作者：桿姐

來(lái)源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

征求意見共6章81條，分別是：總則、出租與承租、租賃服務(wù)、培育和發(fā)展、法律責(zé)任和附則。

其中媒體和輿論好像特別關(guān)注一點(diǎn)：鏈家、我愛我家等中介，或?qū)⒈唤乖诰氖路课蒉D(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。

然后2家公司回復(fù)媒體說(shuō)，目前提供居間、代理服務(wù)，未從事任何轉(zhuǎn)租服務(wù)。

大方向我覺得沒有問題，大趨勢(shì)上，各大城市也必然如此。這對(duì)于中國(guó)完善住房市場(chǎng)秩序、保護(hù)承租人權(quán)益，絕對(duì)的好事。

中央說(shuō)“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，建立“租購(gòu)并舉”的住房制度，規(guī)范我市住房租賃活動(dòng)，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益；

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》都要求，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)、面臨的新問題予以規(guī)范。此次公開征求意見的《條例》

2020年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》；

2021年4月，住建部、發(fā)改委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》，針對(duì)金融層面細(xì)化監(jiān)管措施。

此后，各地關(guān)于住房租賃的文件密集下發(fā)……

很明顯，建立一個(gè)規(guī)范有序的住房租賃市場(chǎng)、貫徹房住不炒，未來(lái)大勢(shì)所趨，如何做得更好？杠桿地產(chǎn)把看的一些論文、研報(bào)、資料做了一下總結(jié)、精煉，供桿友參考，也希望各地相關(guān)部門可以更好借鑒。

同時(shí)感謝上述智慧內(nèi)容的機(jī)構(gòu)、作者。

01

我們先看多方面都曾學(xué)習(xí)過(guò)的新加坡。同時(shí)新加坡華人占比高，很多理念、思維方式，我們也好理解。

新加坡的基本公共住房政策是“居者有其屋”，實(shí)現(xiàn)的方式分兩類：低端有保障，高端靠市場(chǎng)。

新加坡從1960年代開始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買政府組屋。

所謂政府組屋，杠桿地產(chǎn)解釋下，即新加坡的公共住房，由新加坡政府機(jī)構(gòu)建屋發(fā)展局規(guī)劃興建，以優(yōu)惠價(jià)格出售（少量租賃），讓居民分期付款購(gòu)買。

據(jù)新加坡媒體報(bào)道，杠桿地產(chǎn)注意到，今天新加坡政府已推出超過(guò)100萬(wàn)套政府組屋，分布20多個(gè)市鎮(zhèn)，覆蓋了80%的居民，這些居民中住房自有率高達(dá)90%，人均居住面積達(dá)30平方米。

當(dāng)然，新加坡也是有個(gè)過(guò)程的。

1970年，新加坡組屋覆蓋人口的35%。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，新加坡組屋覆蓋面越來(lái)越廣，1985年組屋覆蓋人口已達(dá)到81%，覆蓋除了富人以外的所有社會(huì)成員。

說(shuō)了這么多，也就是說(shuō)，新加坡城市經(jīng)濟(jì)體、不大，主要是住自己的組屋，而不是租賃為主。

我國(guó)不同，人口流動(dòng)大。但是我們可以思考，在大城市建設(shè)租賃組屋，這是可以的。其實(shí)就是各種公租房、人才公寓等，本質(zhì)都是公共租賃房。

還值得一說(shuō)的是，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，我國(guó)建設(shè)公共房子成本其實(shí)不高，租金價(jià)格合理，政府不會(huì)虧本，租房者也得實(shí)惠，比外頭租房子便宜。

回到新加坡。新加坡的組屋覆蓋面和標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般國(guó)家的保障房概念，保證幾乎所有老百姓都能夠買得起較舒適的住宅，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行“每戶家庭只能擁有一套組屋”的基本原則，在組屋的申請(qǐng)、租賃和退出各環(huán)節(jié)嚴(yán)格管理，成為新加坡建立全民“有產(chǎn)社會(huì)”的基礎(chǔ)。

新加坡組屋并不狹小，相反還比較寬敞舒適，組屋以70-80平方米的＂三房式＂（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)2房1廳），90-100平方米的四房式（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)3房1廳），100-120平方米的五房式（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)3房2廳）為主，滿足市民基本生活需求，但沒有會(huì)所等豪華配套設(shè)施。

