全面轉(zhuǎn)型完成，投資物業(yè)租賃管理收入維持增長，凈利潤率突破35%。2020年萬達(dá)商管實現(xiàn)營業(yè)收入391.34億元，同比下降50.25%。收入的下降主要是兩方面因素影響，其中最主要的原因是2020年萬達(dá)商管全面剝離住宅物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型商業(yè)運營及管理公司。從收入結(jié)構(gòu)來看非常明顯，2020年企業(yè)物業(yè)銷售收入為-0.67億元，而上年該分部業(yè)務(wù)收入為382.18億元。另外由于疫情原因，企業(yè)減免了43.3億元的租金，酒店等業(yè)務(wù)也受到不同程度的影響，收入有所下滑。不過值得關(guān)注的是盡管減免了超過40億租金，2020年企業(yè)的投資物業(yè)租賃及管理收入仍然維持了正向增長勢頭，業(yè)務(wù)韌性強(qiáng)勁。另外由于企業(yè)已無利潤率相對較低的物業(yè)銷售收入入賬，收入主要由盈利較強(qiáng)的投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，2021年集團(tuán)凈利率再上臺階，全年凈利率高達(dá)35.34%。

商場開業(yè)總量第一，出租率居行業(yè)前列，單店營收保持穩(wěn)定，毛利率處于中上水平，萬達(dá)廣場規(guī)模及經(jīng)營“雙優(yōu)”。根據(jù)各家公司發(fā)布的公開信息，截止至2020年底，萬達(dá)商管開業(yè)數(shù)量最為領(lǐng)先，達(dá)到368座。不僅2020年新開業(yè)數(shù)量最多，2021年計劃開業(yè)數(shù)量上，萬達(dá)同樣大幅領(lǐng)先其他企業(yè)，規(guī)模優(yōu)勢持續(xù)擴(kuò)大。在經(jīng)營情況方面，萬達(dá)同樣表現(xiàn)良好，出租率常年保持99%以上，截止至2020年底，萬達(dá)廣場的出租率達(dá)到99.4%，僅次于新城控股，居于行業(yè)前列。毛利率方面，萬達(dá)商管2020年投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)毛利率為74.38%，同比下滑1.87個百分點，低于龍湖投資物業(yè)盈利水平，但仍處于監(jiān)測企業(yè)中的中上水準(zhǔn)，單店營收上，萬達(dá)商管2020年單店營收1.06億元/店/年，與去年同期基本持平，相比于同樣重點布局三四線的新城和寶龍，萬達(dá)廣場的單店營收具有一定優(yōu)勢。

疫情不改趨勢，2020年開業(yè)45座目標(biāo)順利完成，2021年開始進(jìn)入全面輕資產(chǎn)化模式。盡管疫情影響，但是通過“模塊化管理”等高科技手段，2020年全年萬達(dá)順利完成開業(yè)45家萬達(dá)廣場的營運目標(biāo)，截止至2020年底萬達(dá)共在全國開業(yè)了368座廣場，數(shù)量居于全國第一。與此同時，企業(yè)的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略也有序推進(jìn)，2020年9月，萬達(dá)商管正式對外宣布從2021年開始，不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，即企業(yè)不出萬達(dá)廣場的資金也不再持有，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)與運營，并分得收益。根據(jù)企業(yè)公布信息，2020年開業(yè)廣場中27座為輕資產(chǎn)模式，占比達(dá)到60%，當(dāng)年新簽約60個輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142個萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)占比超過80%，2021年企業(yè)計劃更進(jìn)一步，以簽約70座輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場為目標(biāo)。

