作者：黃博文

來(lái)源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

在“兩集中”政策剛剛發(fā)布的時(shí)候，黃老邪就曾在地產(chǎn)學(xué)堂的直播課程中預(yù)言，集中供地政策在執(zhí)行前期可能會(huì)出現(xiàn)少量問(wèn)題，事實(shí)也正是如此。

雖然“兩集中”政策的初衷是遏制地方土地財(cái)政依賴程度，減少地王現(xiàn)象，貫徹落實(shí)“房住不炒”，但從部分城市首輪的執(zhí)行效果來(lái)看，這些初衷并沒(méi)有得到有效落實(shí)。很多房企不是錢沒(méi)準(zhǔn)備足，就是被節(jié)節(jié)攀升的溢價(jià)率和自持比率嚇退。那些僥幸搶到地的房企，也讓同行們捏一把汗：溢價(jià)近30%，溢價(jià)率超20%，怎么算賬？

可以確定的是，從目前的效果來(lái)看，“兩集中”新政并沒(méi)有成為土地市場(chǎng)的“退熱貼”，更沒(méi)有成為標(biāo)本兼治的“特效藥”，但在各地政府出臺(tái)優(yōu)化政策之前，發(fā)展型房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該怎么應(yīng)對(duì)？

“兩集中”影響有限

截至5月17日，長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)、杭州、北京、福州、青島、天津、深圳等多個(gè)城市完成了今年的首批集中供地。

在集中供地政策剛剛發(fā)布的時(shí)候，很多媒體與專家，包括黃老邪都曾預(yù)言，“兩集中”政策會(huì)促使土拍總體熱度下降、地價(jià)漲幅放緩，這也是政策出臺(tái)的初衷，但首輪執(zhí)行效果并非如此。 

其中，無(wú)錫首批集中供地成交土地?cái)?shù)量16幅，平均成交樓面價(jià)達(dá)到1.35萬(wàn)元/平，這還是沒(méi)有考慮到配建的價(jià)格，相比2020全年平均水平，上升了30%左右，其中一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價(jià)。 

5月7-8日，杭州進(jìn)行了首批集中供地土拍，“封頂自持”成為了主旋律。早在土拍前一日，四分之三的地塊就在自由報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中觸及“價(jià)格封頂”，進(jìn)入競(jìng)報(bào)商品住宅自持比例環(huán)節(jié)。

本次杭州共集中出讓57宗住宅用地，在首日土拍中，32宗地塊總成交價(jià)格為716.98億，平均溢價(jià)率為26%；最后日成交的25宗地塊，成交金額超461億，平均溢價(jià)率也達(dá)到了24%。

北京今年首輪集中供地歷時(shí)4天，29宗掛牌地塊中，有22宗觸及最高土地限價(jià)，其中10宗土地轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。雖然溢價(jià)率整體不高，僅為9.5%，但考慮到競(jìng)報(bào)公租房面積、政府持有產(chǎn)權(quán)等，到手土地的實(shí)際溢價(jià)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于表面溢價(jià)率。 

不過(guò)除了這些熱點(diǎn)城市之外，以往樓市低迷的城市，土拍市場(chǎng)依舊。

天津除市6區(qū)的熱門地塊之外，底價(jià)成交地塊達(dá)16宗，進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的地塊有29宗，平均溢價(jià)率為10%。歷來(lái)實(shí)行勾地制度的青島，除1宗地塊溢價(jià)成交之外，其余均為底價(jià)成交。沈陽(yáng)與長(zhǎng)春的樓面成交均價(jià)，只比2020年全年略高。 

綜合來(lái)看目前的集中拍地情況，長(zhǎng)三角、珠三角的市場(chǎng)熱度仍然比較高，優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交，而青島等城市的均價(jià)和溢價(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)有所下降，土地市場(chǎng)冷熱不均，目前供地新政并沒(méi)有有效改變土拍格局。

做大規(guī)模仍是王道

無(wú)論兩集中新政有沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用，有一個(gè)趨勢(shì)卻是毋庸置疑，不可阻擋的，那就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在逐漸進(jìn)入“三低一高”時(shí)代，也就是“低增長(zhǎng)，低利潤(rùn)，低容錯(cuò)，高風(fēng)險(xiǎn)”時(shí)代。

5月14日，在濱江網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，有投資者提問(wèn)，濱江最近在杭州集中供地上拍下幾宗地，凈利潤(rùn)能達(dá)到多少？濱江老板戚金興回答是：“杭州土拍，公司獲取了5塊地，憑借團(tuán)隊(duì)精干、高效管理、融資能力強(qiáng)、品牌影響大等優(yōu)勢(shì)，將努力做到1-2%的凈利潤(rùn)水平。” 

