所謂購房人的優(yōu)先權，來源于《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第1條、第2條，以及《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條，是指當消費者購房人（所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋）已付款額超過合同總價款的50%時，其對房屋享有的權利可以對抗優(yōu)先于普通債權的建筑工程承包人的工程價款及抵押權。

在破產程序中，購房人優(yōu)先權其實是在繼續(xù)履行合同的情況下購房人請求交付房屋現(xiàn)狀的物權請求權，不是在解除合同情況下購房人請求退還購房款的金錢請求權。實質是繼續(xù)履行購房合同，使購房人取得房屋現(xiàn)狀，使之脫離出破產財產的范疇。但需要主要的是，僅對滿足條件的購房者才享有物權請求權，并非所有的購房者都具有優(yōu)先權。

管理人解除權的行使與限制

《破產法》第18條賦予管理人決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權利，其目的是擴大債務人的財產范圍、減輕債務人的義務負擔，從而最大限度的保障全體債權人的概括受償。出于此目的，當解除合同有利于擴大債務人財產時，管理人應當行使解除權。

但當購房人主張繼續(xù)履行購房合同，且滿足下列條件之一時，可以對抗管理人的解除權：

1. 購房人已經付清全款。《破產法》僅賦予管理人解除待履行的雙務合同的權利，購房人如果已經付清全款，則已全部履行完自己的義務，那么無論購房人購買的是商鋪還是住宅，也無論是否為一套住宅，均可對抗管理人的解除權。但對于付清全款的非消費者購房人而言，其是否能夠取得優(yōu)先權，還取決于工程價款優(yōu)先權人及抵押權人的同意。

2. 消費者購房人（所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋）付款額超過合同總價款的50%。依據(jù)為前文所述的《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第1條、第2條，以及《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條，已付款超過50%的消費者購房人的權利在執(zhí)行中能夠對抗工程款及抵押債權，則在破產程序中同樣能夠對抗管理人的解除權，但只適用于購買一套住宅、付款超過50%的購房者。

3. 購房合同已經辦理預告登記?！段餀喾ā返?8條使辦理預告登記的債權產生物權對抗的效力。對于已經辦理預告登記的購房者，管理人不能恣意行使解除權。但購房人是否能夠取得優(yōu)先權，也取決于工程價款優(yōu)先權人及抵押權人的同意。

房地產開發(fā)企業(yè)破產時，對于未辦理物權登記的購房人而言，其權利主張是基于與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂的購房合同。因此，購房人一是可以要求繼續(xù)履行合同、交付房屋，二是可以要求解除合同、退還購房款并依據(jù)合同承擔違約責任、賠償損失；前者為物權請求權，后者為債權請求權。

正如前文所述，所謂的購房人優(yōu)先權，適用于購房人主張繼續(xù)履行合同的情況下，并且其優(yōu)先范圍僅及于房屋現(xiàn)狀。如果其主張解除合同，則與其他普通債權人一樣不享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

在主張繼續(xù)履行合同的情況下，付款超過合同總額50%的消費者購房人，其優(yōu)先權利優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先權人及抵押權人。對于其他兩種購房人，若抵押權人和建設工程價款優(yōu)先權人未釋放優(yōu)先性，且抵押登記在預告登記之前，購房人只有代償了標的房屋項下的抵押債權和建設工程價款，才能取得無負擔的房屋現(xiàn)狀。

在購房人享有優(yōu)先權的情況下，對處于在建工程狀態(tài)下的項目，購房人若選擇取得建成房屋，需按比例承擔續(xù)建資金；若選擇出售在建工程，則取得該部分在建工程的轉讓款。

總 結

房地產企業(yè)破產后，管理人有權對于雙方均沒有履行完畢的購房合同進行解除。但已支付50%以上購房款的消費者購房人、已經支付全款的購房人、已經辦理預告登記的購房人有權對抗管理人的解除權從而要求繼續(xù)履行合同、交付房屋并辦理產權登記。其中，已支付50%以上購房款的消費者購房人，優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先權和抵押權，可以取得房屋的現(xiàn)狀。如果購房人選擇解除合同，則不享有優(yōu)先權。對于在建工程，享有優(yōu)先權的債權人若要取得建成房屋，需按比例承擔續(xù)建資金；若要出售在建工程，可取得該部分在建工程的轉讓款。

法律法規(guī)

1. 《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》

第一條  人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照 《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

第二條 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

2. 《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持： 

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條  金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； 

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

3. 《中華人民共和國物權法》

第二十條 【預告登記】當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

4. 《中華人民共和國破產法》

第十八條 人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產申請受理之日起二個月內未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內未答復的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對方當事人應當履行；但是，對方當事人有權要求管理人提供擔保。管理人不提供擔保的，視為解除合同。