保全與執(zhí)行 作者：李舒唐青林王超
來(lái)源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
裁判要旨
在執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。
案情簡(jiǎn)介
一、深圳市賽格廣場(chǎng)投資發(fā)展有限公司、工行欽州分行、交通銀行廣西壯族自治區(qū)分行與欽州市賽格置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“欽州賽格公司”）、聯(lián)達(dá)南方集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)聯(lián)達(dá)公司）、路聯(lián)發(fā)生借款合同糾紛并進(jìn)入執(zhí)行程序，欽州中院委托拍賣(mài)了欽州賽格公司所有的位于欽州市欽州灣大道與永福西大街交匯處賽格廣場(chǎng)D座白海豚國(guó)際酒店第1層至第24層房地產(chǎn)及負(fù)一層地下室，并裁定將上述房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)給廣西白海豚投資置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“白海豚投資公司”）。2013年8月21日，欽州中院公告責(zé)令白海豚管理公司立即撤出酒店，將酒店移交給買(mǎi)受人白海豚投資公司。
二、白海豚管理公司提出異議稱(chēng)，欽州中院要求其撤出并交由白海豚投資公司經(jīng)營(yíng)管理的裁定違反了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，損害其經(jīng)營(yíng)權(quán)益和承租權(quán)。
三、在2012年1月13日欽州賽格公司、聯(lián)達(dá)公司發(fā)起成立白海豚管理公司對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理之前，欽州中院已在2011年9月13日作出裁定，查封白海豚國(guó)際酒店的房地產(chǎn)，且白海豚管理公司成立以及經(jīng)營(yíng)沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人和欽州中院的同意。據(jù)此，欽州中院于2014年12月25日作出（2014）欽法執(zhí)異字第3號(hào)執(zhí)行裁定（下稱(chēng)“欽3號(hào)裁定”），駁回白海豚管理公司的異議。
四、白海豚管理公司不服上述裁定，向廣西高院申請(qǐng)復(fù)議。廣西高院于2015年8月6日作出（2015）桂執(zhí)復(fù)字第24號(hào)執(zhí)行裁定（下稱(chēng)“桂24號(hào)裁定”），駁回白海豚管理公司的復(fù)議請(qǐng)求。
五、白海豚管理公司向最高法院申訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)“桂24號(hào)裁定”和“欽3號(hào)裁定”，最高法院駁回其申訴請(qǐng)求。
裁判要點(diǎn)及思路
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。
本案中，白海豚國(guó)際酒店作為欽州賽格公司的資產(chǎn)，一直由欽州賽格公司經(jīng)營(yíng)管理。在欽州中院查封白海豚國(guó)際酒店的房地產(chǎn)后，欽州賽格公司與聯(lián)達(dá)公司未經(jīng)抵押權(quán)人和執(zhí)行法院同意，設(shè)立白海豚管理公司對(duì)白海豚國(guó)際酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即查封措施在先，租賃行為在后，違反了上述規(guī)定。
欽州中院對(duì)白海豚管理公司發(fā)出的“告知白海豚管理公司保留酒店的整體經(jīng)營(yíng)，原經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)不變”的通知，是基于當(dāng)時(shí)正處在執(zhí)行拍賣(mài)階段，出于確保酒店經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)過(guò)渡的需要，要求原經(jīng)營(yíng)管理者配合法院處置酒店的房地產(chǎn)及相關(guān)移交工作。
因此，白海豚管理公司不能以租賃權(quán)對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，其主張不能成立。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人注意房產(chǎn)在先查封后出租的情形下，承租人不能依據(jù)租賃權(quán)對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行。結(jié)合最高法院裁定文書(shū)，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：
（一）根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和我們辦同類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，并不是所有的買(mǎi)賣(mài)、租賃合同都適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。適用需滿(mǎn)足以下條件：1、買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同系針對(duì)同一標(biāo)的物；2、合同均有效成立；3、租賃合同履約在先，即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)予他人；4、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其中，若出租人在租賃物出租之前就已經(jīng)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。
