丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年以來，房地產(chǎn)市場熱度不減，作為傳統(tǒng)旺季，3月“小陽春”如期而至，一、二手房成交均超預期。一手房成交同、環(huán)比漲幅皆超7成，其中一線城市和成交規(guī)模耀眼，升至歷史高位，二三線城市分化明顯，杭州、南京、寧波、廈門等熱點城市成交皆創(chuàng)近年來單月新高，鄭州、天津、南寧、昆明等城市繼續(xù)下行。
在核心一二線及強三線的支撐下，居民購房積極性較高，預計4月熱度或將繼續(xù)維持。但隨著房地產(chǎn)信貸政策的全面趨緊，北京、上海、深圳、浙江等多省市金融監(jiān)管部門加強個人信貸資金管理，嚴防消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流向樓市，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場也有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。
3月典型城市成交同環(huán)比漲幅約7成
2021年一季度，中國房地產(chǎn)市場“淡季不淡”，隨著市場進入傳統(tǒng)“小陽春”，3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)延續(xù)開年以來的熱度，CRIC數(shù)據(jù)顯示，28個監(jiān)測城市預計成交規(guī)模達2985萬平方米，同、環(huán)比增幅超7成。從一季度整體來看，較2019年同期出現(xiàn)33%增長。
在這其中，一線城領漲優(yōu)勢明顯，二三線城市開始呈現(xiàn)分化特征。
2021年3月，4個一線城市整體新房成交約412萬平方米，環(huán)比大增79%，同比增長152%，創(chuàng)近3年新高，由于2020年一季度受新冠疫情影響較大，整體市場停擺，整體基數(shù)較低，同比增長數(shù)據(jù)僅作參考，從今年1-3月較2019年一季度同期數(shù)據(jù)來看，漲幅仍有97%，這主要得益于充沛的市場購買力，尤其是北京、上海、深圳三大城市較2019年同期漲幅都在100%以上，分別為100%、132%和136%。
3月，24個重點監(jiān)測二三線城市整體成交約2573萬平方米，環(huán)比增長70%，同比增長68%，但一季度累計規(guī)模較2019年同期增長僅26%，與一線城市差距明顯，從具體城市來看，杭州、南京、寧波、廈門等熱點城市1-3月累計漲幅較2019年同期也已超過100%，與此同時，天津、西安、昆明、鄭州、長春等城市1-3月成交規(guī)模較2019按同期出現(xiàn)了不同程度的下滑，從這些重點監(jiān)測的城市可以看出，二三線城市間的分化明顯，部分城市熱度不亞于一線城市，部分城市則出現(xiàn)了下調。
表：2021年3月全國28個重點城市
商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)29日左右數(shù)據(jù)預估得到
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
熱點二三線供貨規(guī)模加速放大
2021年3月成交規(guī)模的增長在一定程度上受益于3月熱點城市的供應高峰，CRIC數(shù)據(jù)顯示，28個監(jiān)測城市新增供應面積約1978萬平方米，環(huán)比較2月翻倍增長121%，同比增長35%，較2019年同期增長6%。
一線城市供應規(guī)模穩(wěn)中有增，熱點二三線城市供應規(guī)模繼續(xù)放量。
2021年3月4個一線城市3月供應面積為136萬平方米，環(huán)比增39%，同比增7%，不過一季度整體供應還是低于2019年同期，前3月累計較2019年同期降9%。
3月，24個重點監(jiān)測二三線城市合計供應1842萬平方米，環(huán)比增131%，同比增37%，前3月累計規(guī)模較2019年增長8%。隨著3、4月樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來，核心二線以及強三線城市仍是房企布局重心，如武漢、天津、寧波、無錫、廈門等城市供應量顯著增加，同、環(huán)比增幅均超100%。
表：2021年3月全國28個重點城市
商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）
備注：上表中城市供應數(shù)據(jù)為新申請預售證面積，本月根據(jù)29日左右數(shù)據(jù)預估得到
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
二手房10城同環(huán)比普漲
2021年3月，二手房市場整體表現(xiàn)亮眼，10個重點城市共計成交1056萬平方米，環(huán)比翻倍，漲幅101%。基于去年同期經(jīng)濟仍在復蘇期成交基數(shù)相對較低，本月同比漲幅高達105%。值得一提的是，相比2019年同期，同比漲幅仍有60%，整體一季度同比2019年更有超7成增長，目前市場規(guī)模正處近年來高位。
具體到城市來看，10城環(huán)比漲幅皆超50%，其中杭州、青島、廈門更是漲幅翻倍。同比來看，整體顯示漲多跌少，北京、廈門同比漲幅分別高達177%和144%最為亮眼，深圳受政策調控影響回落19%。值得一提的是，政策調控后上海二手房成交規(guī)模依舊高量，3月成交354萬平方米，同比翻2倍，較2019年同期也增76%。
當前全國主要城市二手房住宅市場雖處于歷史高位，但年初一系列新政加碼調控市場已初見效，疊加新房供應釋放，二手房市場熱度回流新房市場在所難免。預計后續(xù)成交規(guī)模將高位企穩(wěn)或有小幅回落。
表：2021年3月全國10個重點城市
二手房成交量（單位：萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
熱點城市信貸資金管控趨緊
一季度，熱點城市房地產(chǎn)市場熱度不減，為落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，合肥、深圳、東莞、成都等12市相繼升級調控，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內(nèi)容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監(jiān)管漏洞，堪稱本輪房地產(chǎn)調控的風向標。
與此同時，房貸管理的“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，核心一、二線城市紛紛出現(xiàn)房貸額度吃緊、放款周期拉長等現(xiàn)象。
1月，北京銀保監(jiān)局要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，上海銀保監(jiān)局要求切實加強信貸資金用途管理，強化用途預警。2月，人民銀行深圳中支窗口指導商業(yè)銀行加強規(guī)范管理，組織銀行開展經(jīng)營貸資金排查，責令提交自查報告和承諾函，廣東銀保監(jiān)局圍繞授信調查等各個環(huán)節(jié)開展經(jīng)營性貸款、個人消費貸款風險排查。3月，浙江銀保監(jiān)局、省住建廳等聯(lián)合下發(fā)通知，要求省內(nèi)金融機構對2020年以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、消費類和經(jīng)營類貸款等業(yè)務進行全面自查。
結合我們實際調研情況發(fā)現(xiàn)，不僅北京、上海、深圳、浙江等多省市金融監(jiān)管部門加強個人信貸資金管理，嚴防消費貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流向樓市。熱點三、四線城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊，年初以來四大國有銀行皆出現(xiàn)房貸額度吃緊、放貸周期延長等現(xiàn)象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時放款尚無定數(shù)。
2021年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，熱點城市仍需保持調控定力，結合市場實際變化，及時采取有針對性的調控政策措施。
我們認為，徐州、佛山、鹽城等熱點三四線城市或將加入調控城市行列，2020年以來，長三角、粵港澳地區(qū)熱點三四線城市房地產(chǎn)市場顯著轉暖，徐州、佛山、鹽城、泰州等多城頻出地王，房價一致看漲預期強烈，未來政策加碼的可能性頗高。
杭州、成都、深圳等前期已經(jīng)升級調控的城市，如調控效果未達預期，或將效仿上海進一步加碼調控，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。而針對部分壓力城市則有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。
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