作者：吳志武

主要內(nèi)容

1、城市更新已由地方率先探索實(shí)踐上升為國(guó)家戰(zhàn)略，城市更新模式從開(kāi)發(fā)形態(tài)上可以分為拆除重建類(lèi)、綜合整治類(lèi)和有機(jī)更新類(lèi)，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式可以分為政府主導(dǎo)模式、市場(chǎng)主導(dǎo)模式和政府與市場(chǎng)合作模式，城投企業(yè)參與城市更新具有政策優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和體制優(yōu)勢(shì)。

2、城投企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目其投融資模式主要選擇有：政府授權(quán)模式、PPP模式、城市更新基金、投資人+EPC，各種模式各有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，幾種模式城投公司在城市更新項(xiàng)目中多有采用，但在參與者、適用對(duì)象、資金來(lái)源、融資合規(guī)性等方面存在較大的差異。

3、城投企業(yè)參與城市更新未來(lái)產(chǎn)生的影響，主要表現(xiàn)在：城市更新空間大，將給城投轉(zhuǎn)型帶來(lái)巨大的發(fā)展空間；城投企業(yè)參與城市更新將有利于推進(jìn)城市品質(zhì)的發(fā)展；在投融資模式上，城市更新基金等模式將會(huì)發(fā)揮重要的作用。

1、 什么是城市更新？

城市更新目前已由地方率先探索實(shí)踐上升為國(guó)家戰(zhàn)略。在我國(guó)，城市更新在地方層面的實(shí)踐已經(jīng)開(kāi)展了20多年，深圳、廣州、上海等城市已形成了各具特色的城市更新投融資模式，也形成了較為完善的城市更新政策法律體系。2021年3月，城市更新首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，并將城市更新列入十四五規(guī)劃文件中，標(biāo)志著城市更新已上升為國(guó)家戰(zhàn)略

城市更新盡管目前還沒(méi)有統(tǒng)一的定義，但根據(jù)各地城市更新實(shí)踐，城市更新是對(duì)城市建成區(qū)（規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū)）城市空間形態(tài)和城市功能的持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，這不僅局限于基礎(chǔ)設(shè)施等環(huán)境的改善，還包括對(duì)歷史文化、城市風(fēng)貌、業(yè)態(tài)等的修復(fù)和復(fù)興，更是城市空間、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的更新，注重高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的改造活動(dòng)。城市更新的范圍目前主要包括老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等。

城市更新模式從開(kāi)發(fā)形態(tài)上可以分為拆除重建類(lèi)、綜合整治類(lèi)和有機(jī)更新類(lèi)。拆除重建的最大特點(diǎn)是原土地和建筑的權(quán)屬和用途會(huì)發(fā)生巨大的變化，而綜合整治類(lèi)基本不會(huì)拆除房屋，以保留原房屋建筑為主，主要提升房屋功能、配套設(shè)施和周邊環(huán)境，如給水燃?xì)夤艿?、小區(qū)環(huán)境等。相比于大拆大建，有機(jī)更新重在保留城市文化肌理，并在此前提下迭代更新居住環(huán)境以及周邊產(chǎn)業(yè)，既堅(jiān)持特色又煥新城市活力，提升城市功能，挖掘旅游價(jià)值。城市更新上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，也意味著我國(guó)城市更新已進(jìn)入注重高質(zhì)量發(fā)展，減少拆除重建，進(jìn)行可持續(xù)發(fā)展的新階段。

城市更新按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式可以分為三種類(lèi)型：一種是政府主導(dǎo)模式，也即在城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由政府直接組織，掌握控制權(quán)；一種是市場(chǎng)主導(dǎo)模式，也即由市場(chǎng)主體負(fù)責(zé)城市更新和運(yùn)營(yíng)；一種是政府和市場(chǎng)合作模式，也即政府發(fā)揮示范引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體的參與。從過(guò)去地方城市更新的實(shí)踐來(lái)看，上海城市更新以政府為主導(dǎo)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，從政策制定、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施等方面，政府及其下屬城投公司均承擔(dān)重要角色，深圳則采取高度市場(chǎng)化運(yùn)作的模式，廣州為政府引導(dǎo)，企業(yè)、集體村民多方合作，呈現(xiàn)多元化的局面。

