作者:陽(yáng)新芽
來(lái)源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)
這次我只講土地成本,下一篇文章講工程成本。
土地成本的組成
土地成本包含哪些細(xì)項(xiàng)科目?
從狹義上來(lái)說(shuō),土地成本就是指在項(xiàng)目獲取過(guò)程中所需支付的土地出讓金額,如:公開(kāi)招拍掛項(xiàng)目繳納的土地出讓金(含補(bǔ)繳)。但對(duì)于二手并購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目,原始繳納的土地出讓金可能金額極低,是否代表著地塊狹義上的土地成本就是原始土地出讓金呢?答案也未必:如果該地塊不涉及到變性、調(diào)規(guī)等變化,原始的土地出讓金即為該地塊的土地成本(有票成本)。對(duì)于涉及到調(diào)規(guī)、變性的項(xiàng)目,需要重新收儲(chǔ)掛牌,即需要根據(jù)一定的規(guī)則補(bǔ)繳土地出讓金,此時(shí)核算的狹義上的土地成本不僅為原始的土地出讓金,也應(yīng)包含補(bǔ)繳的土地款金額。
從廣義上來(lái)說(shuō),土地成本應(yīng)包含以下六項(xiàng),詳細(xì)見(jiàn)下表:
據(jù)上表可知,廣義上的土地成本組成 = 土地出讓金 + 契稅印花稅 + 市政配套費(fèi) + 拆遷補(bǔ)償款。(值得注意的是,以上項(xiàng)目在僅為稅費(fèi)核算時(shí)歸入土地成本核算,但并不代表其本身屬于土地成本)
因此在投資測(cè)算模型中,對(duì)于土地成本的設(shè)置,應(yīng)體現(xiàn)上述細(xì)項(xiàng),至少包含契稅、市政配套費(fèi)、其他費(fèi)用等。如公開(kāi)招拍掛項(xiàng)目無(wú)需另外設(shè)置拆遷補(bǔ)償款,已在土地出讓金中體現(xiàn)。如下表中,土地成本總和為下列四項(xiàng)之和。
土地成本的數(shù)值為靜態(tài)測(cè)算必需的要素,但對(duì)于動(dòng)態(tài)測(cè)算來(lái)說(shuō),僅知道土地成本的數(shù)值是不夠的,土地成本的支付節(jié)奏也非常重要。不同城市不同項(xiàng)目對(duì)土地款的支付要求也不盡相同。
示例:某項(xiàng)目的土地付款節(jié)奏安排如下圖:
關(guān)于土地出讓金返還的認(rèn)定
在實(shí)操中常見(jiàn)的公開(kāi)招拍掛、收并購(gòu)項(xiàng)目中,對(duì)于土地成本的認(rèn)定相對(duì)比較簡(jiǎn)單,即關(guān)注其原始土地出讓合同中成交金額(有相應(yīng)票據(jù)支撐),在簡(jiǎn)易認(rèn)定過(guò)程值得注意的是摘除無(wú)票據(jù)支撐(無(wú)合理支付路徑)的無(wú)效土地成本/在收并購(gòu)過(guò)程中認(rèn)定為股權(quán)溢價(jià)的“無(wú)票成本”。
對(duì)于涉及到土地出讓金返還的場(chǎng)景,常見(jiàn)的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)類(lèi)項(xiàng)目,或與原有一級(jí)整理公司合作,成立合資公司去二級(jí)市場(chǎng)摘地類(lèi)項(xiàng)目。具體過(guò)程展開(kāi)來(lái)看如下:
需要說(shuō)明的是,土地成本的認(rèn)定其實(shí)也是對(duì)稅負(fù)抵扣計(jì)算基數(shù)的認(rèn)定。在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目中,由于出資主體與返還主體為同一主體,在稅負(fù)的抵扣中視為“土地出讓金返還在原土地成本中進(jìn)行沖抵”。
由于非一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的在摘牌與返還的主體不一致,這就導(dǎo)致了對(duì)返還款認(rèn)定性質(zhì)的變化,即一級(jí)公司以股東借款或資本公積形式將返還款轉(zhuǎn)入二級(jí)公司,專款專用于安置房的建設(shè),在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中,通常以一級(jí)公司的“保牌權(quán)益”換取二級(jí)公司的“建成物業(yè)或現(xiàn)金溢價(jià)”。因此返還款對(duì)于二級(jí)公司來(lái)講,不可以將土地款進(jìn)行沖抵,而視為“營(yíng)業(yè)外收入”。
好了,本篇文章就寫(xiě)到這了,下次講為大家具體分析“開(kāi)發(fā)成本中的工程成本”。
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題: 涉及“土地出讓金返還”的土地成本如何確認(rèn)?