作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)
房地產(chǎn)收并購項(xiàng)目本身就是錯(cuò)綜復(fù)雜、不斷排坑的系統(tǒng)工程,不僅是對于項(xiàng)目而言,收購過程中所接觸到了合作方、居間方、政府部門等也是五花八門
而一個(gè)收并購項(xiàng)目能否成功也是取決于很多方面的因素
除了項(xiàng)目本身靠不靠譜外,合作方的態(tài)度、政府部門的限制、居間方的牽線搭橋等都是至關(guān)重要的
這篇文章跟大家分享一個(gè)親自操刀的項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目從幾經(jīng)失敗到最終成功,過程中涉及到很多典型的“坑”以及典型收并購項(xiàng)目的“操刀手法”
相信對大家能夠有所幫助
背景
項(xiàng)目位于某中部三線城市,由合作方A公司于2005年以300元/㎡的樓面價(jià)在公開招拍掛市場上競得,合計(jì)建筑面積65萬方
項(xiàng)目分期開發(fā)模式;合作方A是本土房企;2008年,我司與A公司已經(jīng)就一期的100畝地塊合作開發(fā),且收益良好,雙方在合作過程中也比較愉快
基于雙方合作關(guān)系,擬對二期地塊繼續(xù)收購,并按照雙方股比70%:30%繼續(xù)合作開發(fā)
但是二期的項(xiàng)目公司和地塊存在很多問題,包括土地已抵押、股權(quán)已質(zhì)押、對外擔(dān)保、土地滯納金、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜等問題,一下子很難剝離干凈
合作
如果單純是對二期項(xiàng)目的收購,相信很多開發(fā)商都是望而卻步
但是基于一期項(xiàng)目良好的合作基礎(chǔ)且效益不錯(cuò),所以在老板的指示下繼續(xù)往前推進(jìn),對于二期地塊所涉及到的問題盡量做好風(fēng)控措施
(1)先決條件1:因?yàn)槎陧?xiàng)目債權(quán)債務(wù)復(fù)雜,所以雙方經(jīng)過多次協(xié)商談判后,約定展開合作的先決條件轉(zhuǎn)讓方對項(xiàng)目公司進(jìn)行債務(wù)和股權(quán)重組,以確保轉(zhuǎn)讓方A成為項(xiàng)目公司100%股權(quán)的控股股東
(2)先決條件2:由于項(xiàng)目公司還有其他的業(yè)務(wù),因此要求轉(zhuǎn)讓方將項(xiàng)目公司的其他業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離,使其純粹擁有二期地塊的開發(fā)主體項(xiàng)目公司
(3)在先決條件達(dá)成后,我司按照2.1億的合作對家收購項(xiàng)目公司70%的股權(quán)
其中0.2億元作為股權(quán)對價(jià),1.9億元作為債權(quán)對價(jià)(協(xié)議中要求轉(zhuǎn)讓方專項(xiàng)用于B金融機(jī)構(gòu)的借款,以解除土地抵押和股權(quán)質(zhì)押)
爆雷
基于雙方合作基礎(chǔ)及信任關(guān)系,2.1億的對價(jià)款很快就打到了對應(yīng)賬戶,雖然前期做了詳盡的盡職調(diào)查,原本以為考慮了所有的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施
但是百密而有一疏,爆雷的時(shí)候沒有一片雪花是無辜的
(1)資金用途未封閉管理:原本約定的1.9億元定向用于償還金融機(jī)構(gòu)的借款以接觸土地抵押及股權(quán)質(zhì)押,但是合作方A卻挪作他用,且無力繼續(xù)償還該部分借款
(2)債權(quán)債務(wù)及擔(dān)保未充分進(jìn)行重組,存在未披露擔(dān)保,合計(jì)金額高達(dá)4億元
(3)后期轉(zhuǎn)讓方資金鏈由于其他業(yè)務(wù)經(jīng)營不善,導(dǎo)致資金鏈斷裂,項(xiàng)目公司的擔(dān)保資產(chǎn)被法院查封,導(dǎo)致項(xiàng)目一直處于停滯狀態(tài)
挽回
在收購爆雷后,由于合作方原因?qū)е马?xiàng)目無法正常開發(fā),前期2.1億元的對價(jià)款全部打水漂,雖然對項(xiàng)目公司享有1.9億元的債權(quán),但是卻劣后于其他借款人
收購項(xiàng)目一旦出現(xiàn)問題,風(fēng)險(xiǎn)和損失都是巨大的,為了盡力地挽回?fù)p失,接下來又積極協(xié)調(diào)政府與法院,主張我方的權(quán)利與追償訴求:
(1)處理好一期項(xiàng)目與二期項(xiàng)目之間的關(guān)系,做好一期項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)隔絕;
(2)向法院起訴轉(zhuǎn)讓方A,主張挽回我司前投入價(jià)款;
(4)與政府及法院部門溝通盡快推進(jìn)項(xiàng)目公司名下土地資產(chǎn)進(jìn)入法拍程序
雖然收購項(xiàng)目爆雷,但是該宗地塊質(zhì)素及周邊市場還是持續(xù)看好的,因此決定繼續(xù)參拍
如果在法拍中能夠以合適的價(jià)格獲取,那么繼續(xù)開發(fā)目標(biāo)地塊,獲取開發(fā)收益,如果不能拍得,也可以盡力彌補(bǔ)損失
法拍
從能夠在法拍中以合適價(jià)格競得的思路出發(fā),工作重心放在了政府及法院溝通上,情況特殊的點(diǎn)在于我司既是起訴方也是參拍方
從以下幾點(diǎn)做了著重突破
(1)協(xié)調(diào)法院將我司與轉(zhuǎn)讓方之間的合作問題在公告中做進(jìn)一步說明,明確參拍單位需要解決我司的前期投入,且達(dá)成書面協(xié)議
(2)為了隱性勸退更多意向參拍者,協(xié)調(diào)總包、供應(yīng)商等共同上訪,要求參拍單位解決上述問題
結(jié)果
在經(jīng)過以上的努力后,算是將功贖過,在法拍中成功競得該宗地塊,且價(jià)格合適,通過進(jìn)一步測算,利潤指標(biāo)仍然良好,且經(jīng)過一系列程序后,風(fēng)險(xiǎn)全部規(guī)避,我司單獨(dú)開發(fā)該宗地塊
一個(gè)成功的項(xiàng)目固然可以學(xué)習(xí)和積累很多經(jīng)驗(yàn),但是失敗的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)往往更加寶貴!
對于收并購?fù)呛檬露嗄?,但?dāng)爆雷時(shí),卻沒有一片“雪花”是無辜的!
注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題: 案例分享:一個(gè)起死回生的收并購項(xiàng)目