2010年11月，甲市政府通過(guò)招商引資方式，與普實(shí)公司簽訂了某地區(qū)舊城改造項(xiàng)目系列協(xié)議，約定由普實(shí)負(fù)責(zé)該地區(qū)整體舊城改造事宜。普實(shí)公司依約于2016年3月完成了舊城改造事宜（含地標(biāo)性大廈的建設(shè)），項(xiàng)目建設(shè)中的各項(xiàng)規(guī)劃、審批、銷售等均具有合法手續(xù)，取得相應(yīng)行政許可。項(xiàng)目建成后，普實(shí)公司便開(kāi)始招商經(jīng)營(yíng)其具有所有權(quán)的地標(biāo)性工程MOCO大廈。

2018年3月,普實(shí)公司為進(jìn)一步的提升MOCO大廈的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，遂與廣和公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定將MOCO大廈租賃給廣和公司經(jīng)營(yíng)，租賃期限20年，租金按年支付，大廈內(nèi)的現(xiàn)有商戶與廣和公司重新簽訂租賃合同。合同簽訂后，普實(shí)公司依約移交了財(cái)務(wù)、商戶、場(chǎng)地等，廣和公司也依約支付了當(dāng)期租金。租賃雙方合作融洽。

但在租賃合同履行的過(guò)程中，住建部門認(rèn)為該大廈不符合甲市城市總體規(guī)劃、文物保護(hù)等要求，導(dǎo)致舊城改造區(qū)域內(nèi)的某文物周邊環(huán)境遭到破壞，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，系違法建筑，責(zé)令限期整改。甲市政府遂根據(jù)住建部門的要求又撤銷了MOCO大廈的規(guī)劃許可證，于2019年4月開(kāi)始驅(qū)離商戶，并對(duì)該大廈進(jìn)行強(qiáng)制改造，拆除部分房屋的工作持續(xù)到當(dāng)年6月。期間，甲市政府向商戶發(fā)放了兩個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)用。普實(shí)公司根據(jù)與甲市政府簽訂的補(bǔ)償協(xié)議的約定，通過(guò)仲裁方式，獲得了拆改部分房屋補(bǔ)償費(fèi)及重新招商補(bǔ)償費(fèi)。為能及時(shí)使甲市政府支付該筆補(bǔ)償費(fèi)用，彌補(bǔ)因拆改房屋行為所造成的自身現(xiàn)金流的不足，普實(shí)公司按照甲市政府的要求出具了不再追究甲市政府責(zé)任的承諾函。而甲市政府給予普實(shí)公司的補(bǔ)償費(fèi)用并不能彌補(bǔ)普實(shí)公司所遭受的實(shí)際損失。

后直至2020年1月，該大廈才消防驗(yàn)收合格，在此之前并不具備使用條件。商戶因此未向廣和公司交納租金，廣和公司也以此為由未繼續(xù)向普實(shí)公司交納租金并要求解除雙方租賃合同，甲市政府也不愿意承擔(dān)因強(qiáng)制改造而產(chǎn)生的房屋空置期間的費(fèi)用。而普實(shí)公司又認(rèn)為廣和公司一直實(shí)際占有使用房屋至今未向其移交，應(yīng)該交納相應(yīng)的租賃費(fèi)，且其向廣和公司移交房屋時(shí)，該大廈內(nèi)商戶繁多，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)正常，廣和公司即便要求解除合同，亦應(yīng)向其移交商戶及經(jīng)營(yíng)狀態(tài)正常的大廈。客觀上，因?yàn)榧资姓畬?duì)MOCO大廈的強(qiáng)制改造、部分拆除的行為，使該大廈已不具有地標(biāo)性，商業(yè)價(jià)值極具降低，商戶喪失了經(jīng)營(yíng)信心，流失嚴(yán)重，大廈難以重新招租、恢復(fù)經(jīng)營(yíng)。普實(shí)公司與廣和公司之間矛盾不斷激化，大廈移交工作也一直未能完成。租賃雙方陷入僵局。

二、律師介入辨法理，客戶認(rèn)可避訴累

普實(shí)公司委托筆者所在律師團(tuán)隊(duì)，欲以租賃合同糾紛為由起訴廣和公司主張相應(yīng)權(quán)利。律師團(tuán)隊(duì)審查了當(dāng)事人提供的材料，多次前往甲市現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘查，并通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)、調(diào)取檔案等多種方式了解拆建背景實(shí)情，與甲市各級(jí)政府溝通協(xié)調(diào)、厘清了案件的基礎(chǔ)事實(shí)。律師團(tuán)隊(duì)將案情和法律相結(jié)合，組織專家論證、檢索案例、研討綜合分析后認(rèn)為：

第一，普實(shí)公司作為出租人，應(yīng)向廣和公司交付合格的租賃房屋，但案涉房屋因規(guī)劃許可證被撤銷開(kāi)始降層改造時(shí)，租賃房屋非因廣和公司過(guò)錯(cuò)而發(fā)生了重大變動(dòng)，廣和公司承租房屋的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。相對(duì)于廣和公司而言，普實(shí)公司已屬違約，廣和公司依法應(yīng)享有合同解除權(quán)。雖然普實(shí)公司的該違約行為是由政府違法行政造成的，但根據(jù)《合同法》第一百二十一條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成的違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！惫势諏?shí)公司應(yīng)向廣和公司承擔(dān)違約責(zé)任，至于普實(shí)公司與甲市政府之間的糾紛屬其他法律關(guān)系，應(yīng)另行解決。

