作者：王利平，李源

來源：專注不良和法律顧問律師團(tuán)（ID：gh_c1d0498f9733）

宅基地房產(chǎn)在執(zhí)行案件的處置問題

近幾年，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐發(fā)展很快，使得很多農(nóng)村地區(qū)被規(guī)劃到市區(qū)，農(nóng)村的宅基地審批建房由原來的隨意建設(shè)到現(xiàn)在的嚴(yán)格監(jiān)管。我國的城鎮(zhèn)化快速的發(fā)展，宅基地房產(chǎn)的市場價格不斷飆升。在一、二線城市，宅基地上建造的房屋一般是7層，部分新建的多數(shù)是10層以上，一棟價值很多都是高達(dá)1000萬以上。之前農(nóng)村村民的大量房產(chǎn)都是隨意建設(shè)，有的是建在自己的承包地上，有些是通過與同村村民的換地方式（換地是指：為了能夠在他人的承包地上建造房屋，而把自己承包地以同等面積或價值的方式進(jìn)行交換），還有的是通過支付一定的費(fèi)用對他人的承包地進(jìn)行補(bǔ)償后再建造房屋等方式。同時還有很多非本村的自然人通過和村委合建或租賃等方式建造相應(yīng)房屋進(jìn)行出售。2018年3月份我國新成立了“中華人民共和國農(nóng)業(yè)農(nóng)村部”開啟了對農(nóng)村的全面管理，開始對宅基地的嚴(yán)格審批兼顧，并逐步出臺很多規(guī)定。農(nóng)村村民私自建設(shè)房屋很多是根本無法辦理宅基地證或相應(yīng)審批文件的，部分歷史遺留的房屋需要重新經(jīng)過審批后可以取得宅基地證書。我們處理過好幾個涉及宅基地房屋拍賣、變賣的案件，本文就宅基地及其房產(chǎn)在執(zhí)行中的問題互相探討和學(xué)習(xí)，由于經(jīng)驗有限，歡迎各位批評指正。

一、宅基地房產(chǎn)的執(zhí)行現(xiàn)狀

法官在執(zhí)行案件中處理涉及宅基地房產(chǎn)處置中有很大差別。在一、二線城市，法院對宅基地房屋的執(zhí)行是比較積極的。主要是由于價格高，拍賣成交率比較高，當(dāng)?shù)卣头ㄔ阂矔餐雠_一些有利于法院對宅基地房屋處置的政策和指導(dǎo)意見。然而在三、四線城市的農(nóng)村，由于價格較低，相應(yīng)村民礙于情面，村民都不會進(jìn)行競買，相應(yīng)評估公司一般也不接受宅基地房產(chǎn)的評估。

結(jié)合我們處理的涉及一、二線城市宅基地的執(zhí)行案件，目前登記在被執(zhí)行人名下的宅基地可以由法院拍賣處理，而不會過多考慮被執(zhí)行人及其家人的居住問題。如果宅基地房產(chǎn)被執(zhí)行后，被執(zhí)行人及其家人沒有宅基地的，可以租賃他人宅基地房屋或者村委提供相應(yīng)的房屋進(jìn)行居住。嚴(yán)格來說，相應(yīng)房產(chǎn)即便登記在被執(zhí)行人名下或由被執(zhí)行人占有使用的，不能認(rèn)為只是債務(wù)人的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為屬于家庭共同財產(chǎn)，同時，相應(yīng)宅基地證書上登記的可能只有戶主一個人，有些地方會登記家庭成員人員。如果被執(zhí)行人名下宅基地房產(chǎn)拍賣或以物抵債給他人的，則被執(zhí)行人或者其家人將來經(jīng)濟(jì)條件允許的，則可以購買其他村民的宅基地房產(chǎn)，這是沒有問題的。實踐中，被執(zhí)行人名下宅基地房產(chǎn)被執(zhí)行的，政府不會再次批準(zhǔn)被執(zhí)行人的宅基地的申請，但是其他家庭成員可以另行申請相應(yīng)宅基地，每個省份和地方政府對宅基地的申請和滅失等問題都有詳細(xì)的規(guī)定。《民法典》第363條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)取得、行使、和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法的法律和國家有關(guān)規(guī)定?！蓖瑫r，《土地管理法》（經(jīng)過修正后于2020年1月1日開始施行）第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