不過(guò)，當(dāng)前的組屋也存在著產(chǎn)權(quán)期限問題。新加坡公共住宅的產(chǎn)權(quán)期限一般為99年，屋契年限較短的房屋可能面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于屋契年限小于30年的房屋，杠桿地產(chǎn)看文章介紹說(shuō)，政府部門表示，業(yè)主們可以進(jìn)行投票，選擇是否讓政府提前收回公共住房。政府收回房屋后，將對(duì)房屋狀況、地段等進(jìn)行核算，給予相應(yīng)賠償。

新加坡“居住有其屋”的公共住房政策，使市民基本不用為住房問題而煩惱，實(shí)現(xiàn)了“基本有保障，高端靠市場(chǎng)”的住房市場(chǎng)格局。

新加坡住房市場(chǎng)為不住在組屋的居民提供各類私人住宅選擇，如排屋、私人公寓和別墅等。數(shù)據(jù)顯示，新加坡私人住宅價(jià)格從1996年到2020年這二十四年間累計(jì)只上漲了15%，平均每年只上漲0.59%。

城市規(guī)劃時(shí)，大量?jī)?yōu)質(zhì)土地被預(yù)留并用于私人住宅或公寓的建設(shè)，尤其是一些風(fēng)景優(yōu)美和地段優(yōu)越的地塊，如海邊、河畔、毗鄰公園或娛樂區(qū)等地塊，大都被規(guī)劃用于私人住宅，以獲得土地價(jià)值利用最大化。

私人住宅最多的是私人公寓，價(jià)格一般是組屋的3倍以上，還有少部分的排屋或獨(dú)棟別墅，價(jià)格更貴。

日本經(jīng)驗(yàn)：以機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)為主，租金不能亂漲

夏磊老師在2019年的研報(bào)中說(shuō)，日本以租賃機(jī)構(gòu)集中管理為主。

日本家庭租房率在36%以上，三大都市圈租房率占比更高。

日本租賃市場(chǎng)發(fā)展完善，主要受益于完備的租賃法律體系、租戶權(quán)益保護(hù)機(jī)制、機(jī)構(gòu)規(guī)模化管理運(yùn)營(yíng)和以公營(yíng)住宅、特優(yōu)賃、老優(yōu)賃等為代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。

從1958到2013年，日本住房租賃供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，平均每年民營(yíng)租賃住房占租賃住房總量的比重為69%；

以公營(yíng)、公社、公團(tuán)等為主的公共資金支持的租賃住房所占比重年均達(dá)17%；

最終形成了以機(jī)構(gòu)集中管理為主。

根據(jù)日本國(guó)土交通省2010年的調(diào)查數(shù)據(jù)，90%以上民營(yíng)租賃住宅由住宅資產(chǎn)管理公司參與管理，其中，25.5%的民營(yíng)租賃住房部分委托機(jī)構(gòu)管理，65.3%完全委托機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，而業(yè)主自行管理的僅占9%，機(jī)構(gòu)深度參與民營(yíng)租賃住房管理。

當(dāng)然，并不是誰(shuí)都可以做住房租賃管理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員。

住房租賃公司設(shè)立分店時(shí)，須聘請(qǐng)具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者或宅建士，以此限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)大規(guī)模，且每五名員工中必須有一個(gè)宅建士，重要事項(xiàng)必須由宅建士解釋說(shuō)明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。

日本還創(chuàng)設(shè)住房租賃管理者登記制度，通過(guò)登記制度，房主可選擇合格的管理人來(lái)進(jìn)行租賃住宅管理，違規(guī)操作的管理人將被登記系統(tǒng)除名。

一旦存在消費(fèi)者欺詐行為，將利用營(yíng)業(yè)保證金直接賠償租戶，如不夠賠償，將取消公司不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格。

日本從1990年代后期開始規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

1995年成立日本租賃住宅管理協(xié)會(huì)；

1999年創(chuàng)設(shè)定期住房租賃制度，租約到期后不自動(dòng)更新，弱化對(duì)承租人的過(guò)度保護(hù)；

2000年成立不動(dòng)產(chǎn)租賃管理業(yè)協(xié)會(huì)；

2003年不動(dòng)產(chǎn)租賃管理業(yè)務(wù)推進(jìn)聯(lián)絡(luò)會(huì)議會(huì)成立；

2008年設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理士協(xié)議會(huì)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)管理士的統(tǒng)一資格化；

2011年創(chuàng)設(shè)租賃住宅管理公司登陸制度。

普通租約，租約時(shí)間通常為1-2年，到期后自動(dòng)續(xù)約，除非租賃雙方均同意解約，否則房東在無(wú)“正當(dāng)理由”情況下不允許解約。

