杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
此前有桿友讓我關(guān)注綠城的財報，今天杠桿地產(chǎn)2021年地產(chǎn)行業(yè)財報拆解“地產(chǎn)年鑒”欄目就來看看。
01 營收高增長，但毛利率、凈利率還是降了
從營收等數(shù)據(jù)來看，如今的綠城中國在行業(yè)逆勢里是比較穩(wěn)的。比如合同銷售額3509億元，同比增長21%，其中一二線城市銷售額貢獻占比80%。區(qū)域分布方面，長三角占66%、環(huán)渤海18%、成渝4%、大灣區(qū)及長江中游區(qū)域分別占3%。可見長三角依然是其銷售重地。
2021年，綠城中國收入1002.4億元，2020年這一數(shù)據(jù)為657.82億元，同比增加了52.38%，這一增速在其近9年來都屬于最高的，此前最高的2017年也不過44.79%，2015、2013年甚至還是負數(shù)。2019、2020年也是個位數(shù)。難怪這次綠城中國打破了一發(fā)業(yè)績股價就跌的魔咒。
利潤雖然沒有營收增速那么亮眼，也算不錯。2021年綠城中國年內(nèi)利潤76.87億元，同比2020年的57.63億元增長了33.4%。
2021年，綠城中國毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降5.6個百分點。其中物業(yè)銷售毛利率17.5%，同比下降6個百分點。
如業(yè)績公告所言，一是房地產(chǎn)行業(yè)形勢的變化，毛利率下降，另近年來受限價影響，品牌價值溢價未能充分體現(xiàn)。
但期間綠城中國的銷售開支、行政開支、財務(wù)費用等同比增速均不高，分別為23.9%、19.3%、3.1%，加上分占聯(lián)營公司業(yè)績大幅上升，從2020年的6.95億上升至2021年的17.37億元，導(dǎo)致最后綠城中國的年內(nèi)利潤增速還可以。
不過值得注意的是，綠城中國的歸母凈利潤同比增速并沒有這么高，為17.7%、44.69億元。且這一增速是其近3年來的低位。縱向來看，綠城中國的這一指標(biāo)增速起伏不定，比較魔幻。此外少數(shù)股東權(quán)益也漲得厲害。
02 黃檔綠城
資產(chǎn)負債來看，綠城中國2021年流動資產(chǎn)4582.54億元，比2020年末的3690.72億元增長了24.16%；
非流動資產(chǎn)627.89億元，資產(chǎn)總額5210.44億元，同比2020年末的4142.82億元增長25.8%。
截至2021年末，綠城中國總負債4133.98億元，同比增加25.39%。其中流動負債同比增加31.1%，為3123.90億元；非流動負債同比增加10.4%，為1010.08億元。
凈負債綠城中國為52%，比2020年末的63.8%下降11.8個百分點，1年內(nèi)到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，比2020年末的27.3%少了2.2個百分點。不過杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，三道紅線方面綠城中國還是黃檔，尚未變綠。
對此綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強曾說，上報監(jiān)管部門三道紅線的計算口徑和財務(wù)披露口徑稍微有些不同。
截至2021年末，綠城上報監(jiān)管部門的現(xiàn)金短債比為1.7倍（2020年底為1.4倍），凈資產(chǎn)負債率為53.5%（2020年底為64.6%），剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負債率為70.3%（2020年底為71.2%）。
流動性來看，截至2021年末，綠城中國有存款及現(xiàn)金（包括銀行抵押存款）714.9億元，2020年末這一數(shù)據(jù)為652.03億元，其中銷售監(jiān)管資金109.51億元，比2020年末的141.28億元少了30來億。
03 拿地較猛背后的品質(zhì)拷問
所謂“戰(zhàn)略2025”目標(biāo)，就是到2025年，綠城的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合同額要達到4500億元，房產(chǎn)代建業(yè)務(wù)合同額要達到1500億元，新興業(yè)務(wù)合同額要達到400億元。
不過從2021年綠城的合同額及增速來看，即便是在周期底部，只要不出現(xiàn)大的波動這一目標(biāo)似乎不難實現(xiàn)。
截至2021年末，綠城中國有土儲256個，總建筑面積約5881萬平米，其中權(quán)益建筑面積約3276萬平米，平均樓面地價約每平米7182元。
圖表來源|中指研究院（特此感謝）
不過在擴規(guī)模過程中，綠城的樓盤品質(zhì)似乎也正受到拷問，甚至出現(xiàn)了安全事故、造假等，連綠城的發(fā)源地杭州，這兩年對綠城樓盤的吐槽也不少。杠桿地產(chǎn)的北方合伙人看過不少綠城的項目，他的反饋就是老的樓盤比新樓盤品質(zhì)普遍要好。
當(dāng)然，這些問題也并非綠城一家獨有，只是人們心里對綠城的期待值更加高。畢竟綠城的品牌溢價也高啊，這些都需要購房者買單的……
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原標(biāo)題： 綠城“不綠”|地產(chǎn)年鑒⑤
