小債看市 作者：小債看市
來源：小債看市（ID：little-bond）
近日，卓越集團耗資百億北上連奪4宗地，成為這場土拍最大的黑馬，但隨后卻陷入退地風波。
01
退地風波
5月10日，北京首批兩集中土地開拍，卓越置業(yè)集團有限公司（下稱“卓越集團”）力壓中海、世茂等競爭對手，以39億元拿下“北上”的第一宗地，可謂一戰(zhàn)成名。
隔日，卓越集團再度出手，以聯(lián)合體形式從眾多房企面前搶下三宗土地，成為這場土拍最大的黑馬。
然而，就在卓越集團問鼎本輪房企拿地榜桂冠后，市場上卻流出其由于算錯賬、區(qū)域布局不平衡以及現(xiàn)金流緊張等原因，可能要“退地”的傳聞。
市場傳言稱，卓越集團退地主要涉及合作拿下的三宗地，原因之一在于合作伙伴代表聯(lián)合體拿下的土地代價超出卓越總部授權范圍。
對此，卓越集團相關負責人回應稱，市場傳聞均不真實，卓越目前沒有退地計劃，未來將以合作操盤模式開發(fā)北京四宗宅地。
值得注意的是，此次卓越集團北上“剿地”引發(fā)的退地風波，與其近一年來在拿地策略上的轉(zhuǎn)向息息相關。
近年來，卓越集團開始沖擊規(guī)模，2017、2018兩年其新增項目貨值均在千億以上；2019年腰斬至566.9億元；2020年新增貨值又重新上升至749.8億元。
02
據(jù)官網(wǎng)介紹，卓越集團1996年成立于深圳，憑借在地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運營、金融投資等方面的行業(yè)積淀，躍升為中國TOP30的大型房地產(chǎn)企業(yè)。
據(jù)悉，卓越集團在福田、南山、前海大量位置核心的區(qū)域開發(fā)了40余棟寫字樓，號稱“深圳CBD之王”。
卓越集團官網(wǎng)
從股權結構看，卓越集團的控股股東為卓越投資，持股比例100%，公司實際控制人為李華。
股權結構圖
2020年，卓越集團全口徑銷售額為994億元，權益金額700億元，未達成董事長李華在內(nèi)部提出的三年千億目標。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年卓越集團以833.8億操盤金額在房企中排第41位；以416.5萬平方米操盤面積位居第51位。
克而瑞房企銷售排行榜
由于未登陸資本市場，卓越集團的財務數(shù)據(jù)并不為人所知，只能從旗下上市物業(yè)板塊卓越商企服務的財報中管中窺豹。
截至2019年末，卓越集團總資產(chǎn)為2245億元，總負債1548.9億元，凈資產(chǎn)696.1億元，資產(chǎn)負債率69%。
截至2020年末，卓越商企服務總資產(chǎn)為1738.47億元，總負債1177.82億元，凈資產(chǎn)560.65億元，資產(chǎn)負債率67.5%。
《小債看市》注意到，作為卓越集團公開發(fā)行債券融資的平臺，卓越商企服務主要以流動負債為主，占總債務的59%。
截至2020年末，卓越商企服務流動負債有694.74億元，主要為一年內(nèi)到期的非流動負債，其短期債務合計123.76億元。
相較于短債壓力，卓越商企服務流動性尚可，其賬上貨幣資金有171.59億元，可以覆蓋短債，短期償債壓力不大。
除此之外，卓越商企服務還有非流動負債483.08億元，主要為長期借款，其長期有息負債合計311.56億元。
整體來看，卓越商企服務剛性債務有436.04億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為37%。
從融資渠道上看，卓越集團渠道較為多元，其通過租賃、應收賬款、股權、銀行借款、債券、股權質(zhì)押以及信托等方式融資。
其中，卓越集團通過子公司卓越商管境內(nèi)發(fā)債，目前存續(xù)19只債券，存續(xù)規(guī)模85.26億元；通過優(yōu)美商管和卓越商管發(fā)行美元債，分別存續(xù)4只和1只。
在目前房地產(chǎn)調(diào)控不放松、融資新規(guī)“三道紅線”壓力下，卓越集團依然大手筆拿地，高負債、再融資將成為其發(fā)展的掣肘。
03
李華，原名李曉華，早年曾任職于深圳市團委，后下海經(jīng)商。
1996年，李華在深圳成立了卓越實業(yè)，也就是卓越集團的前身。
1998年，卓越集團第一個住宅項目——卓越蔚藍海岸問世，引發(fā)“藍色風暴”。此后卓越以深圳蔚藍海岸為藍本，在長沙、武漢、青島等多個城市傾力打造“蔚藍”系列里程碑項目。
2003年，卓越集團投資建設并持有運營首個商辦項目深圳卓越大廈，開啟了集團“商住并舉”的開發(fā)模式。
隨后，憑借中心區(qū)寫字樓七樓連發(fā)，奠定了卓越集團深圳“寫字樓之王“的行業(yè)地位。
2007年，卓越集團首次在香港申請上市，但由于2008年的金融風暴和樓市調(diào)整，卓越的首次上市之路中斷。
兩年后，卓越集團再次赴港遞表，但因估價偏低，國際認購情況不好，最終選擇主動暫停IPO。
失利于商辦市場，兩度遞表無功而返后，卓越集團再次將目光集中到住宅市場，開始加速奔跑。
2012年，卓越集團銷售額首次突破百億，2013年在舊改項目上兇猛發(fā)力，2016年實現(xiàn)325.1億元的銷售額，2017年再次突破400億。
2018年，李華在新年致辭中表示：“高土儲，高周轉(zhuǎn)，強融資，三年千億目標已觸手可及?！?/p>
為快速擴張，次年卓越集團進行了一系列人事調(diào)整，并開始對組織架構“動刀”。
然而，就在卓越集團奮力沖刺之時，2019年初李華疑因舊改項目卷入深圳高官貪腐案被帶走協(xié)助調(diào)查。
2020年5月，卓越集團迎來物業(yè)上市的風口期，其拆分物業(yè)板塊赴港IPO，同年10月卓越商企服務登陸港交所。
2019年，卓越集團銷售額949.5億元，2020年再次以6億的微小差距與千億目標失之交臂，為了邁入“千億俱樂部”，近年來其在拿地策略上較為激進。
據(jù)悉，今年前四個月卓越集團新增貨值548.1億元，位列行業(yè)第十位，力壓一眾上市房企。
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