本以為會(huì)好起來(lái)的2022年依舊延續(xù)了hard模式。

風(fēng)聲鶴唳的當(dāng)下，沉住氣、活下去才是最要緊的事。雖頂著行業(yè)里唯一的曙光，租賃住房行業(yè)的從業(yè)者站在保障性租賃住房（以下或簡(jiǎn)稱“保租房”）這塊大蛋糕面前，卻顯得迫不及待又張不開嘴……

除了幾個(gè)“奉命”試吃的國(guó)家隊(duì)成員，周圍人群都在觀望?！氨Ｗ夥康降自撛趺纯?？不同的城市政策有何不同？保租房項(xiàng)目到底能不能做？怎么做？”

積累了行業(yè)諸多困惑，睿和智庫(kù)以“抓住保租房的大機(jī)遇”為題，在4月20日舉辦了第23講線上公開課。本文結(jié)合此次公開課研討嘉賓的觀點(diǎn)，從行業(yè)關(guān)心的保租房相關(guān)問題入手，撥開迷霧、點(diǎn)亮微光。

1、標(biāo)志著中國(guó)新住房體系的成型

新住房體系，即是在“房住不炒”的主基調(diào)下，從以商品房為主的住房體系，轉(zhuǎn)為商品房、租賃住房并重體系，通過(guò)“租購(gòu)并舉”解決社會(huì)上以年輕一代為主人群的住房問題。然而，“租”與“購(gòu)”如何齊驅(qū)？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年商品房銷售規(guī)模約18萬(wàn)億，而按當(dāng)前2億的租賃人口、人均租賃面積27平方米、平均單位租金29元/月來(lái)計(jì)算，我國(guó)的租賃住房市場(chǎng)規(guī)模約為2萬(wàn)億，約占商品房銷售規(guī)模的11%，雖然二者統(tǒng)計(jì)口徑略有差異，但仍能看出當(dāng)前居民住房現(xiàn)狀與“租購(gòu)并舉”仍有一定距離。

隨著2021年7月保障性租賃住房實(shí)施政策的出臺(tái)，“十四五”期間650萬(wàn)套的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)，為租賃住房市場(chǎng)注入了新的供給，同時(shí)也使“租購(gòu)并舉”的住房體系進(jìn)一步得到了落實(shí)。

2、是推進(jìn)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的重要抓手

在2021年7月國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中提到：“擴(kuò)大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足……推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。”那么保租房如何與“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”掛鉤？

“新型城鎮(zhèn)化”的首要表現(xiàn)是農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)遷移。根據(jù)十四五規(guī)劃，未來(lái)5年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率要向65%邁進(jìn)，過(guò)程中將會(huì)有大量流動(dòng)人口涌入都市圈，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)旺盛的租賃需求。保障性租賃住房的推出既從供給端緩解住房租賃結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾，也體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化“以人為核心”的根本宗旨。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

1、保租房將成為租賃市場(chǎng)的“壓艙石”

從供給目標(biāo)來(lái)看，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上，而人口流入較大的一線城市均超過(guò)40%。若按此計(jì)劃目標(biāo)推進(jìn)，伴隨著保障性租賃住房供應(yīng)量的增多，其發(fā)展將不僅對(duì)緩和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的預(yù)期有積極效果，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)租賃住房市場(chǎng)租金水平下降，起到市場(chǎng)“壓艙石”“定星盤”的效果。

2、保租房將影響市場(chǎng)化租賃住房的產(chǎn)品與服務(wù)水平

從保障對(duì)象來(lái)看，保障性租賃住房面向的是收入水平不高的新市民、青年人，基數(shù)大、需求多；從戶型標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，保障性租賃住房以不超過(guò)70平方米的小戶型為主，也正是租賃市場(chǎng)的主流產(chǎn)品（根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，租賃市場(chǎng)上1室和2室戶占比約71%）；從實(shí)施區(qū)域來(lái)看，保障性租賃住房是以人口流入的大城市為發(fā)展重點(diǎn)，而這也與租賃市場(chǎng)邏輯一致。

在目標(biāo)客群、規(guī)劃產(chǎn)品、開拓市場(chǎng)等一致的前提下，保租房與市場(chǎng)化租賃住房未來(lái)將要面臨的環(huán)境將是一致的。市場(chǎng)化租賃住房若不想被保租房“所同化”，其產(chǎn)品及服務(wù)必須要升級(jí)。

