觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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若越秀金融大廈項(xiàng)目交易完成，越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、收益結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫教嵘蛢?yōu)化。
編者按：11月2-3日，2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在上海召開(kāi)，這是連續(xù)第九屆的商業(yè)地產(chǎn)盛會(huì)，聚焦商業(yè)革新，探尋未來(lái)機(jī)會(huì)。
過(guò)去一年，行業(yè)經(jīng)歷了未曾想象、前所未有的考驗(yàn)，但總有不少出眾的企業(yè)不斷演繹精彩的商業(yè)故事。
自2018年收購(gòu)杭州維多利中心，越秀房托已近三年沒(méi)有往資產(chǎn)池中增加籌碼。
2021年10月24日晚間，越秀地產(chǎn)、越秀房托均發(fā)布公告，買(mǎi)方越秀房產(chǎn)基金透過(guò)Yue xiu REIT 2018 Company Limited與賣(mài)方城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司及擔(dān)保人越秀地產(chǎn)訂立收購(gòu)契約，賣(mài)方為越秀地產(chǎn)直接附屬公司。
據(jù)此，買(mǎi)方同意透過(guò)收購(gòu)銷(xiāo)售股份（相當(dāng)于目標(biāo)公司Gain Force Investments Ltd.的全部股權(quán)）向賣(mài)方收購(gòu)一物業(yè)。目標(biāo)公司透過(guò)中間實(shí)體間接持有項(xiàng)目公司100%權(quán)益，而項(xiàng)目公司為該物業(yè)相關(guān)土地使用權(quán)及所有權(quán)的登記合法業(yè)主。
上述交易物業(yè)則是位于廣州珠江新城的越秀金融大廈，協(xié)定收購(gòu)金額達(dá)77.93億元。
這一交易如若順利進(jìn)行，將為越秀地產(chǎn)帶來(lái)稅后收益達(dá)13.66億元。而對(duì)越秀房托而言，這一交易意味著什么？
據(jù)悉，越秀金融大廈俗稱(chēng)“北塔”，位于廣州市天河區(qū)珠江東路28號(hào)，前身為廣州越秀·財(cái)富中心。公告中如此描述：該物業(yè)乃廣州十大摩天大樓之一，是地處廣州珠江新城核心區(qū)的策略性位置的地標(biāo)建筑。
珠江新城CBD的地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，其不僅是廣州經(jīng)濟(jì)核心和城市名片，更是華南地區(qū)金融及高端服務(wù)業(yè)中心。
越秀金融大廈則正位于珠江新城核心區(qū)的中軸線上，步行可達(dá)雙地鐵線珠江新城站且距冼村站200米，同時(shí)該物業(yè)配備一個(gè)直升機(jī)坪，支持廣州、深圳及珠海之間的航線，相較廣州其他甲級(jí)寫(xiě)字樓具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。
在越秀金融大廈周邊800米半徑內(nèi)，匯集八座樓高超過(guò)300米的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，例如廣州國(guó)金中心及周大福金融中心，便是“西塔”與“東塔”，前者同樣是越秀房托旗下資產(chǎn)。
區(qū)位光環(huán)下，該底層資產(chǎn)項(xiàng)目本身的運(yùn)營(yíng)情況如何？
據(jù)悉，越秀金融大廈總建筑面積約21萬(wàn)平方米，高約309米，包括68層高的商業(yè)大廈，包括4層零售商場(chǎng)空間及64層寫(xiě)字樓空間；及擁有827個(gè)地下停車(chē)位的4層地庫(kù)。
從出租情況看，該項(xiàng)目的物業(yè)可出租總面積約17萬(wàn)平方米，可出租凈面積約為12.2萬(wàn)平方米，包含11.96萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓及2859.51平方米的零售商場(chǎng)。
而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱評(píng)估報(bào)告獲悉，截至2021年9月30日止九個(gè)月，越秀金融大廈的整體平均出租率為92.5%，維持在高水平。
在同樣十分考驗(yàn)著項(xiàng)目的吸引力與運(yùn)營(yíng)成果的租金水平方面，2021年9月該項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分199.3元/平方米，零售商場(chǎng)則為223.32元/平方米。
以寫(xiě)字樓為例，越秀金融中心的寫(xiě)字樓租金水平在廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓中具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。如戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈租金小幅回升至每月每平方米179元。
但同時(shí)，相比于2021年二季度珠江新城核心區(qū)可比物業(yè)的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金每月每平方米218元，仍有上升空間；且根據(jù)市場(chǎng)顧問(wèn)報(bào)告，2022年至2025年，珠江新城核心區(qū)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金率預(yù)計(jì)按3.2%至4.4%的增速穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要由于未來(lái)四年該區(qū)域?qū)懽謽窍∪薄?/p>
基于此，越秀房托認(rèn)為，該物業(yè)的租金有進(jìn)一步上升的潛力，是一個(gè)可提供長(zhǎng)期增長(zhǎng)并充滿(mǎn)活力的甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)。
值得一提的是，越秀金融中心于2015年落成，目前已進(jìn)入其第二個(gè)租賃周期，這意味著單位租金具有潛在且恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整空間。
