投后管理工作通常需要基金公司投資決策委員會、投后管理部（或資產(chǎn)管理部）、風(fēng)控部、委派的現(xiàn)場管理人員、相關(guān)業(yè)務(wù)部門及項目投資經(jīng)理等共同配合完成。其中投后管理部主要負(fù)責(zé)對委派的現(xiàn)場管理人員的統(tǒng)一管理、培訓(xùn)、考核、輪換等，任命的現(xiàn)場管理人員擔(dān)任項目公司財務(wù)副總經(jīng)理，并實行輪換制度（同一現(xiàn)場監(jiān)管人員對同一項目現(xiàn)場監(jiān)管通常不超過六個月）。

在投后管理前期準(zhǔn)備過程中，項目投資經(jīng)理需發(fā)揮協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌的重要作用。具體工作內(nèi)容通常包括：

1.由項目投資經(jīng)理參與擬定項目公司的章程，根據(jù)投資協(xié)議的內(nèi)容，約定由基金公司向項目公司委派董事及監(jiān)事成員，并賦予基金公司委派的董事對于項目公司重大事項的一票否決權(quán)，并將項目投資預(yù)算調(diào)整以及工期進(jìn)度計劃調(diào)整納入董事會或者股東會的審批權(quán)限范圍內(nèi)。

2.在正式入場監(jiān)管前，向投后管理部門提供項目公司、投資項目及基金的相關(guān)資料，并申請委派現(xiàn)場監(jiān)管人員。

3.基金向項目公司劃款前，督促項目公司及時辦理股權(quán)變更登記手續(xù)。

4.組織項目公司召開工作協(xié)調(diào)會議，與項目公司充分溝通投后管理方案。

當(dāng)然，基金公司向項目公司委派的董事及監(jiān)事人員通常由投資決策委員會指定，負(fù)責(zé)項目公司重大實現(xiàn)的決策。

基金公司向委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員簽發(fā)監(jiān)管人員委派函，并連同現(xiàn)場監(jiān)管人員身份證件復(fù)印件一同提交項目公司。在項目投資經(jīng)理組織下，與項目公司相關(guān)人員、基金公司投后管理相關(guān)人、委派的現(xiàn)場管理人員一同召開監(jiān)管交接會議，明確現(xiàn)場交接事宜。在基金向項目公司正式劃款前，項目公司、項目投資經(jīng)理、基金公司委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員簽署《交接物品確認(rèn)函》，明確項目公司提交的相關(guān)物品，具體包括但不限于：

1.各種印鑒：項目公司公章、財務(wù)總、法定代表人名章、合同專用章、銷售合同章、發(fā)票專用章等?，F(xiàn)場監(jiān)管人員需對比印鑒樣本與銀行預(yù)留印鑒，以防存在私刻印鑒的行為，若存在隱患則作廢原印鑒，協(xié)商進(jìn)行申請重刻；

2.各種證照：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正副本、開戶密碼紙（用于核查項目公司開戶信息）、公司貸款卡、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、項目立項批復(fù)、四證（土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證）等；

3.保險柜的裝箱單、操作說明書、密碼或鑰匙；

4.人行打印的企業(yè)最新的企業(yè)征信報告；排查是否存在其他土地抵押貸款、在建工程抵押貸款及其他抵押、擔(dān)保影響到對本項目名下土地抵押權(quán)的實現(xiàn)；

5.項目公司銀行開戶清單及全部賬戶最新一期的銀行對賬單，網(wǎng)上銀行U盾信息數(shù)量、權(quán)限及對接人員以及全部銀行賬戶的開戶行、地址、賬戶性質(zhì)、銀行賬號、銀行對接人姓名及聯(lián)系方式等信息。通過盤點現(xiàn)金及銀行賬戶余額，由項目公司出納和財務(wù)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)填制的《資金余額表》，核對銀行流水情況與資金支出臺賬是否一致，并根據(jù)實際需要商定日?，F(xiàn)金的留存限額；

6.空白的票據(jù)，定期存單、承兌匯票、理財產(chǎn)品合同以及相關(guān)銀行回單等；加蓋公章的空白合同及發(fā)票、收據(jù)等。現(xiàn)場監(jiān)管人員需對銀行票據(jù)進(jìn)行清查，查詢已領(lǐng)取但未使用的銀行票據(jù)記錄，檢查票據(jù)是否連號、是否存在項目公司私自留取加蓋印鑒的空白票據(jù)等情況；

7.項目公司的合同臺賬及重大合同的原件及補(bǔ)充協(xié)議等，說明合同的履行進(jìn)展等；

8.資金流入流出情況，包括大額支出涉及的合同、發(fā)票、憑證、銷售情況、開發(fā)貸款及按揭貸款等資料；

9.了解項目公司財務(wù)管理制度、會計核算制度，各項內(nèi)部審批流程，審批人員名單、審批權(quán)限以及簽字樣本，包括但不限于各印鑒的用印審批流程，合同審批流程，項目概算、預(yù)算、組織計劃和工程節(jié)點計劃等審批流程，資金使用和銷售計劃等的審批流程；

