丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
8月，市場熱度穩(wěn)步回落，盡管項目推盤顯著回升、新增供應面積環(huán)比增10%，但成交增長動能轉弱，新房和二手房市場均呈同、環(huán)比齊跌態(tài)勢，且跌幅逐月擴大；29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴大。
受第二次集中供地暫緩影響，8月土地市場仍處空窗期，土地成交建筑面積和成交金額依舊低位徘徊，環(huán)比繼續(xù)下滑而同比更是腰斬，溢價率更降至8%，為近兩年新低。
我們認為，7、8月份的數(shù)據(jù)下滑一方面是受政策影響，另外一方面也是因為上半年市場較為火熱，提前消耗了一部分的需求，9月份隨著供應的增加，新上市量的增加，整體成交還是會回升。
01
新增供應環(huán)比增10%，部分二線集中開盤
在7月整體市場成交同環(huán)比雙降的情況下，2021年8月項目推盤積極性出現(xiàn)回升，29個重點城市新增供應面積2366萬平方米，環(huán)比上升10%，但同比仍降11%。
在這其中，一線城市的新增供應面積出現(xiàn)階段性回落，為255萬平方米，同比下降38%，環(huán)比下降30%，北京、上海、深圳供應同環(huán)比齊跌，廣州部分房企則因為擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮，因此索性一次性推出更多的貨量，金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數(shù)都超千套。
二三線城市整體供應規(guī)模略有回升，25個重點監(jiān)測城市新增供應2141萬平方米，環(huán)比上升17%，同比下降6%。不同城市間分化顯著。其中，杭州、成都、西安等熱點城市調控政策加碼，受調控影響，部分購房者在政策后被限制，需求端受到了擠壓，但之前申請的預售在政策出臺后集體審批通過，市場供求關系因此得到了部分緩解；武漢、寧波、合肥等短期市場熱度較高城市，房企推盤積極性較高，8月供應規(guī)模同環(huán)比齊增；長沙、昆明、鄭州、南寧等城市則供應疲軟。
表：2021年8月全國29個重點城市
商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）
備注：上表中城市供應數(shù)據(jù)為新申請預售證面積，本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預估得到
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
02
成交降幅持續(xù)擴大，熱點二線亦加入回調
8月盡管供應增加，但商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)步回落，反映了市場熱度發(fā)生變化。29個監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積約2134萬平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續(xù)擴大至22%，較2019年同期也由增轉跌、降幅8%。
如果說個別城市如西安等成交下降或因為供應不足或因中簽率低，現(xiàn)在新房供應增加而成交并沒有相應放大,那就是購房意愿和購房能力的問題。
具體來看，一線城市韌性相對較強，但亦增幅收窄甚至同比轉跌，8月成交新房305萬平方米，環(huán)比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長27%。
8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”搶收業(yè)績，多盤集中取證入市銷售，其中不乏純新盤首開。限競房時代漸進尾聲，朝陽區(qū)絕版限競房項目華樾國際·領尚，首開推售690套房源，去化率約68%。改善性需求依舊堅挺，天壇府、富興首府這類改善盤去化率均能達到7成，石景山西黃村的禧瑞學府開盤近乎售罄，總價500萬的兩居小戶型認籌比高達1：40。受限于疫情防控出現(xiàn)反復，上海供應暫緩，但由于前期已售房源陸續(xù)網(wǎng)簽備案，成交整體仍處高位。
8月上海兩項重磅政策來襲：其一，依據(jù)不同地段，新房搖號入圍比例分類調高至外環(huán)熱門區(qū)域1.8、內外環(huán)間2、內環(huán)內2.5，其余仍保持此前的1.3不變。聯(lián)系到上海第四批次42個新盤、12441套房源將陸續(xù)入市，其中17個熱銷盤皆調高了認購入圍比，有助于增加積分不高的客戶入圍的機會，緩解購房焦慮情緒。其二，二手房貸款金額執(zhí)行“三價就低”原則，即買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價取最低。隨著二手房首付比例大幅增加，準客戶棄購率顯著提升，難免將影響“賣一套再買一套”的改善性換房需求。
8月中下旬，廣州供應顯著放量，部分房企擔憂多次申請預售將造成指導價接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬科都會四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數(shù)皆超千套。受限于調控政策持續(xù)發(fā)力，本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策，疊加房貸放款周期普遍延長至4-6個月，廣州市場降溫特征明顯，成交創(chuàng)年內次新低。深圳打新市場逐漸回歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠的新盤乏人問津。典型如龍華區(qū)的山水華庭，推售108套房源，認籌客戶低至24組，創(chuàng)近三年來認籌客戶新低的尷尬紀錄，最終去化率不足10%。
8月深圳二手房市場異常慘淡，在大學區(qū)制度的沖擊下，學區(qū)房市場顯著降溫，即使業(yè)主降價拋售也難以快速去化，部分法拍房更是降價7折仍流拍。
25個二、三線城市成交持續(xù)走低，25個監(jiān)測城市8月整體成交1828萬平方米，環(huán)比下降12%，同比下降24%，降幅顯著擴大。半數(shù)以上城市同環(huán)比齊降，其中不乏南京、佛山這類熱點城市。