要知道，就連余額寶的七日年化，都達(dá)到了2.3%。人均效能超1個(gè)億的濱江，凈利潤(rùn)率只有1-2%，連制造業(yè)都不如，真是讓人大跌眼鏡。 

雖然說(shuō)實(shí)話，1-2%只是覆蓋完融資成本的整盤凈利潤(rùn)，其實(shí)際自有資金的年回報(bào)，仍遠(yuǎn)超過(guò)1%-2%。但濱江的預(yù)期都那么低了，其他發(fā)展型房企的日子，將更不好過(guò)。 

其實(shí)除了杭州以外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，很多熱點(diǎn)城市的招拍掛市場(chǎng)，都沒(méi)有利潤(rùn)可言，例如深圳也只有不到5%的利潤(rùn)，做項(xiàng)目費(fèi)時(shí)費(fèi)力風(fēng)險(xiǎn)大，又沒(méi)有賺頭，房企為何不把錢投進(jìn)余額寶躺著賺錢呢？ 

首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)。即使利潤(rùn)低，拿地之后還有提升自身?yè)肀А肮芾砑t利”時(shí)代的機(jī)會(huì)，而不拿地在一定程度上等于退出了房地產(chǎn)行業(yè)，一步一步萎縮下去的話，會(huì)被金融機(jī)構(gòu)以及其他資源棄之如敝履。 

另外，房企在以深圳、杭州等城市為代表部分一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，不用擔(dān)心去化問(wèn)題，能形成良好的銷售轉(zhuǎn)化，為做大規(guī)模提供強(qiáng)有力的支撐。

而做大規(guī)模，對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)政策牽引，資源驅(qū)動(dòng)的類金融行業(yè)來(lái)說(shuō)，重要性不言而喻。黃老邪也一直認(rèn)為，堅(jiān)持“小而美”只會(huì)換來(lái)“小而沒(méi)”。十年之后，房地產(chǎn)行業(yè)只有具備以下優(yōu)勢(shì)的企業(yè)能夠生存下來(lái)： 

大型國(guó)企

超大規(guī)模

區(qū)域深耕

擁有獨(dú)特IP群

產(chǎn)融集團(tuán)

實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)證券化

中小型房企想要捕捉機(jī)遇，求得生存，必須成為以上7種企業(yè)類型中的一種，或者與他們形成合作。但是無(wú)論走哪條路，都有個(gè)不能避開的前提：規(guī)模。 

做大規(guī)模雖不是中小房企的唯一出路，但走其他的路同樣需要一定的規(guī)模作為基礎(chǔ)，哪怕是深耕型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也必須有一定的規(guī)?；A(chǔ)來(lái)支撐。沉迷“小而美”不僅成為不了以上的七者之一，甚至連和他們合作的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，到最后只會(huì)“小而沒(méi)”。 

房地產(chǎn)行業(yè)是資源驅(qū)動(dòng)的類金融行業(yè)，產(chǎn)業(yè)、資金、土地、人等核心資源決定了房企的發(fā)展及生死存亡。獲得這些核心資源最有利的要素就是規(guī)模，不具備規(guī)模、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、資產(chǎn)證券化能力的中小房企，注定不能擁抱存量時(shí)代。 

風(fēng)險(xiǎn)管理不容忽視

其實(shí)，集中供地下很多房企拿不到地，缺錢還是次要的，最重要的原因是算不過(guò)賬來(lái)。

從一定程度上來(lái)說(shuō)，集中供地政策加速了地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，那些明知算不過(guò)賬來(lái)，卻為了抓住一年僅有的三次機(jī)會(huì)，硬著頭皮拿高價(jià)地的房企，必將會(huì)面臨重大的風(fēng)險(xiǎn)。

即便做大規(guī)模是房企發(fā)展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的時(shí)候，越要注意企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

黃老邪認(rèn)為，一家房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)源于四個(gè)層面——企業(yè)、項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)、城市、。

企業(yè)層面風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，與一系列經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的錯(cuò)誤有關(guān)，包括戰(zhàn)略錯(cuò)誤、節(jié)奏錯(cuò)誤、匹配性錯(cuò)誤、斷裂性錯(cuò)誤、依賴性錯(cuò)誤、累積性錯(cuò)誤、無(wú)知無(wú)畏。 