（二）買(mǎi)受人的所有權(quán)、抵押權(quán)人的抵押權(quán)先于承租人的租賃權(quán)，租賃權(quán)無(wú)法與之對(duì)抗。本案中，抵押權(quán)的設(shè)立、查封措施先于租賃行為，故不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，承租人不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行措施。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和我們辦同類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，我們提請(qǐng)承租人注意：若查封措施在先，租賃行為在后，債權(quán)人在合法取得被查封財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)之后，除非其同意，否則原租賃關(guān)系不能適用于租賃物新所有權(quán)人。承租人損失的賠償要根據(jù)其是否知道租賃物被查封而定。若承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封，則損失應(yīng)由自己承擔(dān)，若承租人不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道租賃物已被查封，則損失應(yīng)由承租人和出租人按過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
三、被法院查封的房屋屬于限制流通物，被執(zhí)行人未經(jīng)法院允許無(wú)權(quán)處置。因此，我們提請(qǐng)承租人注意，為避免簽訂的租賃合同無(wú)效和保護(hù)自身合法權(quán)益，在簽訂租賃合同前應(yīng)充分了解房屋情況，查明是否被抵押或者查封。如果出租人故意隱瞞上述事實(shí)，自己在簽訂租賃合同時(shí)又是善意，則可以向其追究合同無(wú)效導(dǎo)致的損失。
（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）
第二十四條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。
第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。
法院判決
以下為最高法院在該案裁判文書(shū)中認(rèn)為關(guān)于“房產(chǎn)被查封后再出租的承租人不能對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題”的詳細(xì)論述和分析：
最高法院在裁判文書(shū)中認(rèn)為：本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1. 欽州中院的執(zhí)行行為是否侵犯了白海豚管理公司的租賃權(quán)；2. 欽州中院（2012）欽民執(zhí)通字第2-1號(hào)通知能否作為對(duì)白海豚管理公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)酒店的承諾；3. 欽州中院在案涉房產(chǎn)拍賣(mài)后移交的財(cái)產(chǎn)是否包括白海豚管理公司的自有財(cái)產(chǎn)；4. 欽州中院對(duì)本案進(jìn)行第二次異議審查時(shí)，合議庭的組成是否違法。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！卑缀ｋ鄧?guó)際酒店作為欽州賽格公司的資產(chǎn)，由欽州賽格公司經(jīng)營(yíng)管理。在欽州中院查封白海豚國(guó)際酒店的房地產(chǎn)后，欽州賽格公司與聯(lián)達(dá)公司未經(jīng)抵押權(quán)人和執(zhí)行法院同意，設(shè)立白海豚管理公司對(duì)白海豚國(guó)際酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，違反了上述規(guī)定。因此，白海豚管理公司不能以租賃權(quán)對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，其主張不能成立。
由于白海豚管理公司所主張的租賃、經(jīng)營(yíng)權(quán)系發(fā)生在執(zhí)行法院查封之后，其行為已經(jīng)違反了法律規(guī)定。而欽州中院作出（2012）欽民執(zhí)通字第2-1號(hào)通知，告知案涉標(biāo)的物的拍賣(mài)不影響其繼續(xù)經(jīng)營(yíng)酒店，但該通知沒(méi)有明確經(jīng)營(yíng)期限，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的執(zhí)行情況判斷白海豚管理公司能否繼續(xù)經(jīng)營(yíng)酒店。白海豚管理公司理解為該通知承諾白海豚國(guó)際酒店在拍賣(mài)后仍然可以繼續(xù)占有使用案涉房產(chǎn)，此種理解不符合法律規(guī)定。欽州中院在拍賣(mài)之后，要求白海豚管理公司騰出案涉房產(chǎn)，于法有據(jù)。因此，白海豚管理公司提出的執(zhí)行法院承諾其在拍賣(mài)后可繼續(xù)占有使用案涉房產(chǎn)，有違法律規(guī)定，本院不予支持。
對(duì)于白海豚管理公司提出的執(zhí)行法院在移交拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)時(shí)未對(duì)其自有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)造冊(cè)，違法將白海豚管理公司的自有財(cái)產(chǎn)直接交給買(mǎi)受人的問(wèn)題，其應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的程序解決。
本案欽州中院第一次對(duì)異議進(jìn)行審查的合議庭成員是趙洪忱、李欽平、潘啟環(huán)，發(fā)回重審后第二次異議審查的合議庭成員為阮真、李運(yùn)增、何燕飛?？梢?jiàn)，（2014）欽法執(zhí)異字第3號(hào)執(zhí)行異議案件的合議庭成員與本案(2013)欽法執(zhí)異字第6號(hào)執(zhí)行異議案件中的合議庭成員并不相同。因此，本案合議庭的組成并未違反法律規(guī)定。
案件來(lái)源
最高人民法院：《廣西白海豚酒店管理有限公司、中國(guó)工商銀行股份有限公司欽州分行等與聯(lián)達(dá)南方集團(tuán)有限公司、欽州市賽格置業(yè)有限公司等執(zhí)行裁定書(shū)》【(2016)最高法執(zhí)監(jiān)84號(hào)】
延伸閱讀