武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重，迎來階段性回調，南京、無錫、常州等受疫情影響回落顯著；而長春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門等少數(shù)幾個城市穩(wěn)步放量，杭州在政策加碼后，打新市場熱度依舊不減，據(jù)統(tǒng)計7個紅盤因意向登記量超出推售房源量的10倍，將依據(jù)社保繳納月數(shù)高低排序入圍公證搖號，杭州壹號院更是唯一的E類人才需88個月社保才能入圍搖號的紅盤。核心動因在于一、二手價格倒掛，買到即賺到的心理預期強烈。
預判下月，我們認為，二三線整體成交動能減弱，或將與本月持平或小幅微增，前期出臺調控的熱點城市或將延續(xù)低迷走勢。
表：2021年8月全國29個重點城市
商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
備注：上表中城市成交量為本月根據(jù)28日左右數(shù)據(jù)預估得到
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
03
土地市場量價齊跌，流拍率升至19%
8月全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積達10191萬平方米，環(huán)比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達49%；土地成交總金額降至2462億元，環(huán)比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價降至2416元/平方米，環(huán)同比均呈下降趨勢。
市場熱度方面。由于熱點城市進一步加強了溢價、地價的管控，加之優(yōu)質地塊供地占比明顯減少，因此本月溢價率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.1個百分點，降至8.4%。各能級城市溢價率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線城市，在熱點三四線城市紛紛升級競拍規(guī)則、強化地價、溢價率管控的影響下，溢價率連續(xù)多月走低，本月平均溢價率更是降至9%。
土地流拍方面，以重點監(jiān)測的城市來看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠等非熱點城市；從地塊屬性來看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。
圖：300城經(jīng)營性用地月度成交情況
注：2021年8月數(shù)據(jù)截止8月27日，下同。
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交總量僅126萬平方米，但受低基數(shù)的影響，環(huán)比漲幅高達105%，但同比降幅高達七成；成交金額亦隨著成交規(guī)模的增加而增至98億元，環(huán)比上漲53%；平均地價受大量遠郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。
二線城市成交量僅有870萬平方米，環(huán)比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環(huán)比下降46%，同比下降89%；由于成交量較高的城市多為地價水平相對較低的中西部城市，平均價格也因此下滑至2798元/平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅也超三成。
三四線城市方面，8月成交體量僅為9195萬平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達36%；價格方面，由于南通、嘉興等高地價城市優(yōu)質地塊明顯減少，三四線城市地價較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環(huán)比下降5%。
在多個熱點城市加強土地市場調控，嚴控溢價的影響下，三四線城市的溢價率已經(jīng)連續(xù)五月走低，8月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長三角區(qū)域，本月溢價率超過20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬平方米的熱點城市中僅有臺州的溢價率超過了20%，三四線地市熱度在“強管控”下出現(xiàn)了明顯的降溫。
總的來看，由于8月本應開啟二輪集中土拍的多個城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓，本月土地市場成交規(guī)模較上月進一步縮減，市場熱度也再度下滑。
接下來，結合近期政策面來看，自7月以來，上層房地產(chǎn)市場調控持續(xù)收緊，要求地方政府加強市場監(jiān)測、落實三穩(wěn)目標，并對土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點城市也紛紛升級了競拍規(guī)則，以平穩(wěn)地價、降低土拍熱度。在此影響下，市場熱度將會維持低位運行。
表：2021年8月成交土地總價排行榜
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
表：2021年8月成交土地單價排行榜
數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
我們認為，隨著“金九”傳統(tǒng)營銷旺季來臨，房企將加大供貨力度，推盤積極性會進一步恢復，整體推盤量有望穩(wěn)步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應規(guī)模大概率保持高位。在政策輪番加碼后，短期內熱點城市房地產(chǎn)市場或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限。
相對而言，我們更看好長三角地區(qū)市場，粵港澳、中西部地區(qū)市場或將趨勢性走穩(wěn)，京津冀、東部、北部灣等地區(qū)市場下行壓力依舊不容小覷。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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