除了增長(zhǎng)性，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的客戶(hù)群也保障了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。評(píng)估報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，于2021年9月30日，越秀金融中心的14個(gè)租戶(hù)為財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)，占前九月總租金收入的12.6%。
以類(lèi)別看，在該物業(yè)租戶(hù)組合中，金融、商業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)類(lèi)型租戶(hù)的租金收入占比分別為31.7%、25.2%及15%。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于2005年上市的越秀房托，最早納入資產(chǎn)池的是位于廣州核心區(qū)域的白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利廣場(chǎng)和越秀新都會(huì)大廈四項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
隨后于2012年，越秀房托收購(gòu)吸納越秀地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際金融中心（IFC），讓越秀房托所持物業(yè)價(jià)值從66億元驟升至220億元，一躍成為亞洲十大上市房地產(chǎn)投資信托基金之一。
后于2015年、2017年、2018年，越秀房托相繼注入上海、武漢、杭州等地的物業(yè)，物業(yè)數(shù)量擴(kuò)大至8個(gè)并拓展了物業(yè)分布版圖；隨后三年越秀房托資產(chǎn)注入速度顯得有些停滯。
截至去年越秀房托上市15年,其資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)超過(guò)7.5倍,年復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)14%。
若越秀金融大廈項(xiàng)目交易完成，越秀房托所持有物業(yè)將增加至9個(gè)。同時(shí)，越秀房托的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、收益結(jié)構(gòu)或?qū)⒌玫教嵘蛢?yōu)化。
以資產(chǎn)規(guī)?？?，近幾年越秀房托都穩(wěn)步在300億量級(jí)。于2021年6月30日，越秀房托的物業(yè)組合由獨(dú)立專(zhuān)業(yè)評(píng)估師高力國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)（香港）有限公司重估，其重估市值約為344.88億元。
如經(jīng)計(jì)及獨(dú)立物業(yè)估值師所評(píng)估，于2021年8月31日越秀金融中心的評(píng)估值為80.3億元。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體估算，如若收購(gòu)?fù)瓿桑叫惴客械馁Y產(chǎn)規(guī)模將升至425.18億元，將較年中增長(zhǎng)25.28%。
同時(shí)，可供出租總面積從中期的63.29萬(wàn)平方米將增至80.31萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.9%。
越秀房托于公告中也表示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，越秀房產(chǎn)基金擴(kuò)大后的資產(chǎn)組合估值預(yù)計(jì)是香港和新加坡上市房產(chǎn)基金所持的中國(guó)資產(chǎn)組合中規(guī)模最大的。
除了量級(jí)上的增長(zhǎng)，越秀金融大廈的注入使越秀房托的物業(yè)組合更有競(jìng)爭(zhēng)力。
以寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)為例，此前越秀房托董事會(huì)主席林德良就曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，在收購(gòu)標(biāo)的類(lèi)型中其更青睞于寫(xiě)字樓，因?yàn)樵擃?lèi)物業(yè)更具有抗風(fēng)險(xiǎn)性。
在去年疫情影響下，越秀房托的寫(xiě)字樓物業(yè)收入凈額同比逆勢(shì)上漲了2.1%；但專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和酒店公寓因?yàn)橐咔闆_擊比較明顯，下降幅度比較大；零售商業(yè)也受到疫情影響略微下降。
于收購(gòu)前，按總出租面積計(jì)寫(xiě)字樓物業(yè)約占越秀房產(chǎn)基金組合的68.0%；而此次收購(gòu)中寫(xiě)字樓面積為16.64萬(wàn)平方米，收購(gòu)?fù)瓿珊笤摫壤龑⒃鲋良s73.0%。
此外，該物業(yè)注入將使得越秀房托的收益結(jié)構(gòu)更有穩(wěn)定性，降低越秀房產(chǎn)基金從廣州國(guó)金中心的收入來(lái)源集中度。
據(jù)悉，截至2021年中期越秀金融中心的營(yíng)收為1.98億元。
若收購(gòu)事項(xiàng)將收購(gòu)?fù)瓿珊?，該物業(yè)產(chǎn)生的收入將占經(jīng)擴(kuò)大組合同期收入的約19%；更為重要的是，廣州國(guó)金中心對(duì)越秀房產(chǎn)基金總組合的物業(yè)估值的占比預(yù)計(jì)將從約55%減少至約44%，減少現(xiàn)有組合對(duì)廣州國(guó)金中心的收入依賴(lài)。
由此可窺見(jiàn)，雖該筆收購(gòu)的價(jià)格及方式或仍待考究，但就長(zhǎng)期看，此次資產(chǎn)注入具有潛在資本增值上升空間，將有利于越秀房產(chǎn)基金的市值及提高基金單位的整體流動(dòng)性。
當(dāng)然，這也將更加考驗(yàn)越秀房托對(duì)于這超400億資金池的運(yùn)營(yíng)與提升。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 久違的資產(chǎn)注入 越秀房托78億收購(gòu)越秀金融大廈與超400億資產(chǎn)池
