作者：觀點(diǎn)新媒體

在中海宏洋之后，中國海外發(fā)展有限公司也公布了一季度未經(jīng)審核營運(yùn)資料，從業(yè)務(wù)回顧、經(jīng)營情況、財(cái)務(wù)表現(xiàn)三方面綜合呈現(xiàn)了過去三個(gè)月的經(jīng)營表現(xiàn)。

2022年一季度，中海實(shí)現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為人民幣482.8億元，對(duì)應(yīng)銷售樓面面積為251萬平方米。期內(nèi)在中國內(nèi)地5個(gè)城市新增6幅土地，新增總樓面面積78萬平方米，權(quán)益地價(jià)為人民幣147.4億元。

截至3月31日，中海的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1147.4億元，凈借貸比率為43.1%。

今年1-3月，中海合約物業(yè)銷售金額分別為147.79億元、108.39億元、226.62億元，按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相對(duì)應(yīng)的已售樓面面積約為82.78萬平方米、58.55萬平方米、109.3萬平方米，按年下跌41.6%、48%、42.1%。

合約物業(yè)銷售的跌幅在3月放緩。中海認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)于第一季度增速放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走弱，一二月份成交低迷，三月份成交環(huán)比顯著回升。一系列穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的政策持續(xù)出臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積約3.1億平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額約2.97萬億元，同比下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。

公司方面，中國海外系列公司前三個(gè)月累計(jì)合約物業(yè)銷售金額約人民幣482.8億元，相應(yīng)的累計(jì)已售樓面面積約250.62萬平方米，分別按年下跌46%及43.4%。

確如中海管理層此前在公開場(chǎng)合所說，2022年整個(gè)市場(chǎng)容量會(huì)有一個(gè)下降，但是判斷在一線、強(qiáng)二線城市總的成交量占比會(huì)明顯上升。從行業(yè)集中度、從市場(chǎng)、從各個(gè)企業(yè)自身經(jīng)營表現(xiàn)來看，將出現(xiàn)更加明顯的分化，市場(chǎng)也存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

據(jù)了解，中海在2021年投資中78%聚焦于4個(gè)一線城市以及14個(gè)強(qiáng)二線城市。截至2021年末土地儲(chǔ)備中，一線城市含港澳總貨值達(dá)4134億元，占比40%，三大都市圈總貨值6693億元，占比64.5%。

此前公布的2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告中，中海提及，北京、上海、廣州、長沙、天津、濟(jì)南及成都銷售回款理想，各城市均超過人民幣100億元。

顯然，一季度獲取土地的落子城市以“理想型”為主。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

在2月率先開啟全年集中供地進(jìn)程的北京，中海新增2幅地塊。其中，昌平中關(guān)村創(chuàng)新基地地塊為底價(jià)32.6億元競(jìng)得，大興舊宮地塊則溢價(jià)11.21%、以24.8億競(jìng)得，2宗地塊總成交額57.4億元。

數(shù)據(jù)顯示，2021年中海實(shí)現(xiàn)營收2422.4億元，同比上升30.4%；歸屬股東凈利潤401.6億元，歸屬股東核心凈利363.8億元，連續(xù)四年凈利超300億元。2021年末，中海持有現(xiàn)金達(dá)1309.56億元，同比上升18.55%。

截至2021年12月31日，中海資產(chǎn)負(fù)債率58.9%，凈借貸比率32.3%，在手現(xiàn)金1310億元，未觸“三條紅線”中的任何一條，繼續(xù)保持在“綠檔”。年內(nèi)，加權(quán)平均融資成本3.55%，繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間。

但與2021年一季度末銀行結(jié)余及現(xiàn)金人民幣900.6億元相比，中海手握更多現(xiàn)金。

值得注意的是，在2月競(jìng)得地塊之后，4月初還未正式公布案名的中?！R智里（薈智里）即獲得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售面積159899.1平方米，共計(jì)2553套房源獲批（含地下車庫及倉儲(chǔ)）。項(xiàng)目于3月18日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而從拿地到取得預(yù)售證也不過四十余天，速度之快刷新歷史。

另一方面，取證速度加快，企業(yè)能夠更及時(shí)投入開發(fā)建設(shè)中，對(duì)市場(chǎng)交易的相關(guān)數(shù)值變化起到積極作用；同時(shí)，取得預(yù)售證后“房屋”具備上市交易資質(zhì)，也利于房企回款。

3月獲取的四宗地塊，僅上海楊浦區(qū)項(xiàng)目權(quán)益占比80%。

全國公共資源交易平臺(tái)消息，3月8日，交易事項(xiàng)的受讓方更新為中海發(fā)展(上海)有限公司。企查查信息顯示，上海新遼塬原由上海楊浦城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持股100%，目前后者持股20%，中海發(fā)展（上海）有限公司持股80%。

根據(jù)當(dāng)時(shí)評(píng)估報(bào)告，截至評(píng)估基準(zhǔn)日（2021年12月31日），上海新遼塬涉及的楊浦區(qū)江浦社區(qū)E1-04地塊（江浦街道160地塊）已全額繳納了土地出讓金，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。

相關(guān)資料顯示，上述地塊所涉項(xiàng)目是楊浦區(qū)首個(gè)“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改征收項(xiàng)目，共涉及被征收居民和非居住單位共有861產(chǎn)1239戶。該地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，毗鄰周家嘴路、遼源西路，未來將供應(yīng)不少于535套房源。

在上周剛過去的南京首批集中供地中，中海亦有所斬獲，以底價(jià)13.5億元摘得方山G16住宅用地，成交樓面價(jià)15338元/平方米。地塊位于江寧區(qū)江寧高新區(qū)吉印大道以南、麗澤路以東，出讓面積67703.81平方米。

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原標(biāo)題： 中海一季度關(guān)鍵詞：現(xiàn)金1147億，專注“理想型”城市