為了嚴(yán)格落實(shí)城市更新底線要求，轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，2021年11月住建部出臺(tái)《關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》，推出21個(gè)城市更新試點(diǎn)城市（區(qū)），包括：北京市、河北省唐山市、內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市、遼寧省沈陽(yáng)市、江蘇省南京市、江蘇省蘇州市、浙江省寧波市、安徽省滁州市、安徽省銅陵市、福建省廈門(mén)市、江西省南昌市、江西省景德鎮(zhèn)市、山東省煙臺(tái)市、山東省濰坊市、湖北省黃石市、湖南省長(zhǎng)沙市、重慶市渝中區(qū)、重慶市九龍坡區(qū)、四川省成都市、陜西省西安市和寧夏回族自治區(qū)銀川市。

2、城投企業(yè)可以成為城市更新實(shí)施主體

城投企業(yè)一直是我國(guó)地方推進(jìn)城市更新的重要實(shí)施主體和參與者，以上海為例，上海城市更新經(jīng)歷了以解決居住條件為主的重建舊改，90年代以發(fā)展經(jīng)濟(jì)為主的“推倒重建”模式，在本世紀(jì)初注重存量保存和維護(hù)，再到近10年以來(lái)圍繞有內(nèi)涵的有機(jī)更新操作，這四個(gè)階段中，地方國(guó)企包括城投企業(yè)成為了城市更新的重要參與者，打造了一大批如上海新天地、上海8號(hào)橋和上海三鄰橋等代表性項(xiàng)目。

城市更新上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，相比其他企業(yè)，城投企業(yè)參與城市更新具有更多的優(yōu)勢(shì)：

政策優(yōu)勢(shì)。2021年8月，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，明確城市更新由政府主導(dǎo)的地位，項(xiàng)目不應(yīng)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，不應(yīng)大拆大建，應(yīng)更加側(cè)重城市更新的公益的屬性，以提升功能、保留城市記憶為主，鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。城市更新由政府主導(dǎo)，作為政府出資設(shè)立的城投企業(yè)將會(huì)有廣闊的機(jī)遇和空間

經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)。城投公司長(zhǎng)期從事土地整理、保障房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)等，在此過(guò)程中積累了豐富的建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而城市更新項(xiàng)目也將會(huì)大量涉及此類(lèi)業(yè)務(wù)，因而，城投公司從事城市更新具有較強(qiáng)的基礎(chǔ)。同時(shí)，由于城市更新項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)較大，城投企業(yè)可以充分發(fā)揮自身的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

體制優(yōu)勢(shì)。城市更新覆蓋面廣，在實(shí)施過(guò)程中涉及到眾多政府職能部門(mén)，比如地方發(fā)改委、國(guó)土規(guī)劃、住建、交通等，一些項(xiàng)目審批不僅流程長(zhǎng)而且復(fù)雜，同時(shí)，涉及的部門(mén)多，面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)也大，城投企業(yè)利用自己體制內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，可以有效減少政策方面的風(fēng)險(xiǎn)，縮短審批流程，推動(dòng)城市更新進(jìn)程。同時(shí)，作為政府出資設(shè)立的企業(yè)，不像市場(chǎng)化企業(yè)，城投企業(yè)會(huì)降低對(duì)利潤(rùn)方面的追求，會(huì)在追求城市可持續(xù)性發(fā)展和利潤(rùn)之間保持平衡，尤其是城市更新進(jìn)入減少大拆大建的新階段后，部分市場(chǎng)化企業(yè)因?yàn)槔麧?rùn)下降而可能降低對(duì)城市更新的興趣時(shí)，城投企業(yè)可以獲得更多的發(fā)展空間。

對(duì)于城投企業(yè)而言，城投公司成為城市更新實(shí)施主體，有利于推動(dòng)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。一些城市更新項(xiàng)目有一定的收益，城投公司從事這些項(xiàng)目可以獲得一定的市場(chǎng)化收入，還可以正常開(kāi)展市場(chǎng)化融資，而不具有合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。另外，城投公司開(kāi)展城市更新，通過(guò)收儲(chǔ)、整理、劃撥、招拍掛等多種方式獲得大量建設(shè)用地使用權(quán)，并加以改造、重建和更新，既可以提升土地資產(chǎn)價(jià)值，也為壯大城投公司資產(chǎn)實(shí)力創(chuàng)造了良好契機(jī)，同時(shí)，城投企業(yè)參與一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，提高了城投在土地業(yè)務(wù)中的收益空間，有利于化解城投企業(yè)債務(wù)。