而“正當(dāng)理由”要參考租賃雙方終止租約的必要性、房屋租賃歷史記錄、建筑物的利用狀況、出租人向承租人提出的補(bǔ)償措施等。對(duì)于少于1年的租約視為無(wú)固定期限租約，租約到期后即終止。

定期租約合約時(shí)間無(wú)上限，合約到期后不自動(dòng)續(xù)約，需雙方協(xié)商后重新簽訂。

日本如何防止惡意漲租？

如果房東要求租金上漲超過(guò)租戶預(yù)期，租戶可將自認(rèn)為合理的租金委托給租金托管所后繼續(xù)居住，不用考慮因未交給房東租金而被強(qiáng)制搬出。

法律規(guī)定，租賃雙方可以在協(xié)商的基礎(chǔ)上更改租金，如果無(wú)法達(dá)成一致，在法院判決之后，雙方需補(bǔ)償對(duì)方該時(shí)間段的租金差額損失，并支付該損失額以年化10%計(jì)算產(chǎn)生的利息。

03

夏磊老師的研報(bào)說(shuō)，德國(guó)的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)、繁榮，一半以上人口租房住。

2017年，德國(guó)住房自有率45%，55%的人口都是租房居住，遠(yuǎn)高于其他歐盟國(guó)家的30%左右的平均水平。

首先看租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，居民出租為主，機(jī)構(gòu)中私營(yíng)公司、政府公共住房公司與合作社的市場(chǎng)比重約為2∶1∶1。

機(jī)構(gòu)持有930萬(wàn)套，占比39.4%，其中私營(yíng)公司、公共住房公司、住房合作社各占17.8%、11.4%、8.9%。

核心就是對(duì)租戶提供住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼又分為一般性住房補(bǔ)貼和特殊性住房補(bǔ)貼。

一般性住房補(bǔ)貼包括房租租金補(bǔ)貼和普通家庭住房花費(fèi)補(bǔ)貼；特殊性住房補(bǔ)貼是指給予戰(zhàn)爭(zhēng)受害者及其他社會(huì)救助者的補(bǔ)貼，2005年之后取消。

1991-2004年，全國(guó)平均每年有8.2%的家庭獲得了住房補(bǔ)貼，政府年均補(bǔ)貼金額達(dá)36.5億歐元；

戶均補(bǔ)貼額不斷提升，保障了受補(bǔ)貼家庭的實(shí)際補(bǔ)貼水平與生活水平不受到物價(jià)上漲、租金上漲的損害，2017年戶均補(bǔ)貼金額2022歐元，是1991年的3倍多。

同時(shí)杠桿地產(chǎn)注意到，德國(guó)《民法典》中的《住房租賃法》，對(duì)租賃市場(chǎng)予以全面規(guī)范、對(duì)租戶權(quán)益予以充分保障，

法律保障租約，默認(rèn)為無(wú)固定期限合同。房東若要簽訂固定期限合同，必須在出租時(shí)就向租客書面說(shuō)明自己在租約到期時(shí)對(duì)住房另有所用，合理用途僅限于：

希望將房屋用于自住或供其他家庭成員居??；合理的拆除、改建或修復(fù)住房的需求，如果繼續(xù)出租將給這些舉措帶來(lái)巨大困難；有義務(wù)將房屋租賃給其他需要服務(wù)的人。

房東不得隨意解除租約，提供解約保護(hù)，僅在規(guī)定情況下基于合理權(quán)益才可以解除合同：承租人違反合同規(guī)定；房東擬將出租房屋用于自住或其他家庭成員居住；通過(guò)對(duì)住房進(jìn)行適當(dāng)?shù)拈_發(fā)可獲取重大經(jīng)濟(jì)利益，如若繼續(xù)租賃，房東將遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。

租金上調(diào)有前提，法律手段嚴(yán)懲“惡意漲租”行為——我國(guó)部分城市也在學(xué)了。

參考資料（再次感謝）：

《德國(guó)住房租賃市場(chǎng)分析報(bào)告》，廣發(fā)證券

《2018年香港、德國(guó)和新加坡住房租賃市場(chǎng)模式分析報(bào)告》，重磅數(shù)據(jù)

《日本和德國(guó)是如何管理住房租賃市場(chǎng)的？》，夏磊

《探尋新加坡住房模式：80%的居民住組屋》，覃夢(mèng)奇

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 北京對(duì)租房放大招！看看新加坡、日本、德國(guó)咋做的？