關(guān)于房產(chǎn)被查封后再出租的承租人不能對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行問(wèn)題，我們梳理了相關(guān)法院對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)匯總，以供讀者參考。
一、執(zhí)行拍賣(mài)租賃房產(chǎn)時(shí)，可在評(píng)估承租人對(duì)房產(chǎn)投資費(fèi)用的基礎(chǔ)上支付承租人相對(duì)合理的費(fèi)用
案例一：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司南陽(yáng)直屬支行與南陽(yáng)孚達(dá)光電技術(shù)股份有限公司金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)【(2015)執(zhí)監(jiān)字第206號(hào)】
最高法院認(rèn)為：“本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題有三個(gè)，第一，執(zhí)行法院從拍賣(mài)款中支付給抵押房產(chǎn)承租人陳慧650萬(wàn)元裝修款是否合理、妥當(dāng)；第二，第三次拍賣(mài)通知晚3天送達(dá)是否損害了孚達(dá)公司的合法權(quán)益；第三，評(píng)估報(bào)告是否過(guò)期、是否影響拍賣(mài)的效力。
關(guān)于執(zhí)行法院從拍賣(mài)款中支付給抵押房產(chǎn)承租人陳慧650萬(wàn)元裝修款是否合理、妥當(dāng)問(wèn)題
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人”的規(guī)定，明確了被執(zhí)行人在已查封的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利負(fù)擔(dān)，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。本案目前從當(dāng)事人認(rèn)可及執(zhí)行法院查明的事實(shí)來(lái)看，孚達(dá)公司與陳慧簽訂房屋租賃合同的事實(shí)是客觀存在的。雖然該房屋租賃合同對(duì)法院查封財(cái)產(chǎn)設(shè)定了負(fù)擔(dān)，但申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)行南陽(yáng)支行并未提異議。南陽(yáng)中院執(zhí)行中，為了維護(hù)拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人實(shí)現(xiàn)案涉房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的合法權(quán)益，同時(shí)，為了盡快取得拍賣(mài)款，實(shí)現(xiàn)申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)，保障拍賣(mài)、過(guò)戶(hù)等執(zhí)行工作順利進(jìn)行，在評(píng)估陳慧對(duì)案涉房產(chǎn)投資費(fèi)用的基礎(chǔ)上，支付承租人相對(duì)合理的費(fèi)用，并保留一定金額留待解決爭(zhēng)議的做法是合理、妥當(dāng)?shù)摹Ｉ暝V人對(duì)陳慧取得上述費(fèi)用如有爭(zhēng)議，可以通過(guò)訴訟或其他救濟(jì)途徑另行解決……綜上，河南高院（2015）豫法執(zhí)復(fù)字第00013號(hào)執(zhí)行裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。參照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第129條之規(guī)定，裁定如下：
駁回南陽(yáng)孚達(dá)光電技術(shù)股份有限公司的申訴請(qǐng)求。”
案例二：江蘇響水農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、江蘇射陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與江蘇響華置業(yè)有限公司、朱國(guó)俊等借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)【(2017)蘇執(zhí)復(fù)58號(hào)】
江蘇高院認(rèn)為：“第一，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“ 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》 第二十六條規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害?！北景钢校啕惾A與響華置業(yè)公司于2012年12月31日簽訂《灌江大酒店承包經(jīng)營(yíng)合同》，該合同訂立時(shí)間在響華置業(yè)公司將上述承包經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)抵押給射陽(yáng)農(nóng)商行、響水農(nóng)商行，以及鹽城中院對(duì)上述承包經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)查封之后，故高麗華主張的本案承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能對(duì)抗本案的債權(quán)人射陽(yáng)農(nóng)商行、響水農(nóng)商行以及廣博金穗公司，亦不能對(duì)抗本案對(duì)上述承包經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的執(zhí)行。對(duì)于高麗華以其承租灌江大酒店為由，對(duì)鹽城中院要求其限期撤場(chǎng)提出的異議，本院依法不予支持?！?/p>
案例三：鄂州市源緣園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、廣發(fā)銀行股份有限公司無(wú)錫支行與鄂州市源緣園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、無(wú)錫市海蘭云天浴業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)【(2015)蘇執(zhí)復(fù)字第00153號(hào)】
