觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
200億目標未竟、負債攀升，對綠地而言，此次酒店REITs獲批或許是這場試煉為數不多的安慰。
觀點地產網 2021年伊始，有關公募REITs業(yè)務的配套細則、結算配套規(guī)則等文件接連發(fā)布，國內公募REITs向前跨出了巨大的一步。
有人說，公募REITs跑到今天，已經剩下最后一公里了。但這一公里何時才能走完，依舊是諸多地產從業(yè)人員翹首以盼的問題。
在國內公募REITs加速推進的同時，不少房地產企業(yè)已經將目光瞄準了海外的REITs市場，如綠地集團。
近日，知情人士透露，綠地集團即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，目前在認購階段，已與境內大型金融集團、境外大型地產集團、東南亞主權基金以及海外多策略基金等確定合作意向。
事實上，自2016年首次提出要將旗下19家酒店物業(yè)打包以REITs形式上市至今，綠地集團在新加坡市場已經輾轉了五年時間，而此次酒店REITs成功獲批，無疑意味著綠地集團“減重”的又一次積極嘗試。
但酒店REITs不同于股票、債券，其收益主要來源于物業(yè)的運營收入和不動產的升值，在全球疫情尚無結束預期的當下，酒店運營無疑將受到重大影響，因此該筆REITs的上漲空間同樣成為資本市場關注的核心命題。
輾轉五年的新加坡征程
此前，綠地金融控股集團首席戰(zhàn)略官李想在觀點資本圓桌透露，為了應對國內REITs的發(fā)展歷程，實現商業(yè)資金的回流，綠地金融選擇了“出?！?。
試水的首選地是新加坡。
據悉，綠地集團即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，底層資產為綠地旗下的相關酒店資產，同時本次發(fā)行REITs并非一次性脫售自持酒店，而是計劃長期向REITs注入資產，打造全亞洲最大的酒店REITs平臺。
目前，綠地新加坡酒店REITs認購火熱，已與境內大型金融集團、境外大型地產集團、東南亞主權基金以及海外多策略基金等確定合作意向。
對綠地來說，這筆酒店REITs的發(fā)行可謂幾經波折。
最早在2016年，綠地控股的全資子公司與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設立酒店業(yè)房地產投資信托，并計劃從綠地手里收購19家總價值約210億元的中國境內酒店物業(yè)，于新加坡證交所主板上市。
其中，首批收購的資產為綠地旗下上海綠地梅隴智選假日酒店、南京綠地洲際酒店、濟南綠地美利亞酒店、西安綠地假日酒店、鄭州鄭東新區(qū)雅樂軒酒店、揚州綠地福朋喜來登酒店等六家酒店（包括物業(yè)和部分酒店運營資產），總收購價款暫定為62億元。
有分析人士提到，當時，新加坡REITs的運作條例已經比較成熟，資本市場對綠地這筆酒店REITs也持樂觀的態(tài)度。
盡管外界的叫好聲不斷，但在上述交易過后，有關該筆REITs的動態(tài)少之又少，談論聲音戛然而止，綠地新加坡酒店REITs亦慢慢淡出人們的視野。
直到2020年末，綠地拿下新加坡數字銀行牌照，2021年初，媒體消息稱，綠地集團在新加坡發(fā)行的酒店REIT已經獲批，預計于今年5、6月間在新交所上市，綠地輾轉五年的REITs征程終于有了新的動向。
最新消息顯示，綠地集團即將在新加坡交易所發(fā)行酒店REITs，目前認購火熱。
但熟悉綠地金融的相關人士告訴觀點地產新媒體，上述產品的底層資產仍然為酒店，但與2016年相比，內容還是有所改變的。
雖然關于該筆信托產品的底層資產、交易價格等并未對外透露，但分析人士表示，境內酒店業(yè)務疫后恢復情況還不錯的，上述底層資產大概率還是以境內的自持酒店物業(yè)為主。
早在2018年，張玉良曾說過，綠地將用三年時間，打造200億元以上年收入、以酒店為核心業(yè)務、以旅游及會展為兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅游集團。
但計劃總是趕不上變化，如今三年期限已至，張玉良的小目標接連落空。
據悉，綠地集團自2005年就涉足酒店旅游業(yè)，截至目前，該公司自持及投資管理的酒店項目已超過200家，但可以發(fā)現，綠地酒店更多還是以重資產為主，面臨較大的經營壓力。
數據顯示，截至2020年中期，該公司擁有營運酒店44家，客房總數11670間，其中自營酒店29家，海外酒店2家。輕資產輸出方面，該公司投資和管理的酒店項目已遍布國內及亞洲、澳洲、美洲、歐洲、非洲等全球多國約100座城市。
除此之外，2020年該公司首個微旅游度假目的地在上海三甲港正式開園，會展方面，則擁有10個咨詢服務項目。
業(yè)績方面，2015年，綠地集團酒店業(yè)務實現營收15.58億元，經過數年時間的發(fā)展，到2019年也不過23.49億元，增速較為緩慢，而2020年中期，該公司包含商貿產業(yè)、金融產業(yè)、酒店旅游產業(yè)、健康產業(yè)的營業(yè)收入未及百億，與200億元目標相距甚遠。
在業(yè)績爬坡緩慢的當下，綠地控股的負債水平卻迅速上揚，根據2020年度業(yè)績快報，綠地目前總資產13491.25億元，同比增長17.75%；歸屬于上市公司股東的所有者權益833.97億元，同比增長5.7%；歸屬于上市公司股東的每股凈資產6.85元，同比增長5.71%；資產負債率88.28%。
200億目標未竟、負債攀升，對綠地而言，此次酒店REITs獲批或許是這場試煉為數不多的安慰。
一方面，隨著房地產行業(yè)進入存量時代，此類有效盤活存量資產、降低企業(yè)杠桿的金融工具逐漸成為香餑餑，此次試水成功，意味著綠地將獲得一個新的融資渠道。
另一方面，將自持酒店裝入信托并實現上市，能夠使得此類自持物業(yè)實現股權資本變現回收，從而將投入大、周期長的酒店物業(yè)輕資產運營，提高整體資金的流動性。
分析人士提到：“雖然目前國內公募REITs要求的底層資產為基礎設施，但海外REITs已經拓展至酒店、產業(yè)園區(qū)、商業(yè)等業(yè)務，不排除綠地會將旗下文旅、商業(yè)等物業(yè)繼續(xù)裝入信托當中?！?/p>
或許，此次在新加坡發(fā)行酒店REITs僅僅是一個開始，綠地在澳大利亞、英國、美國有不少海外項目，后續(xù)亦可以配合其國際項目去熟悉不同的資產市場。
但不可忽視的是，酒店REITs的收益來源主要依賴于運營收入和房產升值，目前酒店運營短板尚存，上述分析人士對這一觀點表示認同，他提到，“境內酒店的業(yè)主回報率大多遠不如辦公樓和商場，屬于相對次級的標的資產”。
與此同時，2020年疫情來襲，給酒店、旅游等業(yè)務帶來了重創(chuàng)，這些因素最終是否會傳導至此次新加坡酒店REITs上，尚不可知。
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