二、城投企業(yè)參與城市

更新投融資模式選擇

1、城投企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目其投融資模式選擇

城市更新資金需求量大，僅靠財(cái)政投入難以滿(mǎn)足城市更新資金需求，需要通過(guò)多種渠道多方籌集。城投更新的參與者和資金來(lái)源主要有地方政府、實(shí)施主體、原產(chǎn)權(quán)所有人、社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)，城市更新根據(jù)不同的實(shí)施主體和項(xiàng)目類(lèi)型會(huì)產(chǎn)生不同的投融資模式。城市更新項(xiàng)目由政府主導(dǎo)進(jìn)行實(shí)施，其投融資模式有政府直接投資、政府專(zhuān)項(xiàng)債投資、政府授權(quán)國(guó)有企業(yè)等，資金來(lái)源主要為財(cái)政撥款、政府專(zhuān)項(xiàng)債等。如果引入社會(huì)資本來(lái)實(shí)施，主要的投融資模式包括PPP、投資人+EPC和城市更新基金等模式。

城投企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目其投融資模式主要有以下選擇：

（1）政府授權(quán)模式

這種模式是由地方政府授權(quán)城投企業(yè)作為城市更新項(xiàng)目的投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)主體，資金來(lái)源可以是地方政府財(cái)政預(yù)算安排和發(fā)行地方政府專(zhuān)項(xiàng)券，如果項(xiàng)目投資與財(cái)政投入之間存在缺口，可以由城投企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券、政策性銀行貸款、專(zhuān)項(xiàng)貸款等方式籌集，城投企業(yè)舉借債務(wù)后償債資金來(lái)源有政府回購(gòu)、項(xiàng)目收入、財(cái)政補(bǔ)貼等。該種模式優(yōu)勢(shì)是可有效利用國(guó)企資源及融資優(yōu)勢(shì)，多元整合城市更新各種收益，能承受較長(zhǎng)期限的投資回報(bào)；缺陷是收益平衡期限較長(zhǎng)、較難，由于可能存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)化融資開(kāi)展困難

以紹興市城中村改造建設(shè)投資有限公司為例，公司作為紹興市保障性安居工程建設(shè)重要的投資建設(shè)主體，擔(dān)負(fù)著當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》考俺侵写甯脑斓劝簿庸こ痰耐度谫Y和建設(shè)管理任務(wù)。公司業(yè)務(wù)模式是經(jīng)紹興市人民政府授權(quán)，紹興市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局與發(fā)行人簽訂《投資建設(shè)與收購(gòu)（BT）框架協(xié)議書(shū)》。發(fā)行人以BT模式投資建設(shè)當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ?，建設(shè)完工后由市政府負(fù)責(zé)收購(gòu)，項(xiàng)目?jī)攤Y金來(lái)源包括政府回購(gòu)收入、保障性安居工程項(xiàng)目余房拍賣(mài)收入等。

（2）PPP模式

PPP模式是一種公私合作模式，該模式中城投企業(yè)作為政府出資方代表，政府通過(guò)公開(kāi)引入社會(huì)資本方，將城市更新項(xiàng)目一定期限的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)授予由城投企業(yè)和社會(huì)資本方成立的項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司作為城市更新項(xiàng)目投融資、建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理實(shí)施主體。項(xiàng)目投入資金有賴(lài)于股東資本金及外部市場(chǎng)化融資，項(xiàng)目收入主要來(lái)源于政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益。該模式的優(yōu)點(diǎn)是通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，引入社會(huì)資本提高城市更新效率及經(jīng)營(yíng)價(jià)值，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)收益分?jǐn)倷C(jī)制，減輕政府財(cái)政壓力，但受10%紅線影響，運(yùn)作周期較長(zhǎng)，符合PPP回報(bào)機(jī)制的項(xiàng)目偏少。