二、競買人問題

根據(jù)《土地管理法》的相應(yīng)規(guī)定，原則上每戶只有一處宅基地。但是，我們在實踐中會遇到某人有多個宅基地房產(chǎn)的問題，有多個宅基地房產(chǎn)的，法院可能會限制其參加競買。競買人的資格問題可以通過分戶、結(jié)婚等方式來解決。以廣東省為例，根據(jù)《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》第10條規(guī)定：“申請使用宅基地的，應(yīng)當(dāng)為宅基地所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：1、已依法登記結(jié)婚或者本戶中有兩名以上已達(dá)法定婚齡的未婚子女需要分戶的；2、因自然災(zāi)害、征地、村莊和集鎮(zhèn)公益事業(yè)建設(shè)等原因宅基地滅失或者不能使用且戶內(nèi)沒有其他宅基地的；3、外來人口落戶稱為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在本集體內(nèi)沒有宅基地的；4、因?qū)嵤┐迩f規(guī)劃或者舊村改造，需要調(diào)整搬遷的；5、原有的宅基地面積低于本辦法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可以按照前款規(guī)定申請新的宅基地，但應(yīng)當(dāng)交回原使用的宅基地”。根據(jù)相應(yīng)規(guī)定，競買人沒有宅基地的資格還是比較容易實現(xiàn)的。拍賣公告會強(qiáng)調(diào)競買人需要核實自己的購買資格、法院不保證能夠過戶、相應(yīng)費(fèi)用需要競買人核實等。

對于競買人來說，主要還是資格、過戶等問題。根據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定和地方政策的要求，涉及的問題主要為是否是本村村民、是否具有完全民事行為能力、名下宅基地數(shù)量、評估價格如何確定、村委開會、村民代表大會等，每個地方和法院的要求都不相同，競買人在參加競買時一定要向當(dāng)?shù)卮逦?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、不動產(chǎn)管理部門以及執(zhí)行法官了解清楚，防止競買后無法辦理過戶或者法院無法出具相應(yīng)執(zhí)行手續(xù)。

三、處置中的評估價格問題

宅基地房產(chǎn)價格可以參考相應(yīng)市場價，在一、二線城市，相應(yīng)的市場價比較好參考和確定，很多地方的執(zhí)行法院可以依法直接評估、拍賣，由相應(yīng)競買人咨詢和協(xié)調(diào)村委會等相應(yīng)部門的競買資格、過戶問題等。同時，在城市內(nèi)繁華區(qū)域的宅基地房屋的拍賣會有很多人參與競買，基本不會流拍。 三、四線城市的農(nóng)村的宅基地房產(chǎn)市場價比較難確定，一般都是村民私下協(xié)商處理的，情況各不相同，評估價格很難確定。有些地方需要征詢村委會或村民小組等，還要鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具相應(yīng)的意見。另外，在三、四線城市，做宅基地專業(yè)評估的公司比較少，部分基層法院執(zhí)行法官3到5年都不會涉及宅基地的評估拍賣問題。三、四線城市的執(zhí)行案件，一旦涉及宅基地房產(chǎn)執(zhí)行問題，基本不會走到拍賣的流程。宅基地房產(chǎn)的處理太復(fù)雜了，涉及多部門的問題，甚至涉及上訪維穩(wěn)問題，基層法官案件多人員少，沒有太多精力對處理涉及宅基地的評估拍賣。我們曾經(jīng)遇到過，有些法院建議申請執(zhí)行人申請司法救助的方式處理相應(yīng)涉及宅基地房產(chǎn)的執(zhí)行案件，要求申請執(zhí)行人自愿不申請?zhí)幚碚胤课莸呐馁u程序。

農(nóng)村的宅基地房屋的價格，可以評估，也可以由當(dāng)事人協(xié)商不進(jìn)行評估。根據(jù)《最高法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的若干規(guī)定》（2020年12月23日修正）第4條的規(guī)定：“對擬拍賣被執(zhí)行人財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進(jìn)行評估的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許?！?nbsp;