項(xiàng)目層面的風(fēng)險(xiǎn)包括投資錯(cuò)誤與開發(fā)、運(yùn)營(yíng)錯(cuò)誤有關(guān)，例如投資層面的標(biāo)準(zhǔn)錯(cuò)、可研錯(cuò)、決策錯(cuò)、程序錯(cuò)、行為錯(cuò)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)層面上成本、產(chǎn)品品質(zhì)與預(yù)期出現(xiàn)偏差所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。 

產(chǎn)業(yè)層面的風(fēng)險(xiǎn)，包括選錯(cuò)產(chǎn)業(yè)、進(jìn)入相關(guān)產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)與方式不正確、各產(chǎn)業(yè)間不協(xié)同、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏混亂所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

城市層面的風(fēng)險(xiǎn)包括因城市選擇錯(cuò)誤、城市定位錯(cuò)誤與進(jìn)入的時(shí)機(jī)與方式錯(cuò)誤所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 

發(fā)展型房企如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可以運(yùn)用以下策略：

強(qiáng)化研究。一定要對(duì)行業(yè)的波動(dòng)節(jié)奏、城市的市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深入研究。單純的管理精細(xì)化一文不值，更重要的是要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的精細(xì)化、行業(yè)判斷研究的精細(xì)化以及投融資的精細(xì)化。

定期戰(zhàn)略復(fù)盤。例如通過(guò)對(duì)十三五期間戰(zhàn)略的得與失進(jìn)行復(fù)盤，對(duì)當(dāng)下風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的良機(jī)進(jìn)行研判，對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略進(jìn)行優(yōu)化，以此來(lái)決定十四五期間企業(yè)戰(zhàn)略的制定。企業(yè)內(nèi)部要經(jīng)常對(duì)戰(zhàn)略的執(zhí)行情況進(jìn)行復(fù)盤，另外最好引進(jìn)第三方來(lái)幫助企業(yè)復(fù)盤。只有內(nèi)部人員參與的復(fù)盤大概率會(huì)出現(xiàn)燈下黑的情況，第三方能夠以外部視角，幫助企業(yè)從不同角度認(rèn)清自身問(wèn)題。

創(chuàng)新思維。不要把過(guò)去成功經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單地運(yùn)用到當(dāng)下與未來(lái)，一定要有創(chuàng)新思維，如逆周期思維、反向思維、田忌賽馬思維以及構(gòu)建式思維等，以創(chuàng)新的思維應(yīng)對(duì)VUCA時(shí)代的新考驗(yàn)。

1.大與小：明白企業(yè)在發(fā)展的哪個(gè)階段是以做大規(guī)模為主，哪個(gè)階段是以做強(qiáng)為主，不能一味做大規(guī)模，也不能一味執(zhí)著小而美。

2.快與慢：清楚企業(yè)所處的發(fā)展階段，在激進(jìn)與保守之間靈活轉(zhuǎn)換。

3.當(dāng)下與未來(lái)：理清當(dāng)下與未來(lái)的戰(zhàn)略意圖與布局策略，包括投資策略、融資策略與團(tuán)隊(duì)引進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)等。

5.點(diǎn)與面：同一城市，單個(gè)項(xiàng)目的成敗不能代表所有項(xiàng)目的成敗，不能以單個(gè)項(xiàng)目的失敗而否定發(fā)展的意義。

6.標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新：小企業(yè)應(yīng)做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、中型應(yīng)做產(chǎn)品條線標(biāo)準(zhǔn)化、大型應(yīng)做模式標(biāo)準(zhǔn)化，但一定要兼顧創(chuàng)新，如在客戶的一級(jí)敏感點(diǎn)創(chuàng)新，在五六級(jí)敏感點(diǎn)上可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化。

7.規(guī)范化與彈性：沒(méi)有規(guī)范化的企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，但以固定的大運(yùn)營(yíng)體系去管理所有項(xiàng)目就會(huì)失去效率，因此一定實(shí)行彈性、敏捷、精益運(yùn)營(yíng)，一城一策，一企一策。

應(yīng)對(duì)集中供地的十個(gè)錦囊

具體來(lái)說(shuō)，中小房企如何應(yīng)對(duì)“兩集中”新政，黃老邪有以下幾點(diǎn)建議： 

無(wú)論是否在供地新政目標(biāo)城市布局，都要持續(xù)研究、跟進(jìn)新政實(shí)施效果及未來(lái)優(yōu)化措施。因?yàn)樾抡軌蛲ㄟ^(guò)聯(lián)動(dòng)的方式，對(duì)非目標(biāo)城市造成影響。

