務(wù)板塊里面發(fā)展最快的，一方面不斷向市場擴張客戶規(guī)模，完善整個生活服務(wù)的生態(tài)，同時對內(nèi)也不斷在深度和廣度方面進行精益化管理，于2019年年底推出團膳的業(yè)務(wù)，使得整個生活服務(wù)營收從2018年的3千萬元進一步增加到2020年的1.2億元。
這是觸客的基礎(chǔ)，幫助構(gòu)建生活服務(wù)高毛利的業(yè)務(wù)單元，持續(xù)不斷投放多元化、高毛利、符合客戶需求的服務(wù)，未來進一步運用好新希望服務(wù)在民生服務(wù)方面的能力。
現(xiàn)場提問：公司在服務(wù)上強調(diào)高質(zhì)量，如何體現(xiàn)？
趙曉星：高質(zhì)量不僅僅是項目的高質(zhì)量，更多是客戶的高質(zhì)量。
首先，新希望服務(wù)在全國化布局中，整個華東區(qū)域占比33%以上，有更好基礎(chǔ)設(shè)施，打造了地理優(yōu)勢。
第二，從數(shù)據(jù)上的訴求，借助于整個新希望服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的支撐，以及收益穩(wěn)定的中高端的物業(yè)組合角度看，在單方頻效上業(yè)績也比較突出。最后是非常重視客戶的滿意度，多年來老客戶的客戶滿意度在90%以上。
現(xiàn)場提問：新希望服務(wù)定位為民生服務(wù)運營商，核心優(yōu)勢在哪里。
姜孟軍：產(chǎn)業(yè)運營思路下的民生服務(wù)既是新希望服務(wù)差異化定位，同時也是競爭優(yōu)勢所在。新希望集團一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)和幸福經(jīng)濟來布局產(chǎn)業(yè)賽道，所以民生服務(wù)是整個新希望集團的基因。新希望服務(wù)的民生服務(wù)也得到了母公司和相應(yīng)產(chǎn)業(yè)板塊的大力支持。
新希望集團成立于1982年，作為國內(nèi)民營企業(yè)的一棵長青樹，將近40年來，一直圍繞著民生產(chǎn)業(yè)在農(nóng)牧食品、乳業(yè)快消、醫(yī)療健康、金融投資、文化旅游方面發(fā)展，因此擁有了豐富的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。
新希望服務(wù)圍繞著消費升級和生活方面有了更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，可以進行多方面多維度的產(chǎn)業(yè)鏈整合，實現(xiàn)對整個物業(yè)服務(wù)生態(tài)的升級和重塑。
也基于此，新希望服務(wù)資產(chǎn)管理服務(wù)、線上活動、空間運營服務(wù)等五大民生服務(wù)領(lǐng)域打造出了餐飲、消費、多元的服務(wù)需求，希望做到極致。
未來繼續(xù)圍繞著多重角色構(gòu)建多元化的民生服務(wù)平臺，透過這些商業(yè)生態(tài)與模式的升級重塑，將新希望服務(wù)的成長空間放到最大。
現(xiàn)場提問：集團方面有沒有給公司下達什么任務(wù)？
陳靜：與其說新希望集團給公司的是任務(wù)或者壓力，不如說是支持和動力。公司是新希望集團第一個赴港上市的公司，在這樣的指引下，確實具備非常好的能量。
從幾個方面來講，第一，新希望地產(chǎn)在規(guī)模方面給新希望服務(wù)的支持，相信會成為公司在業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展方面的重要力量，未來也會有更多的分公司成為新的客戶。
其次，公司是民生服務(wù)運營商，在生活服務(wù)方面也有多個賽道布局，新希望集團作為民生產(chǎn)業(yè)幸福經(jīng)濟的綜合產(chǎn)業(yè)集團，新希望服務(wù)是其中一個重要產(chǎn)業(yè)，在食、居、商品等領(lǐng)域跟新希望集團有深度的合作。
第三，新希望集團給了非常多專業(yè)賦能，比如下屬多家合伙人企業(yè)、信息科技企業(yè)，都給了非常多專業(yè)指導(dǎo)。第四，新希望集團根植于大地的文化金字塔，給了新希望服務(wù)強大的文化基因和發(fā)展背景。
最后，雖然得到更多的是支持和動力，作為管理層，依然有自己的任務(wù)，同樣要化壓力為動力，管理層也會上下同心，真正實現(xiàn)給投資人的承諾，希望通過努力，并在新希望集團的支持下，真正實現(xiàn)業(yè)績達成，同時夯實幸福民生運營商的愿景。
現(xiàn)場提問：公司募資70%用于戰(zhàn)略收購和投資，是如何看待外延式并購的做法，公司會如何壯大經(jīng)營版圖？
陳靜：在整個一級市場，戰(zhàn)略并購上競爭確實還是比較激烈，對于新希望服務(wù)而言，依然認為并購和投資、市場拓展都是企業(yè)快速發(fā)展、業(yè)務(wù)規(guī)模增長的必要手段。新希望服堅定不移通過市場并購、市場拓展，以及內(nèi)生增長，三個方向共同發(fā)力，來進一步拓展規(guī)模。
首先，在一級市場相對來講競爭壓力比較大的前提下，投資和并購要堅守幾個原則。首先要堅持對城市的選擇，對于高質(zhì)量客戶的選擇，對于高物業(yè)費的醫(yī)療、學(xué)校、商辦的選擇。堅持之后，一方面獲得較優(yōu)質(zhì)標的，另一方面會發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的城市、業(yè)態(tài)，對于增值服務(wù)需求也是比較旺盛的，也正是公司的優(yōu)勢所在，將持續(xù)提升在生活服務(wù)方面的業(yè)務(wù)發(fā)展，雙向形成聯(lián)動，從而促進新希望服務(wù)整體的業(yè)務(wù)發(fā)展。
第二，將進一步加強在市場外拓方面的能力，會更有利與企業(yè)的長期發(fā)展，因為并購不管怎么講，都還是利用了投資人或公司的資金，但是市場外拓到一個項目，是一個新的客戶群體，長期耕耘之后，也會帶來更多的收益。所以內(nèi)部也組建了合作發(fā)展中心，從總部牽引到各個城市公司共同協(xié)同，通過招投標或者資源獲取的方式提升在市場并購方面的能力。
最后，內(nèi)生增長也是規(guī)模增長的重要手段，新希望地產(chǎn)包括其他的關(guān)聯(lián)公司，在未來發(fā)展過程中，也將會持續(xù)供給一些在管規(guī)模。
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