1、上海：政策推進(jìn)有序，以租賃用地為主要供應(yīng)渠道

目前，上海是全國(guó)范圍內(nèi)保障性租賃住房相關(guān)政策發(fā)布頻率最高、配套政策出臺(tái)相對(duì)完善的城市之一。從2021年4月推出《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》開始，到2022年3月上海市發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的通知》，上海市陸續(xù)出臺(tái)了保障性租賃住房相關(guān)區(qū)域規(guī)劃、土地供應(yīng)、設(shè)計(jì)規(guī)范、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)管理、金融支持、財(cái)政補(bǔ)貼等方面的配套政策。其中各區(qū)也因地制宜積極制定了各區(qū)保障性租賃住房的落實(shí)細(xì)則，保障性租賃住房政策推進(jìn)井然有序。

上海保障性租賃住房的特點(diǎn)：

（1）租賃用地是保障性租賃住房的主要供應(yīng)渠道。2017年7月，上海首次推出租賃住房用地，截至2021年12月，上海共計(jì)出讓租賃用地規(guī)劃建筑面積超過(guò)1100萬(wàn)平方米，供應(yīng)150余宗地，預(yù)計(jì)能夠帶來(lái)約23萬(wàn)套新增租賃房源供應(yīng)，占“十四五”規(guī)劃新增的50%。

（2）供給結(jié)構(gòu)細(xì)分，首推“保障性租賃住房”用地。2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地，與以往的“租賃住房用地”相比，其保障屬性更清晰。

（3）拿地主體以屬地央企、國(guó)企為主。2017年7月至今上海招拍掛租賃用地80%以上的拿地主體為上海本地的央企、國(guó)企，充分發(fā)揮市場(chǎng) “穩(wěn)定器”“壓艙石”作用，不過(guò)未來(lái)保障性租賃市場(chǎng)上預(yù)計(jì)會(huì)有更多類型的主體參與其中。

（4）準(zhǔn)入條件排除已購(gòu)房的職住分離客群。上海保障性租賃住房主要為無(wú)房或居住條件偏低的人群解決住房困難的問題，這個(gè)準(zhǔn)入條件下排除了已購(gòu)房的職住分離的客群。

（5）配租方式優(yōu)先保障無(wú)房對(duì)象。上海保障性租賃住房的配租方式以先集中再常態(tài)化再輪候配租的方式進(jìn)行，但這種配租方式在實(shí)際落地的時(shí)候可能導(dǎo)致部分項(xiàng)目企業(yè)運(yùn)營(yíng)的主動(dòng)性受限。

2、北京：政策出臺(tái)相對(duì)較緩，以集體土地建設(shè)保租房試點(diǎn)

2022年3月，北京市接連出臺(tái)《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施方案》和《保障性租賃住房的認(rèn)定細(xì)則及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，與其他保租房的重點(diǎn)城市相比，在租金定價(jià)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、準(zhǔn)入對(duì)象等方面相對(duì)靈活彈性，符合北京市城市發(fā)展的需求。

北京保障性租賃住房的特點(diǎn)：

（1）以集體土地建設(shè)保障性租賃住房為主。截至2021年底，北京市已累計(jì)開工利用集體土地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目50個(gè)、房源約7.1萬(wàn)套，目前其中5個(gè)項(xiàng)目已建設(shè)完成并入市。

表1：北京集體土地租賃住房入市項(xiàng)目

資料來(lái)源：睿和智庫(kù)整理

（2）主要面向全市無(wú)房群體，但具體可放寬到特定區(qū)域內(nèi)無(wú)房的同城異住上班族提供了便利。

（3）明確劃分住房類型，滿足多種人群需求。北京市明確劃分了保租房的三種類型：住宅型、宿舍型、公寓型，并對(duì)這三種租賃住房在配套設(shè)施、套型面積、居室配置、車位配比等方面制定了不同標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同人群的租住需求。

3、廣州：以存量改造為主要抓手

作為人口凈流入的核心城市，廣州租賃住房需求量非常旺盛。近兩年，廣州密集出臺(tái)多項(xiàng)保障性租賃住房相關(guān)政策文件，多維度支持“十四五”期間保障性租賃住房計(jì)劃順利落地。但由于廣州住房結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，城中村、“二房東”、類住宅等規(guī)模占比較大，保障性租賃住房的發(fā)展仍存在一些亟待解決的難題。