10.提交經(jīng)總經(jīng)理簽字確認(rèn)的總投預(yù)算、現(xiàn)金流量表及工程計劃表等。

印鑒保管方面要注意分開保管，即將項目公司公章和財務(wù)專用章、銀行預(yù)留印鑒的財務(wù)專用章和法定代表人名章（包括相當(dāng)于以上印鑒功能的網(wǎng)上銀行U盾）。證照和印鑒由基金委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員和項目公司指定管理人員共同管理及監(jiān)督使用。

印鑒的使用要有預(yù)算、有計劃、有合同，先審批。用印前需先完成相關(guān)用印申請流程，收齊相關(guān)發(fā)票、合同、收據(jù)，用印需符合項目公司運(yùn)營需要，真實合理。對于現(xiàn)場監(jiān)管人員授權(quán)范圍內(nèi)的，項目現(xiàn)場監(jiān)管人員可同意使用有關(guān)印鑒、證照；對于屬于基金公司投后管理部門審批的事項，現(xiàn)場管理人員需先發(fā)送用印申請，在公司投決會或投后管理部門、風(fēng)控部門同意后方可使用。

現(xiàn)場管理人員及項目公司指定的管理人員共同開啟保險柜，并監(jiān)督印鑒使用。每次使用時均應(yīng)登記，并共同簽字確認(rèn)用印，同時項目公司應(yīng)向現(xiàn)場監(jiān)管人員提供內(nèi)部審批流程復(fù)印件作為附件。使用完畢，則共同放回保險柜，并由現(xiàn)場管理人員及項目公司指定的管理人員分別鎖閉、加密。原則上相關(guān)印鑒、證照不得帶出存放場所，涉及外出使用的，需由基金委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員懈怠，共同管理監(jiān)督使用，并在當(dāng)日帶回。

（一）支出計劃審查

1.預(yù)算、測算的提交及審核：基金與融資項目方簽署正式的投資協(xié)議后，項目公司應(yīng)將項目總投資成本預(yù)算表、總成本測算控制表、按月度進(jìn)行的現(xiàn)金流量測算表、工程進(jìn)度計劃提交基金委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員。如果項目公司提供的項目投資預(yù)算方案中各類成本的預(yù)算金額與原投資協(xié)議各方確認(rèn)的成本差額超過一定比例的，或者，現(xiàn)金流量測算不能滿足基金資金退出對項目公司投資的流動性安排的，相關(guān)預(yù)算方案需重新報基金公司審核。

2.資金使用計劃及項目進(jìn)度檢查：現(xiàn)場監(jiān)管人員有權(quán)根據(jù)項目工程進(jìn)度及施工計劃，要求項目公司每日歷月X日前報送本月資金使用計劃（包括日常資金計劃和建設(shè)資金計劃）；若項目公司未按要求報送月度資金使用計劃，監(jiān)管人員有權(quán)拒絕支付所有款項。此外，現(xiàn)場監(jiān)管人員應(yīng)每周現(xiàn)場核查項目形象進(jìn)度，判斷項目公司提交的資金使用計劃與工程實際進(jìn)度匹配度。

3.成本控制：如果發(fā)現(xiàn)項目公司對項目預(yù)算和現(xiàn)金流測算進(jìn)行的調(diào)整或作出的項目實際開發(fā)成本測算與其他已簽署確認(rèn)的文件中關(guān)于項目開發(fā)成本的約定不符，基金有權(quán)拒付相關(guān)交易文件約定的項目開發(fā)成本之外的任何費(fèi)用，并有權(quán)追究融資方的違約責(zé)任。

（二）賬戶及支出管理

1.轉(zhuǎn)賬支付及賬戶查詢權(quán)限

項目公司原則上使用轉(zhuǎn)賬方式支付款項。項目公司的所有賬戶應(yīng)在約定時間內(nèi)開通網(wǎng)上銀行，并由基金委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員保管復(fù)核權(quán)限的網(wǎng)銀電子鑰匙，最高權(quán)限的網(wǎng)銀電子鑰匙由委派的現(xiàn)場監(jiān)管人員和項目公司指定的管理人員共同監(jiān)督，并保管存放在保險柜中。由現(xiàn)場監(jiān)管人員親自操作網(wǎng)銀電子鑰匙，基金管理人有權(quán)隨時查詢賬戶資金進(jìn)出狀況。

2.資金變化監(jiān)管

賦予現(xiàn)場監(jiān)管人員監(jiān)管項目公司所有賬戶的資金變化及庫存現(xiàn)金的權(quán)限，有權(quán)隨時盤點項目公司所有票據(jù)、查詢項目公司銀行賬戶及庫存現(xiàn)金?；鸸芾砣擞袡?quán)每季度委派專人檢查、清理各項目公司銀行賬戶的開立及使用情況，打印開戶清單，并就清單開戶行上賬戶資金余額親自去各銀行核實。