第二，2019年7月，廣和公司向普實(shí)公司發(fā)送了解除通知，普實(shí)公司接收該通知后3個(gè)月內(nèi)，并未通過(guò)訴訟或者仲裁的方式確認(rèn)合同解除的效力，因此雙方租賃合同已于2019年7月予以解除。按照《合同法》第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行。故廣和公司自2019年7月，不再負(fù)交納租金的義務(wù)，其未繼續(xù)按照合同約定交納下一年度租金并不構(gòu)成違約。

第三， 《消防法》第十五條規(guī)定：未經(jīng)消防安全檢查或者經(jīng)檢查不符合消防安全要求的公眾聚集場(chǎng)所，不得投入使用、營(yíng)業(yè)。案涉租賃房屋系商場(chǎng)，應(yīng)待消防驗(yàn)收合格后方能使用、經(jīng)營(yíng)。案涉租賃房屋的降層改造開(kāi)始時(shí)間為2019年4月，消防驗(yàn)收合格時(shí)間為2020年1月，在此期間，案涉租賃房屋屬于不可使用、無(wú)法經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)。即便該期間內(nèi)案涉租賃房屋由廣和公司占有，人民法院在審理時(shí)，對(duì)該期間的房屋占用費(fèi)也不會(huì)支持。

綜合以上分析，普實(shí)公司欲起訴廣和公司租賃合同糾紛案，難以獲得法院支持，存在極大訴訟風(fēng)險(xiǎn)。而因強(qiáng)制拆遷引發(fā)的賠（補(bǔ)）償責(zé)任，因普實(shí)公司通過(guò)仲裁方式已獲政府補(bǔ)償，獲得補(bǔ)償時(shí)未提出異議，如再以補(bǔ)償不足為由起訴政府，與法無(wú)據(jù)，違反一事不二理原則。律師團(tuán)隊(duì)慎重考慮后，建議普實(shí)公司通過(guò)與政府協(xié)調(diào)的方式主張權(quán)利，而非針對(duì)廣和公司提起租賃合同之訴。經(jīng)與普實(shí)公司反復(fù)溝通，普實(shí)公司采納了律師的意見(jiàn)，不再執(zhí)著于起訴廣和公司或甲市政府，通過(guò)漫長(zhǎng)的訴訟程序來(lái)獲得 “賠償”。而是轉(zhuǎn)變思路，及時(shí)止損，將主要精力重新投入大廈運(yùn)營(yíng)，爭(zhēng)取政府的部分政策支持，經(jīng)營(yíng)逐漸回暖獲益。

三、多元方式化糾紛，庭前辨理也必要

化解矛盾糾紛的思路、方法、措施、途徑等是多元化的。訴訟律師通過(guò)訴訟方式解決矛盾糾紛是一種必然要求，但是對(duì)于通過(guò)訴訟方式難以解決的問(wèn)題，庭前明法辨理勸導(dǎo)當(dāng)事人作出正確的選擇，同樣尤為重要。本案中，甲市政府先是通過(guò)許諾和招商引資的方式引進(jìn)了普實(shí)公司，普實(shí)公司履行舊城改造項(xiàng)目建設(shè)義務(wù)并開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后，甲市政府又輕易撤銷了先前的行政許可，該行為直接導(dǎo)致了租賃雙方矛盾的發(fā)生。甲市政府的不誠(chéng)信行為屬于租賃合同雙方都無(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀情況。租賃合同的雙方其實(shí)都是受害者，僅僅以租賃合同糾紛為由通過(guò)訴訟途徑根本無(wú)法真正解決租賃雙方之間的矛盾，因?yàn)殡p方均非真正的責(zé)任人。

由此可見(jiàn)，誠(chéng)信政府的建設(shè)是至關(guān)重要的。2016年12月30日發(fā)，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)政務(wù)誠(chéng)信建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求要探索構(gòu)建廣泛有效的政務(wù)誠(chéng)信監(jiān)督體系。建立政務(wù)誠(chéng)信專項(xiàng)督導(dǎo)機(jī)制，實(shí)施政務(wù)誠(chéng)信考核評(píng)價(jià)。各級(jí)政府、單位在對(duì)《法制政府實(shí)施綱要（征求意見(jiàn)稿）》提出建議時(shí)，也建議將誠(chéng)信作為考核政府的范圍。只要誠(chéng)信政府建設(shè)不斷在路上，類似于本案的糾紛也就會(huì)越少。但是，如果不可避免地遇到了此類案件，通過(guò)庭前辨理，勸導(dǎo)當(dāng)事人作出最合理地行為也是律師的基本功之一。

同時(shí)，筆者在辦理本案過(guò)程中，對(duì)于決勝法庭也有了新的感悟。法庭上能夠決勝是律師的榮耀，但任何事都企圖通過(guò)在法庭上予以解決，無(wú)疑是對(duì)當(dāng)事人的不負(fù)責(zé)任。律師在承辦具體案件時(shí)，應(yīng)牢記職業(yè)操守，從多元的糾紛解決機(jī)制中選取最符合案情需要、最能維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的方式。而不是一味鼓勵(lì)當(dāng)事人進(jìn)行訴訟，甚至作出一些不合理的承諾，從而賺取代理費(fèi)。促使客戶按訴訟以外的方式解決訴訟案件是律師的專業(yè)能力之一，也更能反映律師的職業(yè)使命和辦案水平。不忘執(zhí)業(yè)初心，牢記職業(yè)使命，方得始終。