中小房企也要持續(xù)跟蹤研究標(biāo)桿企業(yè)應(yīng)對(duì)新政的策略，然后思考自身應(yīng)對(duì)新政的關(guān)鍵策略，從中探尋逆向操作的機(jī)會(huì)。

黃老邪強(qiáng)烈建議，無(wú)論是何種類型的房地產(chǎn)企業(yè)，一年內(nèi)至少要對(duì)經(jīng)營(yíng)、投融資、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，管理體系和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行兩次復(fù)盤，高管團(tuán)隊(duì)要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)節(jié)奏、結(jié)構(gòu)及現(xiàn)金流。

推地新政出臺(tái)之后，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)開始對(duì)企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問(wèn)題，進(jìn)行重新思考與動(dòng)態(tài)優(yōu)化。 

建議中小房企在3-5月，重新去研討企業(yè)戰(zhàn)略、節(jié)奏、布局、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑、管理優(yōu)化路徑要點(diǎn)、團(tuán)隊(duì)升級(jí)策略。近期，已有多家房地產(chǎn)企業(yè)跟隨博志成與黃老邪重新思考自身發(fā)展戰(zhàn)略并著手優(yōu)化。

近年來(lái)，博志成以戰(zhàn)略研討會(huì)的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，明確戰(zhàn)略定位。同時(shí)，也通過(guò)引導(dǎo)房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，并制定系統(tǒng)落地措施，助力企業(yè)快速增長(zhǎng)。 

企業(yè)內(nèi)部投融產(chǎn)銷構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，一定要與外部的大節(jié)奏與大結(jié)構(gòu)相匹配。匹配不好就會(huì)出現(xiàn)投資錯(cuò)誤，該拿地的時(shí)候沒(méi)錢，不該拿地閑置大量資金。

老板不能把精力全部放在如員工考勤等雞毛蒜皮的小事上，或工程現(xiàn)場(chǎng)，一定要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的節(jié)奏與結(jié)構(gòu)。

集中推地下，大企業(yè)的投資能力要能夠支持在短時(shí)間內(nèi)對(duì)大量地塊做出研判，也要具備下移非熱點(diǎn)城市的能力。對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資能力要能夠支持企業(yè)進(jìn)入大城市，也要能嚴(yán)守根據(jù)地。 

房地產(chǎn)管理紅利時(shí)代，修煉內(nèi)功是一個(gè)重大課題。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)功包含九種：

• 管理內(nèi)功（體系、機(jī)制、團(tuán)隊(duì)、文化與品牌）

• 業(yè)務(wù)內(nèi)功（各專業(yè)條線內(nèi)功，尤其是成本）

• 產(chǎn)品內(nèi)功

• 服務(wù)內(nèi)功

• 運(yùn)營(yíng)內(nèi)功

• 現(xiàn)金流管理

• “三動(dòng)”模式（投融驅(qū)動(dòng)、營(yíng)銷拉動(dòng)、運(yùn)營(yíng)聯(lián)動(dòng)）

• 多城、多產(chǎn)業(yè)協(xié)同

• 當(dāng)下與未來(lái)協(xié)同

既然“五道紅線”讓財(cái)務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營(yíng)性杠桿受限。那么中小房企大可以通過(guò)加大合作力度發(fā)揮合作型、并購(gòu)型杠桿的作用。

無(wú)論是與頭部房企、國(guó)有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團(tuán)合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長(zhǎng)俱樂(lè)部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實(shí)現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺(tái)。

目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)大部分都在加強(qiáng)向泛地產(chǎn)領(lǐng)域滲透，因?yàn)榉旱禺a(chǎn)能在一定程度上規(guī)避調(diào)控負(fù)面影響，獲取調(diào)控紅利。但泛地產(chǎn)也對(duì)企業(yè)的多元化投融資能力提出了更高的要求。

對(duì)于小型房企來(lái)說(shuō)，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項(xiàng)目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

而對(duì)于資源儲(chǔ)備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長(zhǎng)曲線。

因?yàn)楫?dāng)熱點(diǎn)22城推地節(jié)奏被進(jìn)一步掌控之后，規(guī)模房企必定會(huì)大規(guī)模進(jìn)入沒(méi)有“雙集中”政策調(diào)控的城市尋找機(jī)會(huì)，導(dǎo)致中小房企的“根據(jù)地”競(jìng)爭(zhēng)加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會(huì)在拿地節(jié)點(diǎn)上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋實(shí)施集中供地城市隱藏機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)黃老邪”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 再看“兩集中”，集中供地下的房地產(chǎn)江湖