以2020年9月重慶市住建委正式啟動(dòng)九龍坡區(qū)城市有機(jī)更新老舊小區(qū)改造項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目涉及九龍坡區(qū)六個(gè)老舊小區(qū)改造，改造小區(qū)總建筑面積約102萬(wàn)平方米，改造棟數(shù)366棟，主要改造內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施改造、完善工程建設(shè)和提升工程建設(shè)，項(xiàng)目總投資估算37180萬(wàn)元。項(xiàng)目通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇社會(huì)資本（北京愿景華城復(fù)興建設(shè)公司、核工業(yè)金華建設(shè)集團(tuán)、九源國(guó)際建筑公司），由渝隆集團(tuán)與中選的社會(huì)資本共同出資組建SPV項(xiàng)目公司。本項(xiàng)目采用“ROT”運(yùn)作方式，項(xiàng)目合作期限為11年。項(xiàng)目回報(bào)機(jī)制為可行性缺口補(bǔ)助。

（3）城市更新基金

在政府的倡導(dǎo)下，城市更新基金已經(jīng)成為城市更新項(xiàng)目融資中一種常見(jiàn)的城市更新項(xiàng)目投融資方式。目前，上海、北京、廣州、重慶等地已經(jīng)落地城市更新基金。城市更新基金從發(fā)起人角度有兩種：一種是政府主導(dǎo)的城市更新基金，一般由財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)實(shí)施，當(dāng)?shù)爻峭豆矩?fù)責(zé)具體代為出資人職責(zé)。另一種是市場(chǎng)化企業(yè)主導(dǎo)的城市更新基金。城投企業(yè)參與城市更新基金一般由城投企業(yè)作為政府出資人發(fā)起設(shè)立基金，吸引各類(lèi)社會(huì)資本參與，組織形式上，城投企業(yè)為基金管理人（GP），負(fù)責(zé)組建基金管理公司和基金日常經(jīng)營(yíng)管理，收益為管理費(fèi)和利潤(rùn)分成；其他參與企業(yè)為有限合伙人（LP），以其所投資的金額為限承擔(dān)有限責(zé)任，但不參與基金的日常經(jīng)營(yíng)管理，其收益為公司的利潤(rùn)分成。基金構(gòu)架一般為母基金+子基金，子基金主要針對(duì)城市更新的各個(gè)階段或子項(xiàng)目。該模式優(yōu)勢(shì)是能夠整合各方優(yōu)勢(shì)資源，多元籌集資本金及實(shí)施項(xiàng)目融資，加快項(xiàng)目推進(jìn)，有利于發(fā)揮國(guó)有資本四兩撥千斤的作用；劣勢(shì)是目前城市更新投資回報(bào)收益水平、期限等與城市更新基金資金的匹配性不強(qiáng)，成本較高，退出機(jī)制不明確，面臨實(shí)施上的諸多挑戰(zhàn)。

2021年 6月2日，上海城市更新基金在上海正式成立，為目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金（基金規(guī)模800億元），發(fā)起人包括中交集團(tuán)、招商蛇口、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資、上海地產(chǎn)集團(tuán)，其中，上海地產(chǎn)集團(tuán)作為基金管理人。該基金采用母子基金架構(gòu)，分別是為城市更新母基金、一級(jí)開(kāi)發(fā)子基金及針對(duì)自持商業(yè)運(yùn)營(yíng)的子基金，基金主要定向用于投資上海舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

（4）投資人+EPC

城市更新的投資人模式是在地方政府的授權(quán)下，由城投企業(yè)作為城市更新項(xiàng)目的業(yè)主方，通過(guò)對(duì)外公開(kāi)招投標(biāo)確定合作方，城投企業(yè)與合作方按照約定股權(quán)比例成立項(xiàng)目公司，簽訂開(kāi)發(fā)投資協(xié)議，以項(xiàng)目公司作為城市更新項(xiàng)目的投融資建設(shè)管理實(shí)施方。投資項(xiàng)目的資本金來(lái)源于股東出資，項(xiàng)目其他資金通過(guò)市場(chǎng)化融資獲得。該模式優(yōu)勢(shì)是能夠引入大型工程建設(shè)單位及專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商等社會(huì)資本，整合資金優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)大體量城市更新項(xiàng)目的推動(dòng)實(shí)施；劣勢(shì)是目前滿(mǎn)足這樣回報(bào)機(jī)制的片區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，受土地政策限制現(xiàn)有項(xiàng)目主要通過(guò)工程及政府補(bǔ)貼來(lái)實(shí)現(xiàn)回報(bào)，存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融資難度大、綜合成本高。

