在收并購實(shí)操過程中，如果某公司旗下業(yè)務(wù)相對復(fù)雜，不僅開發(fā)房地產(chǎn)，而且還有實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)

那么對于該公司名下房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購就會變得尤為復(fù)雜

常規(guī)的收購模式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和在建工程（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓，在這種情況下就會失靈

首先股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下難以將目標(biāo)公司的其他業(yè)務(wù)甚至是債權(quán)債務(wù)關(guān)系完全剝離

其次在建工程或土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式，不僅會受到25%開發(fā)投資額的限制，而且在前期將會繳納巨額的稅費(fèi)

拋開以上兩種方式，本文將著重闡釋公司分立+收購新設(shè)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式

這也是知識星球的星友們經(jīng)常提及的問題

首先需要了解公司分立的概念

公司分立是指一個公司依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定分成兩個或兩個以上公司的法律行為

按照被分立企業(yè)在分立后是否存續(xù)，分為存續(xù)分立（被分立企業(yè)繼續(xù)存續(xù)）與新設(shè)/解散分立

當(dāng)公司在決定分立時，無論是存續(xù)分離還是新設(shè)分立都需要基于一定的先決條件

“應(yīng)當(dāng)由公司董事會擬定分立方案并交由公司股東會以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上審議通過”

而且在涉及國有資產(chǎn)時，則需要獲得履行出資人職責(zé)的國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)決定

綜合來看，兩者分立的方式區(qū)別如下：

新設(shè)分立

存續(xù)分立

公司分立無論是從工商變更還是稅務(wù)清算、業(yè)務(wù)剝離等角度來看都是相對復(fù)雜的

總結(jié)以下，完成公司分立主要分為以下九個步驟

（1）公司分立的合法性批準(zhǔn)

即，公司分立應(yīng)當(dāng)由公司董事會擬定分立方案并交由公司股東會以特別決議的方式即必須經(jīng)出席會議的股東所持表決權(quán)的三分之二以上審議通過

（2）確立分立基準(zhǔn)日，編制資產(chǎn)負(fù)債表并通知債權(quán)人

（3）聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對擬分立的資產(chǎn)進(jìn)行評估

（4）存續(xù)公司、新設(shè)公司的股東簽署分立協(xié)議

（5）稅務(wù)有關(guān)部門進(jìn)行匯算清繳

（6）辦理新公司設(shè)立工商登記以及存續(xù)公司變更登記

收并購項(xiàng)目中，無論對于那種收購方式都是有利有弊，且都需要關(guān)注在股轉(zhuǎn)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問題

核心討論的焦點(diǎn)還是在于所得稅、土地增值稅、增值稅等三大稅種

對于分立模式而言，三大稅費(fèi)的征收及處理方式和原則如下：

一、所得稅

法律依據(jù)：

《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）規(guī)定：公司分立可以按一般性稅務(wù)處理或特殊性稅務(wù)處理

特殊性稅務(wù)處理要求在重組后連續(xù)12個月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。

實(shí)操處理：公司分立時，被分立企業(yè)繼續(xù)存在，其資產(chǎn)損失的對價為股東取得的新企業(yè)的股權(quán)，該部分價值應(yīng)當(dāng)視同被分立企業(yè)分配來進(jìn)行處理

二、增值稅

將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的，不征收增值稅

三、土地增值稅

法律依據(jù)：根據(jù)《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）的規(guī)定：

“企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”

故，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立時原則上仍需繳納土地增值稅

案例分析：某A房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)有多個地產(chǎn)項(xiàng)目在建，其欲將其中的住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給另一公司B

收購方案探討：

（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓：

因B公司僅收購其中的寫字樓部分，但是項(xiàng)目公司名下有多個地產(chǎn)在建項(xiàng)目，所以單純股權(quán)收購模式不成立

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

首先項(xiàng)目尚未達(dá)到25%投資額的在建工程轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)，其次該種模式下會面臨巨額的土地增值稅和增值稅，因項(xiàng)目獲取時間較早，原始土地有票成本極低，所以該模式也不適合

（3）存續(xù)分立+收購股權(quán)模式

該種模式最大的優(yōu)勢在于稅務(wù)方面的優(yōu)勢

首先：公司分立不屬于銷售行為，不應(yīng)涉及增值稅

其次，若分立過程中并未發(fā)生非股權(quán)支付額，被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算所得稅

最后，也是最有爭議的點(diǎn)在于土增稅是否需要繳納以及如何合理規(guī)避該部分稅費(fèi)

如前述，《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）的規(guī)定以及改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

所以理論上土增稅是需要繳納的

但是實(shí)操層面，陌爺遇到過很多開發(fā)商會基于稅費(fèi)的考慮，在企業(yè)分立的過程中圍繞著目標(biāo)公司本身的主營來操作（大部分都為實(shí)業(yè)公司），由此達(dá)到免征土地增值稅的效果

當(dāng)然，從稅務(wù)征管的角度而言，該類操作可能存在一定的瑕疵