克而瑞地產(chǎn)研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
縱使各個城市做出一些政策調(diào)整，樓市的觸底反彈也仍需時日。
近期，深圳上線新版二手房交易系統(tǒng)、佛山等多個廣東三四線城市下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個稅核定征收稅率，更有消息稱廣州二手房放貸可不參考指導價。聯(lián)系到樓市現(xiàn)狀，廣州二手房成交量同比腰斬，深圳二手房成交量僅為去年同期的兩三成，聯(lián)動效應下廣東各地新房市場也不容樂觀。這一系列政策調(diào)整是否會鑄就市場底部拐點？
通過分析廣東和深圳的居民信貸數(shù)據(jù)，我們認為，廣東地區(qū)房貸“寬松”仍在傳導過程中，且相關(guān)部門并未放松對房地產(chǎn)信貸業(yè)務監(jiān)管力度，基于信貸寬松是驅(qū)動2020年廣東樓市輪動行情主要因素的判斷，我們認為，即便政策調(diào)整如此，樓市仍處在筑底期，觸底反彈仍需時日。
01 廣州二手房高于指導價放貸
佛山等地下調(diào)轉(zhuǎn)讓個稅，深圳上線新交易系統(tǒng)
近期，廣州、深圳、佛山等廣東城市二手房交易規(guī)則紛紛迎來調(diào)整。具體而言，11月19日，深圳上線新版二手房交易系統(tǒng)，并首次推出中介單邊代理模式，新模式有助于推動構(gòu)建更為公平、透明、高效的交易環(huán)境，強化買方議價能力、提高中介機構(gòu)運行和交易效率。11月9日，佛山下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個稅核定征收稅率，至此，廣東所有地級市二手住宅轉(zhuǎn)讓個稅率均調(diào)整至1%，降低交易稅負有利于促進二手房流轉(zhuǎn)。
11月18日，廣州出臺新版《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，二手房領(lǐng)域，規(guī)定中介需先在房屋交易信息化平臺簽訂委托服務合同，取得房源信息編碼后才可對外發(fā)布房源；在新房領(lǐng)域，還適度下調(diào)了各階段預售款的監(jiān)管留存比例，譬如結(jié)構(gòu)封頂前留存比例占累計核準使用預收款的由10%降至8%。
11月21日，消息稱廣州二手房放貸可不參考指導價，即以實際成交價放款。眾所周知，二手房的實際交易價格往往高于指導價，如果商業(yè)銀行以指導價作為貸款評估依據(jù)，等于變相提高購房者首付比例，降低房貸杠桿率。倒逼資金并不充裕的二手房買家，或消費降級選擇更低總價房源，或轉(zhuǎn)投杠桿率更高的新房市場，最終導致二手房市場需求萎縮。如果指導價徹底失去指導力，意味著其對二手房市場的抑制作用將明顯減弱。
不過現(xiàn)有事實表明，“繞過參考價”的操作只限于廣州的個別銀行和個別房源，且實際成交價也并未高出指導價太多。但這是否會成為指導價大面積失效的前兆？同為廣東省的深圳和東莞指導價制度是否又是否會受到影響？仍有待進一步觀察。
聯(lián)動效應下廣東各市新房成交跌多漲少
政策調(diào)整的背后，是持續(xù)轉(zhuǎn)冷的二手房市場和新房市場。
受到增值稅征免年限調(diào)整、房貸額度管控等影響，5月以來，廣州二手房成交量拾級而下。4月，廣州市9區(qū)住宅銷售增值稅征免年限由2年提高至5年，增加了二手房交易成本，導致5月以來掛牌量顯著下降，6月二手房成交罕見跌破1萬套，同比驟降34%，8月末廣州發(fā)布二手房指導價，9月二手房成交量應聲下跌，僅為6191套，同、環(huán)比分別下滑56%和27%，10月，二手房成交環(huán)比繼續(xù)跌16%。
深圳二手房市場更為慘淡，成交規(guī)模斷崖式下跌，成交均價持續(xù)走低。8-10月，深圳二手房成交量不足2千套，僅為去年同期的兩成左右，成交均價已下滑至2019年全年平均線附近。
二手房和新房市場存在聯(lián)動效應，當二手房交易開始放緩，置換需求變現(xiàn)困難，轉(zhuǎn)而制約下一環(huán)節(jié)新房購置需求的釋放。
故而新房市場也難言樂觀，廣州新房成交面積呈逐月下降走勢，7月以來逐漸企穩(wěn)在70萬平方米左右，即便是8月供應激增至200萬平方米，抑或是“金九銀十”促銷季到來，成交依舊低位運行。深圳5月以來新房成交同比基本保持負增，不過在供應放量驅(qū)動下，成交規(guī)?？傮w維穩(wěn)，尚未出現(xiàn)大幅回落現(xiàn)象。
廣東其他三四線城市前10月新房成交跌多漲少，東莞、惠州累計跌幅超過25%。5個廣東城市中，除中山前10月新房成交同比微增2%外，其余4個城市成交規(guī)模均不及去年同期，東莞、佛山、東莞累計跌幅居前，作為環(huán)廣深城市，其市場走勢也和核心城市有所趨同。
03 房貸“緩寬松”傳導中、監(jiān)管仍將趨嚴
樓市觸底反彈仍需時日
從信貸層面來看，房貸的“寬松”仍在傳導過程中。深圳的信貸數(shù)據(jù)顯示，10月住戶中長期貸款維持同比少增，單月增量僅為去年同期的五成不到。根據(jù)人民銀行深圳中心支行公布的數(shù)據(jù)，2021年10月，深圳住戶貸款增加129億元，同比少增107億元，其中，中長期貸款增加109億元，同比仍少增115億元，換言之，貸款增量僅為去年同期的49%。實操上，即便房貸額度有所放松，商業(yè)銀行也會先批放此前積壓的貸款需求，再優(yōu)先保障剛需和首置客戶，其后才是有序發(fā)放其他新增貸款，這一過程需要時間傳導。
視角延伸到廣東全省，10月廣東居民中長期貸款同比止跌回升，但反彈幅度較為有限。具體而言，2021年10月，廣東住戶部門中長期貸款增加651億元，環(huán)比少增117億元，同比多增67億元，一改6月以來連續(xù)4個月同比少增的走勢，但反彈幅度仍然比較有限。
從監(jiān)管動作來看，相關(guān)部門近期并未放松對房地產(chǎn)信貸業(yè)務的檢查力度，還開出多張違規(guī)罰單。11月9日，深圳銀保監(jiān)等三部門聯(lián)合發(fā)文，強調(diào)要持續(xù)加大房地產(chǎn)信貸業(yè)務檢查力度，房地產(chǎn)貸款集中度高的機構(gòu)，要積極優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，逐步減少對房地產(chǎn)業(yè)務的依賴。10日，深圳銀保監(jiān)局發(fā)布兩張涉房信貸業(yè)務違規(guī)罰單。
事實上，2020年廣東房地產(chǎn)市場的輪動走強行情，主要基于疫情之后的信貸寬松，一定程度上，還仰賴于經(jīng)營貸、消費貸購房的監(jiān)管疏漏存在。因此，基于前文房貸寬松還在傳導中且監(jiān)管不會放松的判斷，我們認為，縱使各個城市做出一些政策調(diào)整，樓市的觸底反彈也仍需時日。
畢竟深圳、廣州、佛山等城市近期的政策調(diào)整力度有限，利好程度不足以沖抵按揭貸和經(jīng)營帶收緊的影響。
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