3.資金支付監(jiān)管及暫停支付

項目公司資金支出按照“有預(yù)算/概算、有計劃、有合同，再支付”原則操作。對于資金用途、金額與項目投資預(yù)算和項目工程進(jìn)度相匹配的，并在預(yù)算計劃內(nèi)的資金支付可由現(xiàn)場監(jiān)管人員確認(rèn)后支付。若投資期限屆滿前X個月內(nèi)，存在項目公司擁有的現(xiàn)金、存款不能滿足投資協(xié)議及其他文件對基金投資回報率要求的現(xiàn)實性或者可能性時，基金及現(xiàn)場監(jiān)管人員有權(quán)暫停項目公司一切款項支付，直至合作方采取措施滿足基金投資安全退出的要求。

4.嚴(yán)格審批關(guān)聯(lián)交易支出

若涉及項目公司關(guān)聯(lián)交易的，不論金額大小均需基金管理人及現(xiàn)場監(jiān)管人員確認(rèn)后方可支付，并對其公允性進(jìn)行說明。

項目預(yù)售前，需先了解清楚當(dāng)?shù)劁N售政策、網(wǎng)簽備案、按揭貸款等規(guī)定以及當(dāng)?shù)胤渴屑爸苓厴潜P的銷售情況，明確是否存在影響去化的問題。

（一）銷售計劃審核

項目達(dá)到可售條件時，項目公司應(yīng)向董事會提供全部可售房源的樓棟號、單元號、房屋編號、戶型、單套房屋的面積、售價以及總體擬銷售面積等情況，并提交審議根據(jù)項目銷售計劃表制定的總體銷售計劃?？傮w銷售計劃應(yīng)以項目流動性需求為出發(fā)點，若銷售計劃無法滿足到期償付基金本金及收益的要求，影響到基金資金安全退出的項目公司的，項目公司應(yīng)根據(jù)基金管理人及現(xiàn)場監(jiān)管人員的意見修改總體銷售計劃，并重新向項目公司董事會提交審議。

（二）銷售信息報送

根據(jù)房地產(chǎn)項目現(xiàn)場銷售情況，監(jiān)管人員有權(quán)要求項目公司每天報送銷售回款數(shù)據(jù)等關(guān)于銷售的具體信息。每周五前提供每周關(guān)于項目銷售及回款情況的周報，每個日歷月5日前報送上月銷售情況報告。

（三）銷售情況監(jiān)督

項目公司需向現(xiàn)場監(jiān)管人員提供查看項目銷售合同網(wǎng)上簽約、登記情況所必需的密碼及權(quán)限；并有權(quán)隨時登錄稅控發(fā)票系統(tǒng)查詢發(fā)票開具的信息。統(tǒng)計已簽署銷售合同的房屋銷售情況，并與網(wǎng)上簽約情況核對，掌握項目公司的整體銷售進(jìn)度和收入情況，督促首付款及按揭銷售款的回款進(jìn)度。

（四）銷售資金監(jiān)管

賦予現(xiàn)場監(jiān)管人員銷售控制系統(tǒng)查詢權(quán)限，確保項目公司銷售、處置項目取得的全部收入及時存入基金監(jiān)管的銀行賬戶。加強(qiáng)現(xiàn)金管理，對于以現(xiàn)金形式支付房款的，監(jiān)督該筆現(xiàn)金是否存入基金監(jiān)管的銀行賬戶。

（五）接管權(quán)及降價銷售權(quán)

由于項目銷售回款是基金的第一還款來源，在約定的基金投資期滿前X個月，樓盤未達(dá)到協(xié)議約定的可售條件，或者在約定的時間內(nèi)項目銷售回款進(jìn)度緩慢，可能影響到基金的安全退出的，項目公司應(yīng)無條件配合基金管理人接管開發(fā)項目對外銷售，并委托中介機(jī)構(gòu)策劃銷售方案。

項目達(dá)到可售標(biāo)準(zhǔn)開始對外銷售后，若連續(xù)X個月未實現(xiàn)總體銷售計劃中規(guī)定的指標(biāo)，基金管理人有權(quán)要求項目公司董事會決議通過價格調(diào)整等方式加快項目銷售回款進(jìn)度。

因篇幅限制，筆者將在后續(xù)推文中為各位讀者介紹“合同審查及管理、工程監(jiān)管管理、定期及風(fēng)險預(yù)警監(jiān)管報告管理、檔案管理以及基金退出管理”等投后管理內(nèi)容。在此還需強(qiáng)調(diào)的是，因融資項目具有各自的特點，以上內(nèi)容僅供參考，不足之處望批評指正，也歡迎各位同業(yè)人士與我們進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與交流。

注：文章為作者獨(dú)立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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