來源：地產(chǎn)資管界（ID：reamdaily）

11月9日晚間，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（作為賣方）與The Blackstone Group Inc.聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited（作為買方）、傲迅有限公司（目標公司，富力地產(chǎn)全資附屬公司）及Sonic Holdings II Limited（合并附屬公司）就轉(zhuǎn)讓位于廣州國際機場富力綜合物流園的該等物業(yè)權益訂立合并協(xié)議。

據(jù)了解，上述物業(yè)位于中國廣州花都區(qū)華東縣土地總面積為1671畝土地，其中富力地產(chǎn)所擁有總面積約1,276畝土地（擁有權將轉(zhuǎn)讓予鼎富作為重組事項的一部份），華維所擁有總面積約238畝土地，及空港物流所擁有面積約157畝土地，價值為63億元。

本次合并事項代價為63億元的物業(yè)價值70%，即44.1億元。如按照合并事項的最終代價等同于70%物業(yè)價值并按目標集團公司的資產(chǎn)凈值以及從存續(xù)公司按比例借款作出調(diào)整，富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款。估計公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計算的出售收益約15億元。

對于資金用途，富力地產(chǎn)公告稱，董事會擬將合并事項所得款項凈額用于降低負債及撥作本集團的一般營運資金。

流動性告急！現(xiàn)金短債比創(chuàng)歷史新低

2020年半年報顯示，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)負債情況持續(xù)惡化，有息負債達1877億元，凈負債率高達177%，持續(xù)維持在高壓水平。

與此同時，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)短期負債748億，較去年年底增加約125億，而富力手持現(xiàn)金僅360億，手持現(xiàn)金僅僅能覆蓋短期負債的一半左右，短期償債壓力巨大。富力地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為0.48，創(chuàng)下了歷史新低。

圖：2020上半年富力負債情況

來源：企業(yè)財報

除自身流動性告急外，融資環(huán)境的收緊信號對富力地產(chǎn)來說也將是雪上加霜。按照“三道紅線”融資政策，踩中三條紅線的房企歸入紅色檔，有息負債規(guī)模將以2019年6月底為上限，有息負債規(guī)模不得增加。

從財務數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)“三道紅線”全部踩中，進入紅色檔。根據(jù)其2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為70.22%，凈負債率為177%，現(xiàn)金短債比0.44。

為了回籠現(xiàn)金，降負債，關于富力要處理投資物業(yè)資產(chǎn)包的消息不斷傳出。8月24日，富力地產(chǎn)2020年中期業(yè)績會上，董事長李思廉也透露，富力已有“減磅計劃”， 無論是投資物業(yè)，或者發(fā)展項目，都有出售的計劃。

另外，富力的銷售情況也不容樂觀，根據(jù)富力公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月累計總權益合約銷售金額約為1026.8億元，銷售面積約為871.13萬平方米，同比分別下降3.71%和12.28%。

按照富力地產(chǎn)設定的2020年內(nèi)部協(xié)議銷售金額目標1520億元，目前僅完成年度目標67.55%。

8月31日，標普將富力地產(chǎn)及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司（R&F Properties（HK）Company Limited）的長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B”。同一天，惠譽將富力地產(chǎn)的評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并確認該公司的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B+”。惠譽同時確認富力地產(chǎn)的高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”；此前，5月25日，穆迪就已經(jīng)將富力地產(chǎn)的公司家族評級從Ba3下調(diào)至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調(diào)至B2。至此，三大評級機構標普、惠譽、穆迪在2020年均對富力地產(chǎn)下調(diào)評級。

在標普看來，過去幾個月，富力地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)行或延期方面沒有取得重大進展已經(jīng)惡化了其流動性狀況。此前的5月25日，穆迪也發(fā)布報告稱，將廣州富力公司家族評級（CFR）由Ba3下調(diào)至B1，將廣州富力公司家族評級由B1下調(diào)至B2，惠譽、穆迪兩家公司的展望則從評級觀察調(diào)整至負面。

穆迪高級副總裁Kaven Tsang也表示：“富力地產(chǎn)企業(yè)家族評級的下調(diào)，反映出穆迪對其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個月內(nèi)大量債務到期的擔憂?！?/p>

評級的下調(diào)也對富力的融資產(chǎn)生重大影響。

9月1日，上海證券交易所披露，由富力地產(chǎn)申請發(fā)行的中信證券-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項計劃項目（ABS）狀態(tài)變更為“終止”。該項目品種為資產(chǎn)支持證券-ABS，由廣州富力地產(chǎn)股份有限公司作為發(fā)行人，中信證券股份有限公司為承銷人，擬發(fā)行金額26億元。

黑石成為踩線房企接盤俠

有意思的是，此次富力的接盤俠號稱“地產(chǎn)PE之王”的黑石集團，10月份剛剛也接手了另一踩線房企融創(chuàng)的項目。以12億人民幣總價收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項目。

可以說，對于國內(nèi)踩線房企急需拋售項目回籠現(xiàn)金之際，像黑石這種專做抄底的地產(chǎn)私募基金機會也來了。

其實，黑石與中國市場的緣分則是由來已久。

自2008年黑石完成第一筆投資起，據(jù)不完全統(tǒng)計，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資額接近300億元，投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。其中，大部分投資發(fā)生在2018年以后。

有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盤自己持有的國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)，當時號稱是“退出中國”。

近兩年，黑石又加快了在國內(nèi)收購物業(yè)的步伐，僅2019年，黑石就斥資200億四處買樓。

2019年2月，美國商業(yè)地產(chǎn)運營商 Taubman Centers宣布將亞洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韓國和中國的購物中心 50%的股權出售給黑石集團旗下基金，交易金額為4.8億美元。

同年3月，黑石又以15億美元收購了位于上海市浦東新區(qū)的長泰廣場。

幾天后，香港國際建投宣布，黑石將向海航收購香港國際建投69.54%股份，交易價格70.23億港元。

2020年3月9日，市場傳聞稱，黑石正在與SOHO中國就私有化進行談判，交易價值40億美元，黑石提出的私有化價格為每股6港元。有消息稱當時交易達成就差臨門一腳，但在5月份，黑石卻突然暫停了與SOHO中國的談判。

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原標題： 26億ABS被監(jiān)管部門叫停后，富力地產(chǎn)44億緊急拋售資產(chǎn)套現(xiàn)！黑石接手