四、宅基地房產(chǎn)的以物抵債

對于涉及宅基地房產(chǎn)的執(zhí)行案件，如果經(jīng)過拍賣程序的，就會涉及流拍后以物抵債的問題。談到宅基地房產(chǎn)以物抵債，又要涉及申請執(zhí)行人的主體資格問題，不是本村村民，或者名下已經(jīng)有一處甚至多處的宅基地房產(chǎn)的申請執(zhí)行人，法院也可能不會把相應(yīng)宅基地房產(chǎn)裁定以物抵債給申請執(zhí)行人。在實踐中，部分法院在執(zhí)行中關(guān)于以物抵債的事宜沒有向村委會、土管所等部門進(jìn)行調(diào)查和征求建議。在流拍后，直接根據(jù)申請執(zhí)行人的申請進(jìn)行裁定以物抵債。但是，申請執(zhí)行人拿著相應(yīng)裁定和協(xié)助執(zhí)行通知等資料向房屋管理部門或不動產(chǎn)登記中心部門進(jìn)行過戶時，房產(chǎn)登記部門會以登記系統(tǒng)問題，申請執(zhí)行人名下已有宅基地為由無法辦理相應(yīng)登記。

在宅基地房產(chǎn)拍賣流拍后，申請執(zhí)行人拒絕以物抵債時如何處理？實踐中法院操作不同，但是大部分法院會解除對相應(yīng)標(biāo)的物的查封措施，該做法也是符合法律規(guī)定的，我們也贊同法院的這種做法。根據(jù)《最高法院關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2020年12月23日修正）第28條規(guī)定：“對于第二次拍賣仍流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，人民法院可以依照本規(guī)定第19條的規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債務(wù)人拒絕接受或者依法不能交付其抵債的，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外?！?nbsp;。

五、優(yōu)先購買權(quán)問題

正常來說，每戶宅基地房產(chǎn)中有一家人。相應(yīng)的宅基地房產(chǎn)即便只是登記在被執(zhí)行人名下，相應(yīng)的房產(chǎn)一般都是屬于家庭共同共有，不單單是被執(zhí)行人所有。原來農(nóng)村的宅基地房屋很多是四合院，有爺爺奶奶、爸爸媽媽、兄弟姐妹等人，甚至還有兄弟姐妹的配偶和小孩等一大家人一起居住。現(xiàn)在生活都賦予了很多，農(nóng)村新建宅基地房屋的一般都是一排或一棟的房屋，居住的人一般是父母和子女。執(zhí)行被執(zhí)行人名下的宅基地房產(chǎn)，還是涉及一家人的居住生活問題。同時，村委會或村民小組等集體組織也享有優(yōu)先購買權(quán)，涉及的問題十分復(fù)雜。我們曾經(jīng)遇到咨詢相應(yīng)問題，涉及村委會、家庭共同生活人的優(yōu)先購買權(quán)的沖突，我們認(rèn)為家庭共同生活人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于村委會、村民小組等的優(yōu)先購買；在共同人之間發(fā)生的優(yōu)先購買權(quán)的沖突，名下沒有宅基地房產(chǎn)優(yōu)先于名下有宅基地房產(chǎn)的優(yōu)先購買；名下都沒有相應(yīng)宅基地房產(chǎn)的，則按照家庭人數(shù)比例享有優(yōu)先購買權(quán)或者采用抽簽的方式確定優(yōu)先購買權(quán)。同時，在處理優(yōu)先購買權(quán)時還要綜合考慮照顧老人小孩、使用價值、公平合理、促進(jìn)和諧等問題。

由于我們處理的涉及宅基地拍賣的案件沒有商業(yè)房產(chǎn)和商品房住宅非常的多，經(jīng)驗有限，本文難免有不妥之處，歡迎專業(yè)人士批評指正。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“專注不良和法律顧問律師團(tuán)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 宅基地房產(chǎn)在執(zhí)行案件的處置問題