疫情期間，一部《安家》，刷爆了朋友圈，而老嚴(yán)夫婦買房的故事更是讓人唏噓不已。掏空畢生積蓄只為兒子買房，好心加了兒媳的名字，最終卻被兒子、兒媳和親家母拒之門外。氣憤之余不得不感嘆“養(yǎng)兒防老”不再符合實際，“養(yǎng)老防兒”才是社會現(xiàn)實。遇到這種坑爹娘的廢物兒子，老嚴(yán)夫婦要怎樣才能安心住進(jìn)自己的房子？

雖然，老嚴(yán)夫婦可以根據(jù)《合同法》第192條的規(guī)定，“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有撫養(yǎng)義務(wù)而不履行”，老嚴(yán)夫婦依法享有撤銷贈與的權(quán)利，行使登記撤銷權(quán)，要回房產(chǎn)。但像老嚴(yán)夫婦這樣標(biāo)準(zhǔn)的“中國式父母”無論如何是不會跟兒子對簿公堂。不過，即將實施的《民法典》物權(quán)編新增設(shè)的居住權(quán)可以很好的解決這個問題。

黨的十九大報告指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！蔽覈睹穹ǖ洹肺餀?quán)編確認(rèn)居住權(quán)制度的根本目的就是有利于實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，實現(xiàn)廣大人民群眾對美好生活的向往。

第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。

第三百六十八條　居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條　居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。

第三百七十一條　以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定?！?/p>

二、居住權(quán)可以發(fā)揮以下哪些方面的功能

1、避免《安家》中的老嚴(yán)夫婦悲劇

《民法典》實施后，即便老嚴(yán)夫婦為兒子出資全款買房，將房子的所有權(quán)登記在兒子、兒媳名下，但同時簽訂居住權(quán)合同，約定老嚴(yán)夫婦對該房屋享有居住權(quán)，直至老嚴(yán)夫婦均去世。那么在此期間，老嚴(yán)夫婦的兒子、兒媳是沒有權(quán)利將老嚴(yán)夫婦拒之門外的。且依據(jù)第三百六十八條“居住權(quán)無償設(shè)立” 居住權(quán)人不同于租戶，不用付房租。

2、保障和完善廉租房制度和公租房制度

增加低收入者和“夾心層群體” 獲得物權(quán)的穩(wěn)定性，增強(qiáng)居住者的獲得感，完善住房保障體制。

3、實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”

我國家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)十分沉重，421家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致獨(dú)生子女老年父母"老難所養(yǎng)"。老年人為確保晚年生活需求和生活品質(zhì)，可以出賣自己實際居住房屋的同時在房屋上設(shè)立居住權(quán)。由金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的價值向老年人進(jìn)行定期的金錢給付，從而確保其生活質(zhì)量不下降。在老年人有生之年，金融機(jī)構(gòu)雖可取得所有權(quán)，但還不能實際占有該房屋，而只有在老人身故后，金融機(jī)構(gòu)才能享有完整的所有權(quán)。老年人則在獲得一筆充足的養(yǎng)老金的同時，又能夠享有居住權(quán)，對該房屋進(jìn)行長期的居住。  

通過設(shè)置居住權(quán)實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”也有效規(guī)避了以房養(yǎng)老理財?shù)尿_局，通常這種騙局的套路是忽悠老人將房子抵押換錢，投進(jìn)所謂以房養(yǎng)老項目，宣稱每月能拿數(shù)萬元養(yǎng)老金。老人將房產(chǎn)處置權(quán)交給公司，最初每月能收到高額回報，但沒過多久，公司失聯(lián)、老板跑路，老人“錢房兩空”。而根據(jù)《民法典》第三百六十八條“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。”這樣的流程很容易揭穿騙局。同時也提醒老年人，合規(guī)以房養(yǎng)老的開展主體為商業(yè)銀行或正規(guī)保險機(jī)構(gòu)，不要因為高額回報的誘惑偏聽偏信。

作為一種金融創(chuàng)新模式，目前保險公司和商業(yè)銀行以房養(yǎng)老的產(chǎn)品設(shè)計主要優(yōu)先滿足高齡老人、失獨(dú)孤寡老人、低收入家庭老人的養(yǎng)老需求，相信，隨著居住權(quán)的實施，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)覆蓋范圍未來會進(jìn)一步升級。

4、保障弱勢群體

如離婚案件的弱勢一方、為再婚老人的配偶設(shè)立居住權(quán)的方式，既保障再婚老年配偶的居住權(quán)利，也減少了喪偶老人子女繼承房屋的糾紛。

三、對居住權(quán)的一些思考

凡事都有兩面性，有一利必有一弊。雖然，居住權(quán)未來會實現(xiàn)諸多益處，但也帶來了一些新問題。

1、進(jìn)行房產(chǎn)交易時應(yīng)愈發(fā)謹(jǐn)慎

目前房產(chǎn)交易中，一般只需核查房產(chǎn)是否存在抵押、租賃等情形即可。但未來，還要關(guān)注是否存在“居住權(quán)”。存在“居住權(quán)”的房產(chǎn)如何實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價值？特別是法拍房，法拍房清場交付問題常常是個大坑，甚至有些司法拍賣公告明確說明法院只提供執(zhí)行裁定等文件，不負(fù)責(zé)清場交付，可想而知中間的困難有多大。如果說之前的“買賣不破租賃”租賃期限最長二十年，有償為原則。遇到帶有長期租約的法拍房，購買人至少還有租賃收益；但居住權(quán)的時間期限可以直到權(quán)利人去世才可以注銷，而且原則上是無償。因此，當(dāng)法拍房存在“居住權(quán)”時，無疑會令法拍房的購買人更加“望而生畏”。

2、老賴借“居住權(quán)”逃避債務(wù)

如果老賴提前設(shè)立了第三人居住權(quán)以逃避債務(wù)，如何保障債權(quán)人的利益？

雖然居住權(quán)制度還需通過交易實踐和司法裁判不斷完善，但其入典的重要意義毋庸置疑，正折射出了我國法治建設(shè)的豐富與完善。但愿，萬家燈火下，是溫暖與歡樂。