以廣東東源縣城鄉(xiāng)基礎(chǔ)環(huán)境綜合提升工程項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目投資額為409240萬(wàn)元，項(xiàng)目采用“投融資+設(shè)計(jì)施工總承包+運(yùn)維服務(wù)”（投資人+EPC+O）模式實(shí)施，建設(shè)內(nèi)容包括土地綜合整治、飲水工程建設(shè)、環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。東源縣政府授權(quán)東源縣城鄉(xiāng)建設(shè)投資公司作為項(xiàng)目投資主體，通過(guò)對(duì)外招標(biāo)，與中標(biāo)聯(lián)合體（中鐵二十三局集團(tuán)、中鐵建發(fā)展集團(tuán)等）組建項(xiàng)目公司，項(xiàng)目回報(bào)為農(nóng)田墾造指標(biāo)交易等。

2、城投企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目投融資模式對(duì)比

上述幾種投融資模式城投公司在城市更新項(xiàng)目中多有采用，但各模式在參與者、適用對(duì)象、資金來(lái)源、融資合規(guī)性等方面存在一定的差異。

從城市更新參與者來(lái)看，第一種政府授權(quán)模式主要是以地方政府為主導(dǎo)、城投企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，一般不涉及到社會(huì)資本，PPP模式和城市更新基金都涉及到吸引社會(huì)資本參與，投資人+EPC模式也是政府授權(quán)模式的一種，但這種模式由城投企業(yè)和社會(huì)資本共同實(shí)施。

從項(xiàng)目使用對(duì)象來(lái)看，第一種政府授權(quán)模式較為普遍，在城投企業(yè)具備條件下，各種城市更新項(xiàng)目均可以適用這種模式，PPP模式和城市更新基金適用于項(xiàng)目回報(bào)較為明確的項(xiàng)目，投資人+EPC模式滿(mǎn)足了體量較大的城市更新項(xiàng)目對(duì)資金的需求，因而，成片區(qū)域更新開(kāi)發(fā)可以采用這種模式。

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源來(lái)看，第一種政府授權(quán)模式資金來(lái)源于財(cái)政預(yù)算安排和城投企業(yè)開(kāi)展市場(chǎng)化融資，可能會(huì)產(chǎn)生隱性債務(wù)，存在合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，PPP模式和城市更新基金資金來(lái)源于股東出資和市場(chǎng)化融資，可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制減輕財(cái)政壓力，投資人+EPC模式資金來(lái)源于股東出資和市場(chǎng)化融資，可能會(huì)產(chǎn)生隱性債務(wù)，存在合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)倷C(jī)制減輕財(cái)政壓力。

1、注意項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，兼顧公共利益和經(jīng)濟(jì)利益

城市更新項(xiàng)目大多建設(shè)周期較長(zhǎng)，不確定因素較多，風(fēng)險(xiǎn)較大，但在反對(duì)大拆大建背景下，低收益或者無(wú)收益的綜合整治類(lèi)和有機(jī)更新類(lèi)項(xiàng)目將會(huì)增多，這些項(xiàng)目將可能導(dǎo)致收益無(wú)法覆蓋項(xiàng)目支出，收益平衡無(wú)法實(shí)現(xiàn)。城投企業(yè)成為城市更新實(shí)施主體，盡管需要承擔(dān)一定的公益性職能，但仍然要對(duì)項(xiàng)目做好市場(chǎng)調(diào)查和分析，將產(chǎn)品設(shè)計(jì)得當(dāng)，選擇恰當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)模式，比如采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式有利于緩解資金壓力，項(xiàng)目建成后做好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，最大限度地挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以保證收益能夠?qū)崿F(xiàn)平衡。同時(shí)，城投企業(yè)從事城市更新還需兼顧公共利益和經(jīng)濟(jì)利益，在確保公共配套服務(wù)有保障、居民幸福獲得感提高的同時(shí)，盡可能做到項(xiàng)目有利可圖，從而不至于增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，或者隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、 投融資模式要因項(xiàng)目而選擇，防止隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了順利推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，城投企業(yè)需要熟悉各種投融資模式的優(yōu)勢(shì)和缺陷，由于一些投融資模式適應(yīng)對(duì)象有所不同，城投企業(yè)需要根據(jù)不同的項(xiàng)目類(lèi)型選擇投融資模式?？紤]到在反對(duì)大拆大建之下，低收益或者無(wú)收益的綜合整治類(lèi)和有機(jī)更新類(lèi)項(xiàng)目會(huì)增多，這可能會(huì)降低對(duì)社會(huì)資本的吸引力，不利于緩解財(cái)政壓力，因而，城投企業(yè)在做好項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、確保項(xiàng)目收益的同時(shí)，還需為項(xiàng)目爭(zhēng)取良好的政策支持。由于部分投融資模式可能會(huì)增加隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，城投企業(yè)要規(guī)劃好城市更新項(xiàng)目的“投融管退”，防范新增隱性債務(wù)。

