YY評級 作者：YY
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地產(chǎn)作為固定收益投資者偏好的領(lǐng)域，很大一個原因就是債務(wù)有資產(chǎn)做支撐，無論是具體項目，或者總體看，都存在這樣的邏輯，而且在過去相當(dāng)長的時間里，資產(chǎn)價格的不斷上升進(jìn)一步強化了債權(quán)人的這個邏輯。
然而，隨著行業(yè)發(fā)展變化，目前地產(chǎn)進(jìn)入了一個新老交替的時代，未來地產(chǎn)行業(yè)面臨資產(chǎn)價格缺乏上漲預(yù)期的情況下，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售很快來臨，周轉(zhuǎn)下降，利潤下降，杠桿下降。
由于變化不是漸進(jìn)的，比如今年以來銷售周期延長，從1年半變成2年，收款周期延長，按揭周期從1個月變成6個月，然后監(jiān)管資金進(jìn)一步嚴(yán)格，集團(tuán)從項目收款周期再延長6個月，那么對企業(yè)集團(tuán)而言，可能就一次性消失了將近一年的現(xiàn)金流入，這個是不可逆的，未來周轉(zhuǎn)速度長期保持如此。
因而，地產(chǎn)公司紛紛暴雷，導(dǎo)致所有的債權(quán)人尋找可以支撐自己債權(quán)的資產(chǎn)，我們按照先后次序看一下他們?nèi)绾巫觯?/p> 1、購房者。這些購房者由各地住建局作為代表，封閉監(jiān)管售樓資金賬戶，確保完工交付房屋，償還債務(wù)；目前的情況是絕對大大超過實際需要（有地產(chǎn)公司只剩1億投入就可以完工，監(jiān)管賬戶6億被凍結(jié)）；
2、理財投資人。這些投資人本來并沒有資產(chǎn)對應(yīng)，但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問題，因此對實控人心理影響極大，所以實控人有很大的動力保障他們的利益，在無法按期兌付的時候，會提供置換房屋，增加抵押等措施；
3、施工方。這些施工方原本和地產(chǎn)公司利益一致，還經(jīng)常協(xié)助地產(chǎn)公司把開發(fā)貸套取出來，但是面臨被開發(fā)商大量拖欠以后，不得不以停工來對抗。由于法律上工程款優(yōu)先于抵押權(quán)，無論最后他們是否復(fù)工，他們還是排在金融債權(quán)人之前的。
4、開發(fā)貸銀行。由于銀行開發(fā)貸相對手續(xù)完備，有抵押擔(dān)保措施，房屋銷售以后償還了工程款以后能夠優(yōu)先償還開發(fā)貸，而且很多時候按揭發(fā)放銀行就是開發(fā)貸銀行，自己實現(xiàn)了閉環(huán)；
5、土地環(huán)節(jié)（前融）的債權(quán)人，包括信托、基金等。他們對項目有排在開發(fā)貸銀行之后的優(yōu)先受償權(quán)；
6、項目的合作方。項目清盤以后他們要拿回他們的利益；
7、集團(tuán)的無擔(dān)保債權(quán)人，一般是境內(nèi)債券持有人 ABS投資人；
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