廣州保障性租賃住房的特點(diǎn)：

（1）供給目標(biāo)居全國(guó)首位。2021年9月14日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障工作的意見》，提出到2025年，全面完成66萬(wàn)套保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，其中保障性租賃住房60萬(wàn)套。白云區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)保租房計(jì)劃供應(yīng)量占到全市的50%。

（2）因地制宜，增加城中村改造配建等供給渠道?！爸槿恰钡貐^(qū)最顯著的特征就是存在大量的“城中村”現(xiàn)象。僅廣州和深圳這兩個(gè)城市，預(yù)估有1000萬(wàn)人是在城中村居住。因此為保證保租房建設(shè)目標(biāo)落地，廣州市在國(guó)家推行的供給渠道上，探索了七大保障性租賃住房籌建方式，新增了城中村改造配建、存量房源整租運(yùn)營(yíng)等創(chuàng)新渠道。

（3）增量租賃用地少，目標(biāo)完成主要以存量補(bǔ)齊。廣州建設(shè)用地開發(fā)土地已接近極限，新增住宅用地尤為稀缺。2021年廣州市兩次集中供地中僅有一宗土地要求配建租賃住房；2022年廣州土地供應(yīng)計(jì)劃中，預(yù)計(jì)供應(yīng)租賃住房用地面積為43.69公頃，建筑面積254.52萬(wàn)平方米，供給規(guī)模不到上海2022年保租房專項(xiàng)用地供給規(guī)模的30%，更不及北京的15%。因此廣州保障性租賃住房的供給目標(biāo)仍需大量存量住房補(bǔ)齊。

（4）存量物業(yè)產(chǎn)權(quán)合規(guī)性待明晰。實(shí)際運(yùn)作中，部分項(xiàng)目物業(yè)存在產(chǎn)權(quán)合規(guī)性問題，例如一棟物業(yè)只有一個(gè)大產(chǎn)權(quán)證，未作產(chǎn)權(quán)分割，經(jīng)營(yíng)地址無(wú)法明確，將會(huì)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)方面臨非法經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此相關(guān)問題仍需政府部門出具明確的細(xì)則，優(yōu)化先行方案。

（5）以住宅社區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，存量改建難度大。廣州的保障性租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)還未像北京一樣出臺(tái)詳細(xì)的指標(biāo)，目前仍參照住宅標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。實(shí)際操作中，受物業(yè)條件限制，很多部分難以達(dá)到住宅標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)營(yíng)合規(guī)性受限。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

1、 如何判斷自身能否做保租房項(xiàng)目？

對(duì)于開發(fā)商或者資方來(lái)說(shuō)，是否要啟動(dòng)保租房項(xiàng)目可以從以下幾個(gè)層面去判斷：

首先，考慮行業(yè)規(guī)模，也就是說(shuō)我們先考慮這個(gè)行業(yè)的蛋糕多大。對(duì)于保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，按現(xiàn)今2億租房人口推算，現(xiàn)在中國(guó)的租賃住房市場(chǎng)規(guī)模是2萬(wàn)億，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期將會(huì)達(dá)到4-5萬(wàn)億的規(guī)模。市場(chǎng)規(guī)模較大且處于上升趨勢(shì)。

第二，考慮行業(yè)的收益水平是否與自身能力匹配。租賃住房行業(yè)的本質(zhì)是“薄利且回報(bào)周期長(zhǎng)”，需要大量資金，做好長(zhǎng)期持有的打算。因此，我們需要考慮自身的資金成本和投資刻度要求能否承受得住行業(yè)對(duì)應(yīng)的收益水平和培育周期。

第三，考慮以何種方式進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。在前兩點(diǎn)都考慮清楚的前提下，我們?cè)摽紤]是要以自身企業(yè)的基因以及風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)選擇適合自己的商業(yè)模式。例如，自身的企業(yè)基因是否已經(jīng)擁有從開發(fā)、到運(yùn)營(yíng)、再到物管的全鏈條運(yùn)作保租房項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，是否擁有一定的資金成本優(yōu)勢(shì)。如果企業(yè)內(nèi)部沒有相應(yīng)的人員支持，融資成本也不具有優(yōu)勢(shì)的話，想要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)建議優(yōu)先選擇與外部團(tuán)隊(duì)合作。