1、 城市更新空間大，將給城投轉(zhuǎn)型帶來(lái)巨大的發(fā)展空間

城市更新進(jìn)入減少大拆大建的新階段后，在政府主導(dǎo)城市更新背景下，城投企業(yè)未來(lái)將成為城市更新的實(shí)施主體。而根據(jù)測(cè)算，截至目前，中國(guó)房地產(chǎn)總市值約為496.15萬(wàn)億元，按照2%的城市更新轉(zhuǎn)化率，城市更新或?qū)?lái)約10萬(wàn)億元的巨大市場(chǎng)。城市更新除了可以直接參與這一廣闊市場(chǎng)外，還可以參與因城市更新所帶來(lái)的在工程咨詢(xún)、建筑材料、停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)廣告、社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、托幼、保潔等方面新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，從而有力地促進(jìn)城投企業(yè)轉(zhuǎn)型

2、城投企業(yè)參與城市更新將有利于推進(jìn)城市品質(zhì)的發(fā)展

過(guò)去，以房地產(chǎn)商為主的城市更新開(kāi)發(fā)主體雖然極大地推動(dòng)了我國(guó)城市的發(fā)展，適應(yīng)了城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求，但另一方面，它們?yōu)榱双@取自身利益的最大化，往往壓縮公共服務(wù)設(shè)施配套以及開(kāi)放空間，甚至對(duì)城市歷史文化的保護(hù)與傳承也造成了破壞，對(duì)城市品質(zhì)的塑造形成了不利影響。而城投企業(yè)作為政府下屬?lài)?guó)企，未來(lái)成為城市更新的實(shí)施主體，相比房地產(chǎn)商等私人資本，將會(huì)減少“大拆大建”、“拆舊建新”和“拆真建假”等破壞現(xiàn)象，更多地注重城市品質(zhì)的提升，注重人居環(huán)境的改善，注重城市歷史文化的遺承，著眼于城市居民的幸福獲得感。

3、在投融資模式上，城市更新基金等模式將會(huì)發(fā)揮重要的作用

由于政府授權(quán)模式可能會(huì)增加隱性債務(wù)，在目前嚴(yán)監(jiān)管背景下，城投企業(yè)實(shí)施一些城市更新項(xiàng)目時(shí)開(kāi)展市場(chǎng)化融資較為困難，而城市更新基金模式由于不存在合規(guī)性問(wèn)題，則可以有效規(guī)避這一問(wèn)題。從目前來(lái)看，城市更新基金模式在城市更新中已得到了廣泛的推廣，北京、上海、廣州、天津、無(wú)錫、石家莊等城市已經(jīng)相繼推出了城市更新基金，城投企業(yè)可以積極參與城市更新基金的發(fā)起、設(shè)立，充分利用這一模式，解決城市更新過(guò)程中的融資問(wèn)題。

4、城投企業(yè)以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式參與城市更新將會(huì)增多

過(guò)去政府授權(quán)城投企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，政府與城投企業(yè)簽訂協(xié)議通過(guò)成本加成一定收益率方式獲取回報(bào)，也會(huì)有部分的稅返優(yōu)惠及財(cái)政補(bǔ)貼，但這種業(yè)務(wù)模式由于涉及土儲(chǔ)，難以進(jìn)行市場(chǎng)化融資。隨著城投公司實(shí)力的增長(zhǎng)，也以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式參與到土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，即城投公司既負(fù)責(zé)前期的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，也參與出讓環(huán)節(jié)拿地，在獲得土地使用權(quán)后進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的供地模式簡(jiǎn)化了城投公司參與土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)的流程，也可通過(guò)后期二級(jí)開(kāi)發(fā)的回款收入平衡資金壓力，提高了城投在土地業(yè)務(wù)中的收益空間，且不存在隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，因而，預(yù)計(jì)城投企業(yè)以一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式參與城市更新將會(huì)增多。

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原標(biāo)題： 城投企業(yè)如何參與城市更新？