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涉及“土地出讓金返還”的土地成本如何確認(rèn)?

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2021-04-26 09:59 6068 0 0
一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中,土地出讓金返還,如何認(rèn)定?

作者:陽(yáng)新芽

來(lái)源:投拓狗日記(ID:ziguanshidai)

這次我只講土地成本,下一篇文章講工程成本。

土地成本的組成

土地成本包含哪些細(xì)項(xiàng)科目?

從狹義上來(lái)說(shuō),土地成本就是指在項(xiàng)目獲取過(guò)程中所需支付的土地出讓金額,如:公開(kāi)招拍掛項(xiàng)目繳納的土地出讓金(含補(bǔ)繳)。但對(duì)于二手并購(gòu)類(lèi)項(xiàng)目,原始繳納的土地出讓金可能金額極低,是否代表著地塊狹義上的土地成本就是原始土地出讓金呢?答案也未必:如果該地塊不涉及到變性、調(diào)規(guī)等變化,原始的土地出讓金即為該地塊的土地成本(有票成本)。對(duì)于涉及到調(diào)規(guī)、變性的項(xiàng)目,需要重新收儲(chǔ)掛牌,即需要根據(jù)一定的規(guī)則補(bǔ)繳土地出讓金,此時(shí)核算的狹義上的土地成本不僅為原始的土地出讓金,也應(yīng)包含補(bǔ)繳的土地款金額。

從廣義上來(lái)說(shuō),土地成本應(yīng)包含以下六項(xiàng),詳細(xì)見(jiàn)下表:

據(jù)上表可知,廣義上的土地成本組成 = 土地出讓金 + 契稅印花稅 + 市政配套費(fèi) + 拆遷補(bǔ)償款。(值得注意的是,以上項(xiàng)目在僅為稅費(fèi)核算時(shí)歸入土地成本核算,但并不代表其本身屬于土地成本)

因此在投資測(cè)算模型中,對(duì)于土地成本的設(shè)置,應(yīng)體現(xiàn)上述細(xì)項(xiàng),至少包含契稅、市政配套費(fèi)、其他費(fèi)用等。如公開(kāi)招拍掛項(xiàng)目無(wú)需另外設(shè)置拆遷補(bǔ)償款,已在土地出讓金中體現(xiàn)。如下表中,土地成本總和為下列四項(xiàng)之和。

土地成本的數(shù)值為靜態(tài)測(cè)算必需的要素,但對(duì)于動(dòng)態(tài)測(cè)算來(lái)說(shuō),僅知道土地成本的數(shù)值是不夠的,土地成本的支付節(jié)奏也非常重要。不同城市不同項(xiàng)目對(duì)土地款的支付要求也不盡相同。

示例:某項(xiàng)目的土地付款節(jié)奏安排如下圖:

關(guān)于土地出讓金返還的認(rèn)定

在實(shí)操中常見(jiàn)的公開(kāi)招拍掛、收并購(gòu)項(xiàng)目中,對(duì)于土地成本的認(rèn)定相對(duì)比較簡(jiǎn)單,即關(guān)注其原始土地出讓合同中成交金額(有相應(yīng)票據(jù)支撐),在簡(jiǎn)易認(rèn)定過(guò)程值得注意的是摘除無(wú)票據(jù)支撐(無(wú)合理支付路徑)的無(wú)效土地成本/在收并購(gòu)過(guò)程中認(rèn)定為股權(quán)溢價(jià)的“無(wú)票成本”。

對(duì)于涉及到土地出讓金返還的場(chǎng)景,常見(jiàn)的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)類(lèi)項(xiàng)目,或與原有一級(jí)整理公司合作,成立合資公司去二級(jí)市場(chǎng)摘地類(lèi)項(xiàng)目。具體過(guò)程展開(kāi)來(lái)看如下:

需要說(shuō)明的是,土地成本的認(rèn)定其實(shí)也是對(duì)稅負(fù)抵扣計(jì)算基數(shù)的認(rèn)定。在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目中,由于出資主體與返還主體為同一主體,在稅負(fù)的抵扣中視為“土地出讓金返還在原土地成本中進(jìn)行沖抵”。

由于非一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目的在摘牌與返還的主體不一致,這就導(dǎo)致了對(duì)返還款認(rèn)定性質(zhì)的變化,即一級(jí)公司以股東借款或資本公積形式將返還款轉(zhuǎn)入二級(jí)公司,專款專用于安置房的建設(shè),在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中,通常以一級(jí)公司的“保牌權(quán)益”換取二級(jí)公司的“建成物業(yè)或現(xiàn)金溢價(jià)”。因此返還款對(duì)于二級(jí)公司來(lái)講,不可以將土地款進(jìn)行沖抵,而視為“營(yíng)業(yè)外收入”。

好了,本篇文章就寫(xiě)到這了,下次講為大家具體分析“開(kāi)發(fā)成本中的工程成本”。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“投拓狗日記”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 涉及“土地出讓金返還”的土地成本如何確認(rèn)?

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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