債務(wù)規(guī)模持續(xù)縮減，短期存在一定的債務(wù)壓力。截止至2020年底，萬達(dá)商管總有息債務(wù)規(guī)模為1736.26億元，相比去年同期下降近90億元，債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步縮減，可以看到自轉(zhuǎn)型以來，企業(yè)債務(wù)總額得到持續(xù)管控。但需要關(guān)注的是企業(yè)的現(xiàn)金短債比也在持續(xù)下降，截止至期末已經(jīng)降至0.85，短期內(nèi)存在一定的債務(wù)壓力。不過由于2021年萬達(dá)將全面舍棄重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營，因此在投資費用持續(xù)收縮，而萬達(dá)廣場貢獻(xiàn)穩(wěn)定可觀現(xiàn)金流入的運營模式下，企業(yè)債務(wù)情況也將持續(xù)修復(fù)。且根據(jù)企業(yè)公布，2020年經(jīng)營凈現(xiàn)金流入為132.1億元，現(xiàn)金利息保障倍數(shù)為2.60，因此短期內(nèi)雖有償債壓力，但并無風(fēng)險。

21年中旬步入償債高峰期，企業(yè)正借新還舊紓解債務(wù)壓力。根據(jù)企業(yè)2020年中期披露的報告，2021年將會有247.56億元的債券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面對集中兌付的資金壓力，企業(yè)在2020年下半年開始提前發(fā)行四筆債券，合計融資額99億元，全部用作償還有息債務(wù)，以對沖到期債務(wù)高峰期，融資利率方面均在6%以下，相較于2020年典型房企6.07%的平均融資利率也有優(yōu)勢。根據(jù)2020年報告公布的債券余額情況，截止至年底，16萬達(dá)01已完成兌付。另外根據(jù)CRIC監(jiān)測，“大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公開發(fā)行2021年公司債券”已經(jīng)被上交所成功受理，總規(guī)模達(dá)到128億元，若能成功獲準(zhǔn)發(fā)行，企業(yè)新發(fā)行債務(wù)基本可對沖到期債券總額，短期債務(wù)壓力得到有效緩解。

撤回A股上市申請，謀劃輕資產(chǎn)上市，珠海國資委30億領(lǐng)投。2021年3月24日，萬達(dá)集團(tuán)發(fā)布公告，宣布撤回萬達(dá)商管A股IPO申請，同時宣布對公司從事輕資產(chǎn)商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關(guān)資源進(jìn)行重組，以盡快實現(xiàn)境內(nèi)外上市。短短幾天后的3月29日，萬達(dá)商管集團(tuán)與珠海市政府簽署協(xié)議，將重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司。重組后的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司將全面負(fù)責(zé)已開業(yè)的368個萬達(dá)廣場、在建的155個萬達(dá)廣場以及今后發(fā)展的所有萬達(dá)廣場的管理，模式類似于已經(jīng)上市的寶龍商業(yè)。目前在A股及H股物業(yè)管理股都比較受到資本的青睞，而萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司不僅擁有規(guī)模效應(yīng)和強(qiáng)大的品牌力，且企業(yè)未來將著重研究萬達(dá)廣場巨額線下流量變現(xiàn)的盈利模式，流量為王的時代，相信萬達(dá)輕資產(chǎn)商管也會獲得不錯的資本溢價。

整體來講，目前的萬達(dá)商管已經(jīng)完全剝離了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，完全轉(zhuǎn)型為商業(yè)管理運營公司，盈利能力強(qiáng)勁，現(xiàn)金流穩(wěn)定可觀。雖然仍存有規(guī)模較大的有息債務(wù)，但通過借新還舊可以幫助企業(yè)平滑債務(wù)周期，且隨著2021年開始堅定不移的全面輕資產(chǎn)化，債務(wù)增量也會得到控制。作為國內(nèi)商業(yè)的先行者，萬達(dá)廣場已經(jīng)成長為擁有強(qiáng)大的號召力的商業(yè)品牌，但是近幾年來，包括新城、寶龍等多家公司都在加大商業(yè)投入，企業(yè)的競爭壓力也會增加。如何豐富創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，提升競爭力仍是萬達(dá)需要思考的命題。