2022年3月16日上午，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議提出，“在當(dāng)前的復(fù)雜形勢(shì)下，最關(guān)鍵的是堅(jiān)持發(fā)展是黨執(zhí)政興國(guó)的第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”；會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策”。隨后，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局等均積極表態(tài)維穩(wěn)，并及時(shí)研究和提出有利有效的防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

從3月16日午后開始，先前經(jīng)歷連續(xù)暴跌的A股、港股以及中概股迎來(lái)了大幅反彈，其中地產(chǎn)股的表現(xiàn)尤為搶眼。此前引起外資出逃的“中國(guó)行業(yè)監(jiān)管政策的不確定性”以及“中國(guó)在俄烏局勢(shì)中站隊(duì)不明”的兩個(gè)核心因素，中央在3月16日都表達(dá)出了清晰的立場(chǎng)，也給了資本市場(chǎng)足夠的信心。

我們做了一個(gè)最樂(lè)觀的估計(jì)，接下來(lái)的一段時(shí)間，二三線城市的限購(gòu)限貸會(huì)放開，同時(shí)預(yù)售資金的監(jiān)管會(huì)放松，房企在二季度的銷售能企穩(wěn)回暖，隨后除了爆雷房企以外的開發(fā)商的償債能力大幅改善，土拍市場(chǎng)在年中逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)隨后開始恢復(fù)正常（至少一二線的樓市可以逐步進(jìn)入良性循環(huán)）。

目前最大的問(wèn)題在于，金融委等部門的表態(tài)是否能轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)，如果沒(méi)有行動(dòng)或者政策力度不夠，樓市的企穩(wěn)回暖大概率將更加遲緩，畢竟市場(chǎng)各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的衡量已變得更加理性。

以下重點(diǎn)談幾個(gè)我們比較擔(dān)心的問(wèn)題：

1. 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房企2022年到期的境內(nèi)外債券主要集中在上半年，其中2月份到期債務(wù)規(guī)模約395億元，3月份、4月份連續(xù)兩個(gè)月的到期債務(wù)規(guī)模卻均超過(guò)千億元，如果政策力度不夠、樓市銷售端的情況無(wú)法大幅改善（或者說(shuō)限購(gòu)限貸及/或預(yù)售監(jiān)管資金的松綁力度不夠），那么房企的爆雷潮仍將持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)也將推遲逆轉(zhuǎn)。

2. 今年以來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)類融資（主要是發(fā)債及銀行授信）總金額已超過(guò)1200億元，但房企取得的并購(gòu)融資基本都用于收購(gòu)合作項(xiàng)目公司的股權(quán)（主要是與爆雷房企的合作項(xiàng)目的股權(quán)，以此隔離風(fēng)險(xiǎn)傳染）以及用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，也即國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企取得的并購(gòu)融資更多的是用于自身的風(fēng)險(xiǎn)緩釋，真正用于對(duì)爆雷房企的收購(gòu)或項(xiàng)目接盤的則非常有限。事實(shí)上，不管是國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企還是不良處置的主力軍（AMC），目前對(duì)項(xiàng)目收購(gòu)或接盤的準(zhǔn)入條件都非常高，實(shí)際落地的項(xiàng)目也非常少，除非是樓市政策松綁力度夠大，樓市銷售端信心回歸夠強(qiáng)，不然目前的項(xiàng)目收并購(gòu)和不良處置基本都會(huì)遇到債務(wù)過(guò)重、剩余貨值無(wú)法覆蓋再融資本息以及后端銷售去化困難等影響交易落地的問(wèn)題。

3. 從最近的福州、徐州、南昌等地的集中土拍成交情況來(lái)看，國(guó)央企及城投平臺(tái)托底依舊是主流，民營(yíng)房企的拿地能力與拿地?zé)崆榛謴?fù)時(shí)間還有待觀察。另外，爆雷房企美元債及非標(biāo)融資的展期方案中，展期時(shí)間短則一二年，長(zhǎng)則三五年，在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未化解前，爆雷房企在土拍市場(chǎng)的出手概率非常低，而已爆雷的這些房企基本構(gòu)成了以往土拍市場(chǎng)拿地的絕對(duì)主力軍。除了本輪市場(chǎng)洗牌留下的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企外，盡管市場(chǎng)認(rèn)為地方性龍頭民營(yíng)房企以及新興的本土實(shí)力型中小民營(yíng)房企會(huì)快速搶占土拍市場(chǎng)份額（主要是房企深耕區(qū)域性市場(chǎng)可以帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性的優(yōu)勢(shì)），但在“三道紅線”及拿地銷售比不超過(guò)40%等監(jiān)管要求下，這類房企實(shí)際的拿地體量還是值得觀察，因此土拍市場(chǎng)的整體回暖也帶著一定的不確定性。

4. 市場(chǎng)方面認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)今年GDP5.5%的增長(zhǎng)目標(biāo)，主要依賴的只能是房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)能解決大約1個(gè)億的就業(yè)、65%-70%的地方財(cái)政收入和30%-40%的國(guó)家GDP增長(zhǎng)的問(wèn)題，但從“房住不炒”的基調(diào)來(lái)看，即便政策大幅松綁，除了剛需和改善性需求外，居民端對(duì)房地產(chǎn)的投資投機(jī)熱情已大不如前（尤其是二三四五線城市），因此對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)走向也僅是謹(jǐn)慎地樂(lè)觀。除此之外，即便拋開疫情反復(fù)的影響因素，從俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)的走勢(shì)來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)加息以及中美脫鉤反全球化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的影響不容忽視，居民收入預(yù)期的下降也會(huì)給樓市復(fù)蘇和房地產(chǎn)行業(yè)的回暖帶來(lái)更大的不確定性。

總結(jié)一下：塵埃還未落定，但我們始終保持信心。