江蘇高院認(rèn)為：“無(wú)錫中院協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)將案涉房屋交由花園道公司維護(hù)并管理沒(méi)有法律依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十二條規(guī)定，查封、扣押的財(cái)產(chǎn)不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被執(zhí)行人負(fù)責(zé)保管；不宜由被執(zhí)行人保管的，可以委托第三人或者申請(qǐng)執(zhí)行人保管。由人民法院指定被執(zhí)行人保管的財(cái)產(chǎn)，如果繼續(xù)使用對(duì)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值無(wú)重大影響，可以允許被執(zhí)行人繼續(xù)使用；由人民法院保管或者委托第三人、申請(qǐng)執(zhí)行人保管的，保管人不得使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第二款規(guī)定，第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。依據(jù)上述司法解釋規(guī)定，首先應(yīng)由被執(zhí)行人對(duì)涉案房屋進(jìn)行保管，只有在不宜由被執(zhí)行人保管情況下才可以委托申請(qǐng)執(zhí)行人或第三人進(jìn)行保管。案外人花園道公司在無(wú)錫中院已于2012年2月23日查封涉案26套房屋的情況下，未經(jīng)執(zhí)行法院無(wú)錫中院同意即于2013年8月占有、處分了查封房屋。鑒于本案目前情況，本案執(zhí)行案件當(dāng)事人被執(zhí)行人（××）及申請(qǐng)執(zhí)行人均不同意由花園道公司維護(hù)管理查封房屋，而花園道公司不僅非法占有、使用涉案房屋還設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，實(shí)際上妨礙了法院的執(zhí)行?；▓@道公司也自認(rèn)從2013年9月至今通過(guò)承租轉(zhuǎn)租已收取了近百萬(wàn)元的租金收益，但至今未向無(wú)錫中院交付。無(wú)錫中院將涉案查封房屋交由案外人花園道公司維護(hù)管理沒(méi)有法律依據(jù)，顯屬不當(dāng)?！?/p>
案例四：胡忠貴與巢湖農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司欄桿支行、劉翔等執(zhí)行異議之訴二審民事判決書(shū)【(2014)皖民二終字第00196號(hào)】
安徽高院認(rèn)為：“綜合各方當(dāng)事人舉證、質(zhì)證及訴辯意見(jiàn)，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：胡忠貴訴請(qǐng)確認(rèn)其繼續(xù)享有案涉門(mén)面房的合法租賃權(quán)是否有事實(shí)和法律依據(jù)。
巢湖農(nóng)商行欄桿支行訴劉守庭借款糾紛一案由原巢湖市中級(jí)人民法院審理，該院于2007年9月20日作出（2007）巢民二初字第30號(hào)民事判決。因劉守庭未履行上述生效法律文書(shū)，巢湖農(nóng)商行欄桿支行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過(guò)程中，原巢湖市中級(jí)人民法院于2010年2月2日作出的（2009）巢民三終第0470號(hào)民事判決及安徽省高級(jí)人民法院于2010年12月7日作出的（2010）皖執(zhí)復(fù)字第0017號(hào)執(zhí)行裁定均確認(rèn)東苑新村12幢1號(hào)門(mén)面房系劉守庭、李?lèi)?ài)萍夫妻共有財(cái)產(chǎn)，可以作為執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，故巢湖農(nóng)商行欄桿支行申請(qǐng)?jiān)瓕彿ㄔ簣?zhí)行該房屋并無(wú)不當(dāng)。
原巢湖市中級(jí)人民法院在審理巢湖農(nóng)商行欄桿支行訴劉守庭借款糾紛一案期間，于2007年7月16日作出（2007）巢民二初字第30號(hào)民事裁定，對(duì)東苑新村12幢1號(hào)門(mén)面房等財(cái)產(chǎn)予以查封，并向房產(chǎn)部門(mén)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。即劉翔與胡忠貴2009年2月1日簽訂《房屋租賃協(xié)議》時(shí)，該房屋已經(jīng)被原巢湖市中級(jí)人民法院采取查封措施。胡忠貴雖辯稱(chēng)劉翔曾向原巢湖市中級(jí)人民法院提出財(cái)產(chǎn)保全異議，但未能提交證據(jù)證明原巢湖市中級(jí)人民法院已經(jīng)依法解除對(duì)上述房產(chǎn)的查封手續(xù)。故原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條關(guān)于“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害”的規(guī)定，認(rèn)為人民法院依據(jù)巢湖農(nóng)商行欄桿支行的申請(qǐng)，可以解除胡忠貴對(duì)該房屋的占有正確。胡忠貴關(guān)于原審判決適用法律錯(cuò)誤的理由不能成立，本院不予支持。至于胡忠貴關(guān)于其與劉翔之間簽訂的《房屋租賃協(xié)議》效力應(yīng)如何認(rèn)定的問(wèn)題，如上述所述，因該份協(xié)議簽訂時(shí)案涉房屋已經(jīng)被人民法院查封，故《房屋租賃協(xié)議》是否有效均不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，原審法院對(duì)該份合同效力未予認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，胡忠貴此節(jié)上訴理由不能成立，本院不予支持?！?/p>
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原標(biāo)題： 最高法院:房產(chǎn)先查封后出租,承租人能否以租賃權(quán)對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行?|保全與執(zhí)行