2、保租房項(xiàng)目該怎么做？

“戰(zhàn)略”考慮清楚后，我們來(lái)看看“戰(zhàn)術(shù)”層面的問題，即提高投資回報(bào)率的策略。

投資回報(bào)率測(cè)算的核心即是收益（息稅折舊攤銷前的收益）與成本（賬面投資成本）之間的比例關(guān)系。也就是說(shuō)，提高項(xiàng)目投資回報(bào)率的根本就是把分子（收益）做大，把分母（成本）做小。

目前行業(yè)的投資回報(bào)率普遍都比較低，4%的REITs的準(zhǔn)入線能夠達(dá)到的項(xiàng)目非常少。

那么，要想收益端得到提升，我們可以從以下幾個(gè)方面考慮：

（1）租金收益的提升本質(zhì)是提高項(xiàng)目的出租率

目前，租賃住房項(xiàng)目的收益端租金收益絕對(duì)占極大比重。而保租房項(xiàng)目由于受政策租金標(biāo)準(zhǔn)的限制，租金收益可提升的主要手段即是提高項(xiàng)目的出租率水平。

為了提升出租率，吸引客戶入住，其核心是產(chǎn)品要能滿足客戶需求。

對(duì)于保租房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，雖然它具有政策保障的屬性，但是也絕對(duì)不能與產(chǎn)品體驗(yàn)做切割?；仡櫛Ｗ夥吭趪?guó)家層面的意義，首先要滿足的是“以人為本的新型城鎮(zhèn)化”?！耙匀藶楸尽北厝恍枰獮樽饪吞峁┮粋€(gè)需求匹配的空間，這樣才能把社會(huì)發(fā)展的最根本的資源-人留在一個(gè)城市，讓這個(gè)城市的新陳代謝從根上轉(zhuǎn)起來(lái)。

（2）探索多種經(jīng)營(yíng)性收益

收益水平的改善，除了租金收益渠道也可以探索其他經(jīng)營(yíng)性收益。

例如，很多新增保租房項(xiàng)目，往往是大體量的租賃社區(qū)。根據(jù)政策要求，這類租賃社區(qū)不僅要滿足客戶的居住需求，還要配置滿足租客多樣化生活需求的商業(yè)及綜合服務(wù)設(shè)施。如果規(guī)劃得當(dāng)，相關(guān)配套設(shè)施的體驗(yàn)感以及社區(qū)底商的租金也能為項(xiàng)目的整體收益帶來(lái)提升。

另外，也可以基于客戶的需求提供增值性服務(wù)。比如為飼養(yǎng)寵物的客戶提供寵物托管的服務(wù)，這既滿足了客戶需求，提高了客戶的滿意度，同時(shí)也帶來(lái)了企業(yè)收益。

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

對(duì)于租賃住房行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何“降本”才是關(guān)鍵。

（1）積極獲取租賃用地，降低“面粉價(jià)格”

對(duì)于租賃住房行業(yè)來(lái)說(shuō)，擁有一個(gè)匹配“面粉價(jià)格”是投資回報(bào)率達(dá)標(biāo)的大前提。像上海的R4用地、北京的集體建設(shè)用地，這類土地的價(jià)格基本只是同區(qū)域可售商品房土地價(jià)格的1/3，拿到這類用地才能把土地成本給降下來(lái)。

（2）精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，控制成本及費(fèi)用

對(duì)成本及費(fèi)用的控制，還可以體現(xiàn)在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)中對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理流程的把控。標(biāo)準(zhǔn)化的管理流程以及信息化的工具在一定程度上能夠起到降低成本的效果，是提升項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)人房比的重要手段。

（3）維持產(chǎn)品品質(zhì)，建安成本不建議縮減

住宅的使用年限非常長(zhǎng)，保租房也不例外?；咀≌行枰紤]到使用要求，保租房項(xiàng)目也同樣需要。例如房屋的隔音、采光、通風(fēng)等等。因此我們要從較長(zhǎng)的生命周期去考慮保租房的產(chǎn)品質(zhì)量，項(xiàng)目的建安成本不建議縮減。

在4月20日結(jié)束的睿和公開課（第23講）——“抓住保租房的大機(jī)遇”中，與會(huì)嘉賓針對(duì)保租房的觀點(diǎn)眾多。但具體還需要通過(guò)實(shí)踐去甄別、論證。睿和智庫(kù)也將持續(xù)關(guān)注保租房的發(fā)展進(jìn)度與趨勢(shì)變化。